2019年,國家住建部發(fā)布了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于開展農(nóng)村住房建設(shè)試點工作的通知》(以下簡稱《通知》),標(biāo)志著我國的鄉(xiāng)村住宅建設(shè)發(fā)展正式進入了新的歷史時期。新時期下,鄉(xiāng)村建筑市場有哪些新的變化?行業(yè)前景又是如何的?要分析這一系列的問題,需要我們對現(xiàn)有的行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)作出專業(yè)的判斷和分析。

　　今日,本刊記者走進了一家專門從事鄉(xiāng)村自建房行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)——北京易蓋房科技有限公司,針對相關(guān)問題采訪了市場營銷部門經(jīng)理,接下來我們一起來看看他是如何分析現(xiàn)有行業(yè)數(shù)據(jù),判斷未來市場前景的。

　　Q:現(xiàn)行的鄉(xiāng)村土地尤其是宅基地政策下,決定自建房市場的關(guān)鍵性數(shù)據(jù)是什么?

　　A:鄉(xiāng)村建房市場和城市的房地產(chǎn)市場的共同點之一就是規(guī)模主要取決于人口數(shù)量、密度及結(jié)構(gòu)。我們可以從2017年國家統(tǒng)計局公布的一組關(guān)于鄉(xiāng)村住宅的數(shù)據(jù)中得到這樣的判斷:40.8㎡是我國2016年居民人均住房建筑面積,而這里面,農(nóng)村居民的人均住房建筑面積數(shù)據(jù)是45.8㎡,城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6㎡;2012—2016年,這兩項數(shù)據(jù)的年均增長率分別為農(nóng)村人均建筑面積增長率5.4%、城鎮(zhèn)2.7%。以此類推,到2019年末,中國農(nóng)村居民人均住房建筑面積應(yīng)該已經(jīng)達(dá)到50㎡以上。

　　2017年國家統(tǒng)計局的年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年末,全國戶籍人口城鎮(zhèn)化率為42.35%,也就是說農(nóng)村戶籍人口占全國總?cè)丝诘?7.65%,我們暫時可以將57.65%作為目前最接近真實的鄉(xiāng)村戶籍人口占比數(shù)據(jù)。根據(jù)2020年中央政府最新公開的全國人口數(shù)據(jù),2019年末,我國總?cè)丝谝呀?jīng)達(dá)到了140005萬人,可以大概計算出鄉(xiāng)村戶籍的人口約有80712.88萬人。

　　Q:人口數(shù)據(jù)對鄉(xiāng)村住宅市場意味著什么呢?

　　A:當(dāng)然是潛在的市場經(jīng)濟規(guī)模。我們還是根據(jù)剛才提到的農(nóng)村居民人均住房建筑面積50㎡來算,2020年全國農(nóng)村居民總的住房建筑面積預(yù)計達(dá)到403.5億㎡。同時,根據(jù)住建部公布的《2017年中國城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計年鑒》中有這樣一組數(shù)據(jù):中國大陸地區(qū)244.9萬個村莊中,7.56億的鄉(xiāng)村戶籍人口,總共的住宅面積是246.2億㎡,算下來人均是32.6㎡。

　　即使保守計算,8億農(nóng)村居民的260.8億㎡建筑面積住房中,有1/3達(dá)到了《通知》中有關(guān)“適應(yīng)新的生活方式的宜居型農(nóng)房”的要求或標(biāo)準(zhǔn),也就是還有2/3的現(xiàn)有農(nóng)民住房,約174億㎡的鄉(xiāng)村住宅需要進行改造或重建。

　　而如果要達(dá)到2020年人均50㎡的農(nóng)村居民平均建筑面積水平,現(xiàn)有的農(nóng)村住房和403.5億㎡的總量還存在比較大的差距,意味著至少還有142.7億㎡的住房建筑需要新建。那么我們把這個數(shù)據(jù)和上述需要重建或改造的174億㎡相加,意味著在未來15年內(nèi),中國農(nóng)村至少需要改造或新建316億㎡建筑面積的農(nóng)村住房。如果按照住建部推出的功能現(xiàn)代、結(jié)構(gòu)安全、綠色環(huán)保的宜居型農(nóng)房標(biāo)準(zhǔn),估算下來,從設(shè)計到土建、室內(nèi)工程完工(包括簡單裝修),農(nóng)民新建住房投入的成本最低將在2000元/㎡左右。316億平方米農(nóng)民住房的改造新建,可直接帶來63.2萬億元的鄉(xiāng)村建筑市場經(jīng)濟規(guī)模。

　　Q:說到房地產(chǎn),那么鄉(xiāng)村和城市的區(qū)別、共同之處有哪些呢?

