以下是文字實(shí)錄：

　　感謝主辦方的邀請(qǐng)，簡單的交流幾點(diǎn)關(guān)于調(diào)控政策的觀察。國五條從政策的邏輯上，政策的思路和方向上和之前的國十條都是一脈相承的，但是從力度和政策的份量，以及政策的嚴(yán)厲程度上，顯然是過去調(diào)控政策的升級(jí)版。如果從一些城市的地方版來看，特別像北京版的19條細(xì)則，顯然是過去多年房產(chǎn)調(diào)控的政策集成，是一個(gè)大的匯總。為什么說是升級(jí)版，多方面都有體現(xiàn)，大家知道國五條之前，盡管四五個(gè)城市出臺(tái)限購，但這是各地的動(dòng)作，沒有全國版的規(guī)定動(dòng)作，在范圍上有所擴(kuò)大，這是限購的升級(jí)。限貸的升級(jí)，現(xiàn)在很多城市對(duì)于過去房貸六成上調(diào)到七層，得到進(jìn)一步提升。稅收升級(jí)，大家知道過去的稅收手段是調(diào)控的基本手段，但是稅收在過去的多年調(diào)控當(dāng)中一直扮演配角，是輔助性的角色。這次不同，個(gè)稅新政成為國五條當(dāng)中最受關(guān)注，引來普遍質(zhì)疑的手段。這次個(gè)稅新政成為力度最強(qiáng)的調(diào)控手段，稅收手段明顯升級(jí)。對(duì)于地方的問責(zé)，和過去表述的措施、要求也有升級(jí)，在問責(zé)方面有所升級(jí)，從中央層面的要求以及相關(guān)的五條也好，六條也好，內(nèi)容上、要求上、力度上顯然是升級(jí)版。

　　我想，從2月份到今天已經(jīng)兩個(gè)多月，短期的效應(yīng)在政策真空期，市場(chǎng)成交量的遞增，到地方細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)之后，市場(chǎng)的趨軟，可以看出，政策的降溫效應(yīng)已經(jīng)有所顯現(xiàn)。但是我想我們需要關(guān)注的，國五條剛才說了，之前的多年調(diào)控在政策的大思路上是一脈相承的，實(shí)際上是過去調(diào)控當(dāng)中或政策組合當(dāng)中存在的問題，在國五條當(dāng)中也表現(xiàn)得同樣明顯。這些所謂的問題主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面，前面幾位專家也提到，第一個(gè)明顯的體現(xiàn)是行政調(diào)控的收窄，尤其是我們看到一些重點(diǎn)城市在調(diào)控當(dāng)中行政手段的運(yùn)用，應(yīng)該說大大地升級(jí)�；蛘哒f行政色彩明顯升格了。在限價(jià)上，在預(yù)售制度的從嚴(yán)方面，包括未來在土地出讓環(huán)節(jié)也會(huì)進(jìn)一步提升行政色彩。由此給我們帶來一個(gè)很簡單的問題，也是前面張會(huì)長提出的，我們未來的住房市場(chǎng)政策方向，市場(chǎng)發(fā)展的方向到底是因循過去的市場(chǎng)化的方向還是趨勢(shì)化的方向?在調(diào)控當(dāng)中，行政手段的運(yùn)用應(yīng)該說，剛才嘉賓提到的力度上無以復(fù)加。雙軌制的目標(biāo)還要繼續(xù)，雙體系的目標(biāo)還要繼續(xù)推進(jìn)它。我覺得在這里面應(yīng)該是非�；A(chǔ)性的方向�，F(xiàn)行的行政調(diào)控的住房要持續(xù)多長時(shí)間?這是一個(gè)很基本的問題。

