對(duì)于購(gòu)房者而言，應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，警惕不實(shí)宣傳，依法合規(guī)辦理貸款、還貸業(yè)務(wù)，這不僅是遵守法律和維護(hù)金融秩序的體現(xiàn)，而且更重要的是保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害。

　　在多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的過(guò)程中，多地降低購(gòu)房首付比例，有利于減輕購(gòu)房者資金壓力，促進(jìn)住房合理消費(fèi)。但是，購(gòu)房首付比例不是沒(méi)有下限的，不能打著復(fù)蘇樓市的旗號(hào)，讓“零首付”“低首付”“首付貸”等違規(guī)操作卷土重來(lái)，這些行為一旦再度盛行起來(lái)，不僅擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和金融秩序，也會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)，消費(fèi)者須警惕“零首付”“首付貸”等購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

　　近期，個(gè)別城市又傳出可以使用“零首付”“首付貸”購(gòu)房的消息。比如，銷售人員針對(duì)購(gòu)房者首付款不足的情況，引薦相關(guān)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂無(wú)息借款合同，購(gòu)房者分期還款，相關(guān)企業(yè)墊付購(gòu)房首付款，銷售人員賺取渠道費(fèi)。例如，在有的熱點(diǎn)城市，開發(fā)商打出“首付僅需30萬(wàn)，開發(fā)商送60萬(wàn)不用還”的廣告吸引購(gòu)房者，計(jì)算下來(lái)，相當(dāng)于購(gòu)房者僅需一成首付即可購(gòu)房。

　　這些把首付一降再降，看似“便利”消費(fèi)者的行為其實(shí)是違規(guī)的，“低首付”“零首付”購(gòu)房早已被明令禁止。當(dāng)前，一些非熱點(diǎn)城市為促進(jìn)住房合理消費(fèi)，規(guī)定購(gòu)買首套住房的首付比例最低降至20%，尚沒(méi)有發(fā)現(xiàn)比20%的規(guī)定更低的城市。一些熱度相對(duì)高些的城市購(gòu)買首套住房的首付比例仍至少在30%。在一線等熱點(diǎn)城市，房屋總價(jià)高，根據(jù)房屋等情況綜合衡量有貸款金額限制時(shí)，即使是購(gòu)買首套住房，首付比例實(shí)際會(huì)比規(guī)定的下限更高些。

　　早在幾年前，有關(guān)主管部門就出臺(tái)政策，明確禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購(gòu)房人墊付首付款或采取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過(guò)任何平臺(tái)和機(jī)構(gòu)為購(gòu)房人提供首付融資，不得以任何形式誘導(dǎo)購(gòu)房人通過(guò)其他機(jī)構(gòu)融資支付首付款；且房地產(chǎn)廣告中也不得出現(xiàn)融資或者變相融資內(nèi)容。一些城市出臺(tái)的相關(guān)房地產(chǎn)政策中，也有首付分期將受處罰的內(nèi)容。

　　從購(gòu)房者的角度看，“零首付”“首付貸”短期可能緩解了資金周轉(zhuǎn)壓力，卻并沒(méi)有降低購(gòu)房成本。“零首付”“首付貸”往往須借助首付款高息墊付、虛高評(píng)估價(jià)騙貸等非常規(guī)操作實(shí)現(xiàn)。一旦使用首付貸，后續(xù)除了支付銀行貸款的月供額度之外，還需要支付首付貸部分的月供，從而大大增加消費(fèi)者貸款利息及按揭月供款的負(fù)擔(dān)。即使有“首付貸”零利息，也需要額外支付渠道費(fèi)給介紹貸款的銷售人員，無(wú)形中增加了購(gòu)房成本。“零首付”“首付貸”等操作是讓本不滿足購(gòu)房條件的消費(fèi)者背負(fù)了更沉重的還款負(fù)擔(dān)，也破壞了金融秩序。

　　還須注意的是，“零首付”涉及的部分違規(guī)操作無(wú)法在合同中明確約定，即使約定，其有效性也難以被法律認(rèn)可，一旦房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法兌現(xiàn)承諾，很可能會(huì)給購(gòu)房者造成經(jīng)濟(jì)損失，購(gòu)房者追債索賠將面臨各種困難，大大增加了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

　　與貸款相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)還指向已經(jīng)購(gòu)房的消費(fèi)者利用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等貸款置換房貸的操作。隨著經(jīng)營(yíng)貸利率持續(xù)走低，當(dāng)前出現(xiàn)了一些違規(guī)“貸款中介”，以“利率低”“期限長(zhǎng)”“放款快”誘導(dǎo)消費(fèi)者借“過(guò)橋資金”結(jié)清房貸，再辦理“信用貸”“經(jīng)營(yíng)貸”歸還過(guò)橋資金，從而謀取高額中介服務(wù)、資金過(guò)橋費(fèi)用，使購(gòu)房者陷入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的多重風(fēng)險(xiǎn)中。

　　經(jīng)營(yíng)貸的發(fā)放主體是個(gè)體工商戶或小微企業(yè)，不得違規(guī)用于購(gòu)房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會(huì)被提前收回貸款，如偽造經(jīng)營(yíng)資料獲得貸款，還可能被追究刑事責(zé)任。且借款人在提前結(jié)清購(gòu)房按揭貸款，重新申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸過(guò)程中，極有可能被中介誘導(dǎo)或強(qiáng)制借用過(guò)橋資金，支付過(guò)橋資金費(fèi)用、中介服務(wù)費(fèi)用等，實(shí)際綜合成本甚至可能超過(guò)銀行房貸利率，得不償失。

　　對(duì)于購(gòu)房者而言，應(yīng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，警惕不實(shí)宣傳，依法合規(guī)辦理貸款、還貸業(yè)務(wù)，這不僅是遵守法律和維護(hù)金融秩序的體現(xiàn)，而且更重要的是保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害。

　　[38]