一、中國房地產行業銷售情況

　　房地產銷售一方面決定了房地產商現有的庫存水平，進而決定了房地產商補庫也即拿地和新開工的動力；另一方面，房地產銷售通過按揭貸款、預收款和定金影響企業的回款情況，進而影響企業拿地和新開工的實力。高庫存下，銷售的下滑先使得新開工下滑，進而拉低拿地而使得房地產投資下降；低庫存下，銷售下降對拿地和新開工的影響較弱。房地產銷售領先土地購置面積1.5年左右。房地產銷售對房地產商拿地有指導作用，房地產銷售增速較高，房地產商的庫存被快速消耗，開發商需要新購買土地并開工來逐漸增加庫存。從歷史數據看，開發商從拿地到銷售的時間間隔約為1.5年，兩個拿地的高峰間隔約為3年。

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2017年房地產投資各分項占比

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　　二、房地產銷售放緩，拿地小幅下降

　　房地產新開工增速連續兩月回升，庫存繼續去化。 2018年1-4月房屋待售面積下降至5.67億平米，降幅16.0%，降幅較1-3月略低，房地產庫存去化的趨勢依然持續。而1-4月購地增速在-2.1%，從去年的高增速逐漸下降。在低庫存和前期高拿地的情況下，2018年房地產投資增速不必悲觀。

房屋新開工面積增速小幅放緩

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土地購置面積增速轉負

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待售面積持續下降

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　　二、2018年中國房地產投資不用悲觀

　　2018年地產投資轉負的概率非常小。 歷史上三次潛在庫存銷售比出現大幅下降，2005年、 2009年以及2016年，同時期潛在庫銷比大幅下降的原因皆來自房地產銷售的大幅增長以及地產投資的低位盤整，但未來兩年因為政策等原因使得銷售出現大幅回落，但地產投資依然在增加，地產投資在低庫存下的韌性非常強。可見地產投資不僅取決于銷售，對庫存的敏感性甚至更高。因此，雖然2016、2017年潛在庫存銷售比出現了大幅回落，但2018年地產投資轉負的概率非常小。

2005、 2009年潛在庫存銷售比下降當次年地產投資穩健

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2018年地產投資不用悲觀

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