　　在地方細(xì)則的落地當(dāng)中，少數(shù)城市出現(xiàn)的一種傾向是，在中央版的基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級(jí)，進(jìn)一步體現(xiàn)行政調(diào)控色彩。另一方面弱化的表現(xiàn)，目前來看，出臺(tái)地方細(xì)則的城市，因?yàn)椴簧俚胤绞窃谥醒朐幸蟮幕A(chǔ)上，不是平穩(wěn)的傳遞，地方、省級(jí)政府，有的是城市政府力度明顯減弱了，或重權(quán)之下輕輕落地了，有些是標(biāo)題式的細(xì)則，有些是微博版的細(xì)則，大家都看到了。一方面我們參照進(jìn)一步強(qiáng)化，大量的還是弱化，帶來的問題就是如何落地，如何執(zhí)行，落地難，無從執(zhí)行。地方政府在調(diào)控當(dāng)中顯而易見，中央是政策的制定主體，地方政府的環(huán)節(jié)是執(zhí)行主體，在地方的調(diào)控當(dāng)中是最關(guān)緊的角色，不能會(huì)略的一個(gè)特征，地方政策同時(shí)也是利益主體，在這當(dāng)中，我想中央和地方兩級(jí)政府之間在調(diào)控當(dāng)中的不同政策訴求，在不同的博弈關(guān)系里，政策效應(yīng)的顯現(xiàn)是一個(gè)非�；A(chǔ)的矛盾或因素。

　　在國五條當(dāng)中存在的困惑或問題是一種政策數(shù)據(jù)的短期化傾向，比較多的關(guān)注于直觀的、表層的調(diào)控效果，尤其是治標(biāo)和治本的問題，我想跟多的是治標(biāo)，治本的問題盡管有所涉及，但是在調(diào)控手段上、政策組合上顯然是有相當(dāng)明顯的表現(xiàn)。所以制度化的推進(jìn)明顯滯后，在國五條里有特殊的表現(xiàn)。一方面我們要看到國五條和之前相比這種升級(jí)版的特征，同時(shí)我覺得目前存在的或后續(xù)的落地難的問題，行政難的問題以及注重短期、忽略長期的問題同樣明顯。

　　從政策層面來講，我們對(duì)于后續(xù)的政策實(shí)施，以及可能對(duì)市場(chǎng)帶來的影響有幾個(gè)因素是需要我們格外關(guān)注的。首先是政策的負(fù)面影響，在這當(dāng)中，大家都有所理解，我想不用特別展開來提了，特別是在個(gè)稅政策上，是20%的個(gè)稅，既是這一輪調(diào)控中重磅的手段，同時(shí)也是引發(fā)多方爭(zhēng)議和引發(fā)批評(píng)之聲的源頭。這項(xiàng)政策本身背后可能蘊(yùn)含的或所帶來的一些負(fù)面效果，我想我們都可以要有逐個(gè)地估計(jì)。

　　我們還需要格外關(guān)注市場(chǎng)的無形之手或市場(chǎng)因素。政府的政策調(diào)整，隱形之手，大家比較容易地判斷它的影響。實(shí)際上最近幾年來，國十條市場(chǎng)的表現(xiàn)，讓我們可以看到，特別是住房市場(chǎng)的本身，內(nèi)在的市場(chǎng)機(jī)制、市場(chǎng)力量同樣表現(xiàn)得特別明顯，無論是房地產(chǎn)行業(yè)還是房地產(chǎn)企業(yè)，面對(duì)政策的調(diào)控，在逐步形成自我消耗、自我調(diào)整的機(jī)制，這種機(jī)制確保市場(chǎng)，王主任提到的總體上保持平穩(wěn)，這是一個(gè)基本前提。企業(yè)對(duì)于政策的逐步吸引能力，行業(yè)對(duì)于目標(biāo)政策體系的自我消化、自我調(diào)整能力，我覺得讓我們看到從各項(xiàng)指標(biāo)上，市場(chǎng)、房價(jià)漲幅趨緩，成交量仍然保持在相當(dāng)?shù)囊?guī)模，我覺得這是背后的市場(chǎng)因素，不能忽略。

　　還有一個(gè)因素我們要格外關(guān)注，就是非行業(yè)的或行業(yè)外部的因素，這里面最主要的是宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)的政策調(diào)整，特別是貨幣政策或信貸政策。在去年市場(chǎng)由冷到熱，這之間的轉(zhuǎn)換很大程度上和貨幣的微調(diào)、信貸政策的調(diào)整有很大的關(guān)系。我想影響行業(yè)政策的諸多因素當(dāng)中，非房地產(chǎn)行業(yè)的外圍因素，我們也需要給予應(yīng)有的逐步關(guān)注。時(shí)間關(guān)系，我就和大家交流這么多。