近十年來，我國的房產價格一直處于猛增態勢，雖然政府經歷了幾次“釜底抽薪式”調控政策，但消費者的感覺依然越調越漲。所以導致了樓市走向兩個極端，從過熱迅速走向過冷，并威脅到經濟穩定的過程。

　　2013年房地產宏觀調控政策已基本完成預期目標，調控深化的可能性依然很大，可以肯定，因2013年國內房價的“桀驁不馴”，2014年樓市無疑將接受政府的“再教育”。

　　展望2014年，中國房地產市場政策走勢趨向于穩的基調，局部可能會出現微調與收緊現象。2014年的樓市表現可能形式多變、綜合復雜，在政府的強力維穩下，樓市短期的情緒低落和小幅調整或不可避免。但總體保持平穩微調，市場分化背離延續，房價穩中有升。現判析如下：

　　一、2014年限購令政策不會退出

　　近年來以限購、限貸、限價等為手段的行政化調控的房地產市場調控，有形之手無處不在隨時顯現。行政手段簡單靈活反應直接，出手快見效也快，容易實現短期目標，這是其突出優點。

　　目前全國已經出臺限購令的城市共有45個，包括北京、上海、天津、重慶4個直轄市、26個省會級城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，以及無錫、蘇州、三亞、佛山等熱點城市。

　　以“限購令”為代表的行政手段退出，也是漸進的過程。以廣州為例，廣州在年底剛剛加碼樓市限購措施，隨后又提出2014年將繼續加大住宅用地和普通商品住房供應，探索逐步取消限價、限購等行政干預措施，很明顯，關于限購何時退出房地產市場又成為市場焦點問題。

　　二、2014 年將是行政性調控向市場化改革的過渡

　　2014年區域分化的態勢將延續，一二線供求格局難改，房價上漲壓力下仍是調控焦點區域，三四線城市房地產問題的解決在于新型城鎮化的建設力度。 房地產調控繼續收緊，地產調控政策在2014年處于摸石頭階段，各地開始試點。事實上，新一屆政府一直在關注房地產市場的變化，不提“調控”不代表不調控了。

　　2014年，樓市調控政策會在很大程度上影響房價變動，尤其是不動產登記、房產稅如何實施以及對農村土地入市的推進，都將給這個敏感行業帶來更多的未知數。同時，要繼續做好房地產市場監管，堅持開展房地產市場形勢分析，研究房地產市場調控的長遠機制。此外，包括經濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚，在2013年商品房量價創下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

　　2014年是我國整個房地產新一輪改革的元年，我們未來整個房地產市場已經進入了一個新的周期，眾多房企對中國經濟結構的調整轉型非常期待。毋庸諱言，在現實版的調控政策訴求上，我們顯然過多地強調了短期調控目標，尤其是房價控制目標。

　　三、2014年不同城市的量價走勢和政策導向的分化繼續加劇

　　十八屆三中全會召開，各個城市也都密集的推出了“京七條”、“滬七條”、 “深八條”，這些熱點城市響應國家政策，都在做區域性或者自發性的調控，這些動作到2014年還是會產生一些后續性作用。從大經濟環境來看，經濟會議上釋放的信號也是穩中求進，貨幣政策不會很寬松，或者馬上流動性增強，這就意味著房地產這種資金密集型的行業，不會出現大幅度的波動。回歸到市場層面，2014年樓市走向會更趨向于市場化，尤其是北京市場，未來會向著更加尊重市場的角度發展。政策調控這只無形的手會慢慢的撤出市場，并通過自住型商品房等改變供應結構來實現市場的自我平衡。

　　面向2014年房地產市場將繼續趨涼，全年商品房的銷售面積和銷售金額跟去年相比不會有起色，所以2014年房地產企業的利潤同比增速幾乎沒有或者略微下降。

　　2014年房地產將會出現新的量價走勢，每個地區的房價走勢和當地的政策將繼續加劇。一線城市和熱點二線城市供不應求壓力將持續，房價上漲壓力依然突出，政策有加碼的可能性。與此同時，多數二線城市供需均衡、價格平穩;大多數三四線城市供應充足，部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數城市或將繼續松綁政策鼓勵需求。

