經(jīng)濟(jì)日報(bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京12月25日訊 受疫情影響，2020年北京市寫字樓市場持續(xù)承壓。貝殼研究院今日發(fā)布《北京市寫字樓市場監(jiān)測報(bào)告》顯示，2020年，北京市代表性甲級寫字樓凈吸納量同比下降16.0%，租金同比下降7.9%，空置率18.5%，比去年提高7.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　《報(bào)告》稱，今年寫字樓租賃市場需求疲軟。一季度，北京寫字樓市場租賃活動(dòng)幾乎停滯，并出現(xiàn)大量退租現(xiàn)，二季度開始成交熱度逐漸上升。但和往年相比，全年整體需求依然維持在較為低迷的水平。全年代表性甲級寫字樓凈吸納量僅18.8萬平方米，盡管在四季度出現(xiàn)交易高峰，但和去年全年相比，凈吸納量依然降低16.0%。

　　其中，退租商圈集中在望京和CBD，退租租戶大多為承租能力較弱的專業(yè)服務(wù)類租戶。位于CBD和中關(guān)村的乙級寫字樓商圈也在年中出現(xiàn)大面積退租情況，大多為線下教育類租戶。

　　新租商圈集中在望京，中關(guān)村，上地和麗澤金融商務(wù)區(qū)。上半年北京市多數(shù)企業(yè)和學(xué)校實(shí)行居家辦公和居家上課政策，在線辦公和教育類公司因此受益，也刺激了手游和短視頻娛樂類科技公司業(yè)務(wù)的增長，因此以互聯(lián)網(wǎng)公司為代表的信息技術(shù)行業(yè)在2020年擴(kuò)張迅速，新租面積主要集中在望京，中關(guān)村和上地。傳統(tǒng)金融，專業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)依然保持穩(wěn)定的擴(kuò)租頻率，大多向CBD商圈搬遷或擴(kuò)張。麗澤金融商務(wù)區(qū)以優(yōu)質(zhì)的樓宇硬件和相對較低的租金價(jià)格吸引了一部分更加注重性價(jià)比的寫字樓租戶，租戶以傳統(tǒng)金融類和信息技術(shù)類居多；該商圈去化速度較往年明顯加快，單宗成交以較大面積為主，更是在今年下半年錄得兩宗整租交易。

　　從甲級寫字樓的租賃行業(yè)結(jié)構(gòu)看，傳統(tǒng)金融，信息技術(shù)和專業(yè)服務(wù)依然占據(jù)甲級寫字樓市場新租面積排名的前三位。2018至2020年，北京甲級寫字樓市場平均每年迎來100萬平方米左右的新增供應(yīng)。預(yù)計(jì)2021年北京市市場依然會(huì)迎來110萬平方米左右的新建甲級寫字樓項(xiàng)目，大多集中于CBD，麗澤金融商務(wù)區(qū)和位于通州區(qū)的運(yùn)河核心區(qū)商圈。

　　《報(bào)告》預(yù)計(jì)，大體量的新增供應(yīng)集中入市會(huì)加劇市場競爭，導(dǎo)致空置率繼續(xù)上升，租金水平持續(xù)承壓。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，2020年末，代表性甲級寫字樓平均凈有效租金為336元每平方米每月（不含物業(yè)費(fèi)），比3季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。代表性乙級寫字樓平均凈有效租金為167元每平方米每月（不含物業(yè)費(fèi)），比3季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。甲級寫字樓租金同比降幅超過乙級寫字樓租金同比降幅近一倍。

　　針對寫字樓空置率方面，《報(bào)告》稱，北京代表性甲級寫字樓市場空置率自2019年一季度開始就持續(xù)上升，2020年四季度末達(dá)到18.5%的高位。除了疫情沖擊帶來的暫時(shí)性影響，甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)持續(xù)放量是其空置率高企的最主要原因。

　　據(jù)貝殼商業(yè)樓盤字典數(shù)據(jù)，北京寫字樓市場已超過5000個(gè)樓宇，總建筑面積超過9000萬平方米。2019年和2020年共入市大約200萬平方米的甲級寫字樓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2021年依然會(huì)迎來110萬平方米左右的新增供應(yīng)。

　　代表性乙級寫字樓市場的租戶黏性相對較低，空置率也在2020年一季度開始持續(xù)走高，年末錄得22.2%。2020年內(nèi)，雖然接納了部分受到疫情沖擊的原甲級寫字樓租戶，乙級寫字樓本身也流失了部分原有租戶。

　　《報(bào)告》稱，從未來的經(jīng)濟(jì)走勢和供給看，明年北京寫字樓市場仍然不容樂觀。面對充足的市場供應(yīng)和當(dāng)前較為疲軟的市場需求，加速去化成為了業(yè)主的首要任務(wù)。行業(yè)要加快擁抱數(shù)字化，通過技術(shù)平臺，打破信息壁壘，提升供需匹配效率。