對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)， 日前召開(kāi)的房地產(chǎn)工作座談會(huì)重申了“三個(gè)堅(jiān)持”，即堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，同時(shí)強(qiáng)調(diào)高度重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問(wèn)題，時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長(zhǎng)效機(jī)制。

　　此時(shí)召開(kāi)上述會(huì)議，也是對(duì)市場(chǎng)關(guān)切的回應(yīng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，6月，70個(gè)大中城市中有61個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，5月為57個(gè)城市。而原本房?jī)r(jià)就處于高位的一線城市，總體也呈升溫態(tài)勢(shì)。

　　由于房地產(chǎn)在國(guó)計(jì)民生中的重要地位，每有異動(dòng)都會(huì)有人關(guān)注是否有暴漲的機(jī)會(huì)？同時(shí)也有與之針?shù)h相對(duì)的疑問(wèn)——行業(yè)泡沫是否存在？近5年來(lái)，這一系列問(wèn)題被屢屢提及、反復(fù)論證。長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制勢(shì)必要看長(zhǎng)期發(fā)展方向。盡管區(qū)域性分化下不同地區(qū)的樓市格局難以一概而論，宏觀調(diào)控下的穩(wěn)定狀態(tài)已持續(xù)了一段時(shí)間，但一個(gè)不可回避的大勢(shì)是，房地產(chǎn)行業(yè)整體上進(jìn)入了“白銀時(shí)代”。

　　“白銀時(shí)代”的首要特征是存量當(dāng)?shù)馈．?dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于從高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變的時(shí)期。中等收入群體在2016年至2019年間的累計(jì)增長(zhǎng)只有19%，低于同期M2增速和GDP增速，意味著這部分群體的購(gòu)買(mǎi)力有所下降。

　　而第二個(gè)特征則是利潤(rùn)率降低推動(dòng)成本控制。隨著2004年“招拍掛”制度開(kāi)始嚴(yán)格實(shí)施，土地成本不斷上升，雖然房?jī)r(jià)還在上漲，但房企的利潤(rùn)率卻在持續(xù)下降。2012年之前，房企的毛利率動(dòng)輒高達(dá)40%以上，近年來(lái)則已經(jīng)慢慢下降至25%甚至更低。

　　這一現(xiàn)象產(chǎn)生的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯。利潤(rùn)空間的壓縮推動(dòng)房企降成本。精細(xì)化管理下現(xiàn)代企業(yè)治理體系的完善、資本市場(chǎng)的巧妙運(yùn)作都隨之加強(qiáng)。特別是資本運(yùn)作層面，相較于借貸期限短而成本相對(duì)高的銀行信貸融資和信托等，房企積極通過(guò)發(fā)債和上市等直接融資手段籌措資金，特別是像萬(wàn)科這樣的龍頭優(yōu)質(zhì)房企，發(fā)債融資利率最低時(shí)低至3%，期限又長(zhǎng)；而基于商業(yè)租金的REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）和類(lèi)REITS、基于物業(yè)費(fèi)和購(gòu)房尾款的資產(chǎn)證券化等融資手段，也得到了越來(lái)越多的重視，資本運(yùn)作能力成為房企生存的一個(gè)重要因素。

　　第三個(gè)特征則是強(qiáng)者愈強(qiáng)，行業(yè)馬太效應(yīng)凸顯。盡管似乎進(jìn)入存量時(shí)代，但產(chǎn)業(yè)鏈上誕生的新業(yè)務(wù)仍意味著新的機(jī)遇。從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”，部分中小房企在資金鏈等壓力下退出，房企之間兼并重組頻發(fā)，市場(chǎng)的集中度大幅提高，行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企的市場(chǎng)份額從2003年的14%上升至2017年的近50%，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)越來(lái)越明顯。

　　第四個(gè)特征是轉(zhuǎn)型大幕已經(jīng)拉開(kāi)，原先被輕視的物業(yè)管理等領(lǐng)域具有了新的可能性。隨著原有的新房市場(chǎng)逐漸進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房企開(kāi)始重視商業(yè)、物業(yè)管理等可持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)，部分房企已經(jīng)將這部分業(yè)務(wù)分拆上市或進(jìn)行資產(chǎn)證券化。盡管目前大多數(shù)REITs、類(lèi)REITS、長(zhǎng)租業(yè)務(wù)項(xiàng)目尚不滿足可持續(xù)、盈利的條件，但這一市場(chǎng)仍是頭部房企的必爭(zhēng)之地。7月6日，萬(wàn)科北京泊寓成壽寺社區(qū)正式開(kāi)放，這是全國(guó)首個(gè)落地的集體土地租賃住房項(xiàng)目。而騰訊這樣的互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭們則通過(guò)騰訊海納，以賦能的名義向物業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行業(yè)務(wù)延伸。

　　當(dāng)然，在整體的存量競(jìng)爭(zhēng)下原本的商品房市場(chǎng)也存在結(jié)構(gòu)性分化，不可一概而論。一城一策即是這種邏輯下的應(yīng)對(duì)之道。例如，杭州、深圳等新一線或強(qiáng)一線城市人口仍在持續(xù)流入，且互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)快速發(fā)展這波紅利也成就了不少中高收入群體，局部“增量市場(chǎng)”仍大有可為。但從整體上講，與其對(duì)一些熱點(diǎn)項(xiàng)目過(guò)度炒作、對(duì)個(gè)別月份數(shù)據(jù)的波動(dòng)無(wú)限解讀，甚至寄希望于政策放松后再度“高歌猛進(jìn)”，倒不如認(rèn)清當(dāng)前的發(fā)展大勢(shì)，鞏固優(yōu)勢(shì)，積極在新的領(lǐng)域里探索新機(jī)遇。