　　四、房地產宏觀調控受《決定》的影響仍將持續

　　無論是十八屆三中全會公報，還是《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》以下簡稱《決定》，本次會議相關文獻提及房地產的內容有限，有關表述往往簡明扼要甚至輕描淡寫，如何推斷和預測三中全會后房地產政策的新趨向?三中全會《決定》提出市場在資源配置中的決定性作用，并強調經濟體制改革的所有領域均須遵循這條規律。可以預期，去行政化調控，回歸市場化方向將成為房地產政策的必然選項。

　　由于房地產的特殊行業屬性，這些從宏觀全局到相關專門領域的綜合系統改革將不同程度地對其產生影響，甚至將深刻改變行業發展格局。比如《決定》對于政府與市場關系的厘定，對于市場在資源配置中決定性作用的強調將有助于扭轉房地產調控中的行政化偏向;提出鼓勵金融創新，提高直接融資比重必將改變房地產行業融資環境;對于新型城鎮化的改革推進將根本改變我國城鄉格局、城市格局從而改變房地產市場格局等。

　　注重短期目標，忽略長期訴求給行業發展帶來的弊端是顯而易見的，它容易導致政策的短期化取向，關注短期效應，追求短平快，忽略中長期的供求平衡問題和結構調整問題，忽略基礎制度的完善優化，忽略長效機制的構建與改進。

　　五、2014年全國的房價又會呈現房價不斷上漲

　　2014年房價還會繼續上漲，沒有可能下跌的。2014年房價沒有下降的理由，一是基于經濟體制改革之需要，沒有房地產，保增長不可能實現。二是基于調控長效機制建立短期不可能，因其土地制度與戶籍制度及財稅制度需要進行改革。

　　對于2014年房地產市場的預測不絕于耳，“看漲”、“看跌”、“看穩健”。2013年，紅麥輿情在一項關于“如果2014年你出手買房，原因是什么?”的調查顯示，認為“投資賺錢”占比24.85%;“個人自主需求占比29.45%;“結婚，不得不買”占比 14.11%;“改善居住環境”占比19.33%;其它12.27%。另外，在“你覺得明年房價走勢如何?”的調查中，認為“繼續大幅上漲”占比31.29%;認為“下跌”占比23.93%;認為“上漲，但漲幅收窄”占比23.31%;而“不好說 與現在持平”占比21.47%。

　　從目前的形式來看，2014年房價走勢上漲趨勢明顯，當然如果政府重磅出擊，房價也會有下跌的可能。對于2014年房價預測，沒有人的答案是完成正確的，因為樓市本就充滿變數。至于現在是否適合買房，只要資金充足，有購房需求，肯定是可以買的。

　　實際上房價全國基本都在漲，這是和國家整個經濟發展的大趨勢相一致的。如果經濟不好沒有錢，老百姓沒錢，銀行沒錢，房地產就不行。這是一個方面，第二方面是我們現在的經濟發展階段決定的。講市場供求關系，拿“供”來解決“求”的問題，目前在中國行不通，因為它的“求”全集中在大城市，中小城市則沒有出路。

　　六、2014年房產稅征收會漸行漸近，高端樓市或將受到房產稅的強力沖擊

　　中國地產在房地產領域更注重于用市場化手段或規律來調整2014年發展思路，把握經濟運行的發展脈絡作出準確的投資。最后，筆者結合當前的房地產稅、長效機制建設、樓市調控思路展開。