　　A:我國的鄉(xiāng)村住宅和城市的不同點,主要在于絕大多數(shù)都是自建房,沒有高額的政府土地出讓金和開發(fā)商的利潤,成本基本都是業(yè)主自主投入的,用于建筑建造。但共同之處在于,房地產(chǎn)的發(fā)展,都會對其他產(chǎn)業(yè),比如鋼鐵、建材、家裝、電器設(shè)備、交通物流、商業(yè)服務(wù)等等行業(yè),帶來拉動效應(yīng)。

　　根據(jù)世界銀行的相關(guān)數(shù)據(jù)模型,每100元的住宅可帶動130元—150元的其他相關(guān)消費,綜合考慮我國農(nóng)村市場的現(xiàn)狀,我們根據(jù)價值計算和消費力相對較弱的現(xiàn)實,將這一拉動系數(shù)暫時按100:120來計算,可得出,63.2萬億的農(nóng)村新建現(xiàn)代宜居型的住房建設(shè),還能帶來75.84億元的附加GDP增長。兩者相加,僅新建農(nóng)民住房一項,就可為未來15年帶來139萬億元的GDP增長。

　　Q:鄉(xiāng)村住宅市場未來還會帶動哪些周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢?

　　A:鄉(xiāng)村現(xiàn)代化建設(shè)除了需要農(nóng)民住房的宜居型改造或著新建外,還會有其他方面,比如生活、經(jīng)營和商業(yè)需求的用房改造、擴建,以及新興產(chǎn)業(yè)和城市轉(zhuǎn)移而來的各種其他產(chǎn)業(yè)的工業(yè)用房等等。保守估計,這些房地產(chǎn)的消費規(guī)模以及其所帶動的附加產(chǎn)業(yè),也會在40萬億元以上。所以我們可以預(yù)見的是,在未來十幾年的中國現(xiàn)代化發(fā)展進程中,鄉(xiāng)村住房和產(chǎn)業(yè)用房現(xiàn)代化會是新時代里具有最大發(fā)展空間的行業(yè)及產(chǎn)業(yè)。

　　除了現(xiàn)有的固定資產(chǎn)的現(xiàn)代化改造,鄉(xiāng)村現(xiàn)代化建設(shè),還將帶來新的市場商業(yè)機遇。比如城鄉(xiāng)一體化融合發(fā)展國家戰(zhàn)略下,可能帶來的城鄉(xiāng)融合型新興事業(yè)的發(fā)展;移動互聯(lián)網(wǎng)信息時代大背景下城市產(chǎn)業(yè)的“上山下鄉(xiāng)”等等。

　　小結(jié)

　　從本次采訪帶來的數(shù)據(jù)分析來看,未來10多年內(nèi),接近180萬億元的中國鄉(xiāng)村現(xiàn)代化市場所需要的消費投入,將大幅帶動中國的GDP增長,而這些絕大多數(shù)不可能來自于政府的公共財政,主要還是需要依靠社會各方的市場化資本投入。

　　我們從2016年以來,各種“互聯(lián)網(wǎng)+建筑”企業(yè)紛紛投入鄉(xiāng)村市場競爭,這一形式預(yù)見,在2019年住建部發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于開展農(nóng)村住房建設(shè)試點工作的通知》以后,隨著市場經(jīng)濟規(guī)模的擴張,行業(yè)競爭必將愈演愈烈;在鄉(xiāng)村建設(shè)的巨大藍(lán)海市場已經(jīng)初現(xiàn)規(guī)模的現(xiàn)在,及未來10年內(nèi),鄉(xiāng)村自建房住宅比將會由經(jīng)濟市場帶來巨大的行業(yè)變革和發(fā)展。