一、百強房企市占率持續提升，內部結構延續分化

　　2017 至 2018 年 1-4 月， 房地產行業銷售集中度進一步提升。 根據統計， TOP100 房企的權益銷售金額占全國商品房銷售金額的比重已經從2016 年的 38%上升到了 2017 年的 46%， 18 年 1-4 月市占率進一步上升至 60%。行業銷售集中度的提升一方面是因為百強房企行業相對優勢的顯現，另一方面是因為統計口徑的差異

2016年房地產企業市占率情況

資料來源：公開資料整理

2017房地產企業市占率情況

資料來源：公開資料整理

2018 年 1-4 月房地產企業市占率情況

資料來源：公開資料整理

2016-2018 年 1-4全國房地產企業市占率對比

資料來源：公開資料整理

2016-2018 年 1-4全國百強房地產企業市占率對比

資料來源：公開資料整理

　　基于控房價指數的需求下，成交占比較高的熱點城市依然存在較為嚴格的卡網簽和備案的現象，因此延緩了實際成交數據的確認，造成當前統計局以備案口徑統計的成交數據偏低。與此同時克爾瑞針對百強房企銷售金額的統計采用合同銷售的口徑，高于備案口徑。 因此百強房企市占率的統計結果或存在一定程度的偏高。

　　從百強房企權益銷售金額的內部占比來看， TOP3 占比提升最為顯著，從 2017 年的 20%提升至 2018 年 1-4 月的 24%， TOP11-20 房企內部市占率提升 1 個百分點， TOP21-30持平。除外之外各梯隊內部市占率均出現不同程度的下滑。 TOP3 雖然銷售規模的基數較大，但是依然保持了較為穩定的增速水平，市場集中度的搶占優勢明顯。從權益銷售金額的絕對表現來看， 2018 年 1-4 月 TOP3 權益銷售金額同比增長 23.3%，TOP4-10 同比增長 16.8%， TOP11-20 同比增長 25.1%， TOP21-50 同比增長 28.7%，TOP51-100 同比增長 34.5%。 ： 1） 權益金額增速低于流量金額增速 3.3 pct，反映出房企合作開發力度的持續提升，未來或向土地市場進一步傳導。 2） TOP11-50 權益銷售增速達到 27.3%，顯著高于 TOP10 的 20.3%， TOP11-50 區間的 40 家房企中僅有十余家為國有企業，或表明民營房企快周轉和靈活布局的策略對資源釋放速度的改善較為明顯。限房價的調控體系下，快周轉模式仍將是行業的主基調，中型房企和民營房企憑借靈活的布局和快速的決策體系受益明顯，而加速變革的規模房企和國有房企在既有資源和融資優勢的基礎上，銷售彈性依然不可忽視。

TOP100 房企各級別金額市占率提升情況（單位： pct）

資料來源：公開資料整理

TOP100 房企各級別面積市占率提升情況（單位： pct）

資料來源：公開資料整理

　　二、房企負債率走勢分析

　　從負債指標來看， 2017 年末 15 家 TOP50 上市房企扣除預收款之后的資產負債率平均值53.25%，較 2016 提升 0.68 pct；凈負債率 142.57%，較 2016 提升 21.96 pct；有息負債杠桿率 215.75%，較 2016 提升 26.40 pct。2018Q1 真實資產負債率較 2017 年末下滑 1.25pct 至 52.00%，凈負債率和有息負債杠桿分別較 2017 提升 19.32、10.70 pct 至 170.67%、226.45%。 雖然行業總體融資環境趨緊，但是 TOP50 加杠桿意愿依然不減。

　　1）銷售高增長對負債端的改善明顯，龍頭房企穩步加杠桿的空間依然充裕； 2）一線房企依然處于加杠桿周期，土地市場投資拿地力度的加大以及并購市場的活躍為杠桿率提升的主因，資源的鎖定預期進一步奠定行業銷售集中度提升的基礎； 3） 行業融資環境依然趨緊，既源于去杠桿所帶來的信貸大環境收緊，又源于行業供給端的嚴格調控。龍頭房企和國資開發商預期持續受益于融資的白名單制度。