　　1、2014年房地產形勢總體會呈現先熱后平，升溫后穩的趨勢，市場分化的距離會逐漸拉平。

　　房產稅個別城市開征，但不是影響房價的主要因素，世界上沒有一個國家因為房產稅征收而導致房價下跌。雖然房產稅及土地制度改革的影響短期只在局部試點，影響有限，但改革成功之前難免有中期陣痛，對不確定性的焦慮又將制約板塊估值。懸而未決的房產稅也一直被關注，財政部財政科學研究所所長賈康表示，目前在很多城市來看，新一屆管理層還沒有通篇講“調控”這兩個字。

　　同時，房產稅擴容和征繳力度可能加大。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉則不認為，房地產稅可能是地方稅，其對中國房地產行業是一個利益格局的重大調整，一定是影響中國房地產運行的巨大沖擊。即便是千分之五的房地產稅，即便是只對多套房當中某一部分征稅，它也將導致中國房地產市場的崩潰性下跌。房產稅落地，意味著今天這個房子是你的，明天這個房子的1/3便是政府的。這會損害富裕人群的利益，“我估計房地產稅未來三年里推出的可能性很小。”

　　2、2014年擴容房產稅將成為樓市調控的主要手段。

　　2014年房地產市場中國地產應該注意，在政府的強力維穩下，樓市出現階段性的波動與調整不可避免。一方面是房地產調控面臨著改革，市場分化，調控差別化。譬如推進房產稅試點，土地制度改革的概念與草案會明確、住房保障體系完善等。

　　2014年，隨著供應增加和消費需求更新，優質商業稀缺的情況將改觀，市場將呈供需兩旺勢頭，并進入結構性更新時期。是房價上漲背后的原因是最需要解決的，主要是供求關系，首先是用地供應。每次住宅用地負增長之后，房價都會出現大幅度的上漲。其次是房源供應，分為商品房與保障房。從土地轉變成房子上市銷售，形成市場有效的供應，短則1年半以上長則2年。

　　此外，市場化發展成方向，行政化調控漸行漸遠。其深層次的原因在于，他們在房地產調控中的利益訴求與中央未必一致，而中央在調控政令上又往往要求地方保持步調一致。這種局面隨著市場分化的加劇已逐漸打破，取而代之的將是以差異化對策應對分化的市場，這必然要求轉變地方政府的調控角色，提高地方的調控自主權。

　　3、2014 年房地產長效機制建設有望取得實質進展。

　　在2013年的房地產調控中，決策層曾經提出過諸如“兩個促使”的調控發展目標：即“促使房價合理回歸，促使房地產回歸平穩健康發展軌道”。諸多信號表明，房地產政策正處于調整進行時，市場化發展將成方向，政策訴求將由短期化趨向長期化，地方調控的自主權將增加，外部綜將重塑房地產格局。筆者認為，宏觀政策和微觀政策既要穩也要活，這樣房地產政策才會相對穩定。

　　如果要從根子上解決房價問題，就必須建立房地產調控的長效機制，就要對當前的土地制度和戶籍制度及金融制度、財稅制度、住房保障制度進行改革。購政策最好的替代政策是稅收制度調整，但現在調整稅收制度還比較難。

　　主要原因是房產調控長效機制建立的前提基礎涉及到稅法修改、不動產登記制度、住宅房屋聯網系統、全國住宅房屋普查、房產稅擴容城市基礎工作等多方面內容，去年與2014年短期之內很難形成完整方案并落地，不過，土地、金融、財稅等方面的改革信號已此起彼伏。同時，房地產調控長效機制建設的基礎缺乏，依然是圍繞著完善其配套政策上做文章。從目前決策層這種共識到確立長效機制之間還有段距離。

　　綜合當前媒體報道預測，當前房地產市場重現房價上漲的預期的市場背景下，中央對待房地產的態度已經從“強調調控”轉為“建立長效機制”，對于現有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。盡管樓市長效調控機制方案尚未出臺，也不知其真實性與落地的可能性，相關部門對于當前房地產市場走勢的擔憂以及對于中長期房地產市場健康發展的設想。而建立起長效機制，面對熱點城市需求，從短期調控政策來講，一些限購等政策是必不可少。