重慶房?jī)r(jià)在 2011 年以后經(jīng)歷了5 年的平穩(wěn)時(shí)期，甚至在 2013 年后均價(jià)連續(xù)兩年小幅走低。始自 2016年 9、10 月份的銷(xiāo)售熱情帶動(dòng)重慶市場(chǎng)銷(xiāo)量大增，2016 年重慶成交量首度突破 2800 萬(wàn)方，成交金額突破 2000 億，晉級(jí)為全國(guó)規(guī)模最大的商品房市場(chǎng)。隨著全國(guó)限購(gòu)限貸城市進(jìn)一步增多和調(diào)控政策持續(xù)加碼，重慶作為核心二線(xiàn)城市中的“政策洼地”和“價(jià)格洼地”，2017 年前 6 個(gè)月全市均價(jià)大幅上揚(yáng)。

　　近 5 年，雖然大重慶戶(hù)籍人口總數(shù)仍然是凈流出狀態(tài)（戶(hù)籍人口大于常住人口），但凈流出的數(shù)量在逐年降低，同時(shí)主城 9 區(qū)的常住人口和戶(hù)籍人口均呈現(xiàn)出凈流入的局面，流入人口主要來(lái)源于周邊區(qū)縣和周邊鄰近省市人口，從而對(duì)重慶主城的房?jī)r(jià)形成了有力支撐。另外，我們本文討論的房?jī)r(jià)也只是關(guān)注重慶主城 9 區(qū)的這一特定范圍。

　　目前重慶聚集著國(guó)內(nèi)最大的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集群和全球最大的電子信息產(chǎn)業(yè)集群（西永工業(yè)園，組裝生產(chǎn)全球 1/3 筆記本電腦），汽車(chē)和電子兩大支柱產(chǎn)業(yè)占重慶市工業(yè)比重近40%，對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá) 55%，帶動(dòng)重慶市 GDP 增速連續(xù)十二個(gè)季度為全國(guó)第一。

　　自 21 世紀(jì)初開(kāi)始，重慶就開(kāi)始構(gòu)建保障房體系，重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)包括：2001 年重慶開(kāi)始經(jīng)適房建設(shè)審批、2002 年建立廉租房制度、2007 年出臺(tái)《重慶市人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見(jiàn)》改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)適房制度。目前，重慶形成了以經(jīng)濟(jì)適用房為主，廉租房和公共租賃住房結(jié)合的住房保障體系。除此之外，重慶市政府還加強(qiáng)了棚戶(hù)區(qū)和舊房改造，極大改善了困難群體的居住條件，經(jīng)過(guò)重慶市政府的不斷努力，主城區(qū)棚改和舊改的空間已然較小。

　　截止到 2015 年，重慶累計(jì)保障性住房面積已經(jīng)超過(guò) 3900 萬(wàn)平，達(dá)到住宅供地總面積的 10%。最值得稱(chēng)道的是，重慶的保障對(duì)象不受戶(hù)籍限制，入住門(mén)檻較低，新就業(yè)大中專(zhuān)畢業(yè)生、進(jìn)城務(wù)工人員、引進(jìn)專(zhuān)業(yè)人才和外地來(lái)渝工作人員都可申請(qǐng)公租房的居住，有效地滿(mǎn)足了剛需群體的住房需求，對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了一定抑制作用。

　　從長(zhǎng)期影響因素來(lái)看：從重慶經(jīng)濟(jì)的基本面來(lái)看，不存在顯著改變市場(chǎng)預(yù)期的事件；從重慶的總體庫(kù)存來(lái)看，不存在長(zhǎng)期持續(xù)上漲的可能性。隨著下半年大批新盤(pán)入市，重慶市場(chǎng)有望顯著降溫；從重慶住房保障體系來(lái)看，保障房和商品房良好互補(bǔ)，長(zhǎng)時(shí)期保障重慶市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