TOP50 上市房企真實資產負債率均值

資料來源：公開資料整理

TOP50 上市房企有息負債規模均值

資料來源：公開資料整理

TOP50 上市房企凈負債率均值

資料來源：公開資料整理

TOP50 上市房企有息負債杠桿均值

資料來源：公開資料整理

　　三、房地產企業低結轉高毛利，預收對營收覆蓋率創近 5 年新高

　　2017年 A股 15家行業 TOP50上市房企共計實現營業收入 1.13萬億元，同比增長 7.38%，增速較 2016 放緩 20.16 pct；實現歸母凈利 1045.83 億元，同比增長 32.17%，增速較 2016提升 6.01 pct；期末預收款共計 1.52 萬億元，同比增長 46.46%，增速較 2016 提升 15.76pct； 預收對當年營收的覆蓋率由 2016 年的 0.98 提升至 1.34；銷售毛利率中位值由 2016的 26%提升至 30%； 銷售凈利率由 2016 的 9%提升至 12%，創近 5 年新高。

　　2018Q1TOP50 上市房企結轉節奏有所提升，營收同比增速擴大至 36.45%，歸母凈利同比增速提升至 54.01%。考慮到一季度業績占全年的比重普遍較低，因此對全年業績不具有太強的參考和預測意義。但是截至 2018 一季末， TOP50 上市房企預收款合計值較 2017年末進一步增長 14.08%至 1.73 萬億元，對 2017 全年營收的覆蓋率進一步提升至 1.53，再創近 5 五年新高，奠定未來業績持續增長的基礎。從盈利數據來看，：1）2016-2017 行業銷售規模保持高增長，2017-2018Q1TOP50結轉節奏速度放緩，或反映出調控周期下銷售高增長的不確定性，但是共同導致預收款和業績覆蓋倍數的進一步提升，一線房企未來可以結轉的資源依然相對充裕。 2）營收和凈利增速的背離或意味著一線房企開始結轉 2015-2016 年房價快速上行時期的高毛利項目。

　　行業開發周期和結算周期普遍為 2-3 年左右，因此高質量預收款的結轉預計仍將持續 1-2年左右， 一線房企短期財務數據依然具備高質量增長的空間。

TOP50 上市房企預收款合計值

資料來源：公開資料整理

TOP50 上市房企預收對營收覆蓋率創近 5 年新高

資料來源：公開資料整理

TOP50 上市房企毛利率中位值

資料來源：公開資料整理

TOP50 上市房企凈利率中位值

資料來源：公開資料整理

　　四、貨值充裕， 2018 前 4 月投資拿地強度有所回落

　　累加 2017 總貨值以及 2018 年 1-4 月新增貨值， TOP50 上市房企最新貨值儲備按照 2017 銷售規模計算， 平均可以滿足未來 4.1 年的銷售需求。 其中陽光城、泰禾集團憑借高周轉、高杠桿模式搶占優質資源，當前貨值分別為 2017 全年銷售規模的 7.9 和 7.5 倍，保利地產、新城控股分別以 6.3 和 6.2 緊隨其后。 充裕的貨值儲備為銷售集中度提升的前提條件，手握核心土地資源的一線房企未來銷售表現預期向好。

　　2018 年 1-4 月投資拿地強度（新增土地價值/銷售規模） 方面， TOP50 上市房企中位值為0.4， 較 2017 全年的 0.6 有所下滑，主要受到銷售預期放緩以及融資持續收緊的影響。拿地強度居前的房企主要為中南建設、 招商蛇口、 保利地產、陽光城，分別達到 0.9、0.8、 0.5、 0.5。民營房企依然通過快周轉維持高杠桿模式，綠地控股、招商蛇口等央企背景在非市場化拿地方面的優勢持續顯現， 資金和負債優勢預計支撐行業集中度進一步提升。