　　從短期影響因素來(lái)看：從重慶市場(chǎng)的短期供應(yīng)來(lái)看，首先，工期跟不上導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)盤(pán)可售；其次，各類(lèi)調(diào)控政策約束短期供應(yīng)入市體量，造成實(shí)質(zhì)性的“饑餓銷(xiāo)售”;最后，一線(xiàn)、核心二線(xiàn)和環(huán)熱點(diǎn)城市三、四線(xiàn)城市早就已經(jīng)開(kāi)啟限購(gòu)，重慶作為經(jīng)濟(jì)核心二線(xiàn)城市但房?jī)r(jià)的弱二線(xiàn)城市勢(shì)必會(huì)吸引投資需求流入，從而帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)內(nèi)部不斷強(qiáng)化。

　　2012 年 10 月，為應(yīng)對(duì)樓市過(guò)熱帶來(lái)的爛尾樓、惡意抬價(jià)等損害消費(fèi)者利益的行為，重慶市在推出了預(yù)售證和備案政策。要求各樓盤(pán)預(yù)售前每套房屋價(jià)格要備案，備案價(jià)成為簽訂合同時(shí)的最高限價(jià)，并要求今后竣工的樓盤(pán)需強(qiáng)制辦理竣工交付使用備案手續(xù)，對(duì)商品房的預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。2017 年初，重慶市又對(duì)此政策加以強(qiáng)調(diào)，響應(yīng)國(guó)家調(diào)控措施嚴(yán)控房?jī)r(jià)，調(diào)控政策控制流量、價(jià)格使市場(chǎng)在經(jīng)歷了快速上漲后得以保持平穩(wěn)，但同時(shí)也加劇了購(gòu)房的恐慌情緒。

重慶 2017 年上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料整理

　　重慶調(diào)控政策力度不及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度均弱于重慶的長(zhǎng)沙、西安等城市，是全國(guó)重點(diǎn)二線(xiàn)城市中惟一未限購(gòu)的城市。即便考慮到房產(chǎn)稅的有毒效應(yīng)（“三無(wú)”人員購(gòu)房繳納 0.5%的房產(chǎn)稅，例 200 萬(wàn)房款，繳納 1 萬(wàn)元房產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)讓給非“三無(wú)”人員后可不再繳納），重慶房產(chǎn)的租金完全可以實(shí)現(xiàn)成本覆蓋，再加上重慶經(jīng)濟(jì)向好的遠(yuǎn)期預(yù)期支撐，重慶房產(chǎn)仍然擁有巨大的吸引力。

　　目前重慶仍舊正處在政策洼地，具有巨大潛力，市場(chǎng)對(duì)投資者來(lái)說(shuō)可謂吸引力巨大。

　　從重慶房?jī)r(jià)的實(shí)際軌跡來(lái)看，在 2016 年十一期間 20 余城市出臺(tái)限購(gòu)限貸政策形成了巨大的溢出效應(yīng)，重慶市場(chǎng)受到顯著刺激，10 月份銷(xiāo)售面積幾乎翻番，直至 2016 年底，第一輪銷(xiāo)售熱潮來(lái)臨并未帶來(lái)整體房?jī)r(jià)的明顯上漲。自 2017 年 3 月開(kāi)始，重慶房?jī)r(jià)開(kāi)始快速上升趨勢(shì)，與之相伴隨的是重慶市更加嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不僅進(jìn)一步強(qiáng)化了原有的稅收政策，還與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)共同遏制外地人入渝哄抬房?jī)r(jià)。但回溯 2017 年上半年，重慶新建住宅成交月均價(jià)環(huán)比均值為 4.72%，集中的反映了重慶房?jī)r(jià) 2017 年上半年快速上漲的勢(shì)頭。

　　面對(duì)當(dāng)前火熱的重慶市場(chǎng)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商意圖通過(guò)加快工期、加緊推盤(pán)來(lái)抓住去庫(kù)存機(jī)遇，目前重慶市場(chǎng)短期庫(kù)存已經(jīng)降至近 3 個(gè)月的水平，但必須要注意的是，短期庫(kù)存水平的超低位并不代表重慶市場(chǎng)長(zhǎng)期供應(yīng)不足，而只是受限于工期和預(yù)售證約束而導(dǎo)致的短期供應(yīng)緊缺,考慮到北部區(qū)域巨大的潛在供應(yīng)量和下半年開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步加速推盤(pán)，重慶市場(chǎng)庫(kù)存周期有望回升。

重慶 2017 上半年重慶住房庫(kù)存周期不斷降低

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