2013年中國(guó)房地產(chǎn)基金行業(yè)向縱深發(fā)展：行業(yè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，投資管理機(jī)構(gòu)更為成熟和專業(yè)化，投資策略更為多元化。但制度套利和資本市場(chǎng)套利雙重環(huán)境的存在，仍給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)極大的誘惑和風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年12月底，中國(guó)人民幣房地產(chǎn)基金市場(chǎng)擁有206家專業(yè)的基金管理機(jī)構(gòu)，437支房地產(chǎn)私募基金，總管理資金規(guī)模超過(guò)4000億元人民幣。2013全年共新增24家房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)，新成立113支房地產(chǎn)基金。

　　人民幣房地產(chǎn)基金自2008年開(kāi)始較多出現(xiàn)。但在2010年之前，國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金僅有20多支基金，100億左右的市場(chǎng)規(guī)模。2010年房地產(chǎn)基金開(kāi)始蓬勃發(fā)展，當(dāng)年新募基金數(shù)量48支，募集規(guī)模271.76億元。2011年更是房地產(chǎn)基金井噴的一年，新募基金數(shù)125支，總募集規(guī)模1004億元。2012年人民幣房地產(chǎn)基金進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整，全年共新募集基金129支，總募集規(guī)模767億元。2013年全年，共募集新基金113支，總募集規(guī)模超過(guò)1300億元。(注：2013年數(shù)據(jù)中包括多個(gè)名義募集數(shù)據(jù)，并非實(shí)際募集規(guī)模)

　　目前國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金的管理機(jī)構(gòu)中，獨(dú)立品牌內(nèi)資GP和房地產(chǎn)商關(guān)聯(lián)GP占絕大部分，二者合計(jì)占市場(chǎng)GP數(shù)量的3/4，及管理資金量的72%;金融機(jī)構(gòu)關(guān)聯(lián)GP占市場(chǎng)GP數(shù)量的22%，管理資金量的25%;外資GP以美元基金為主，但還是有少量外資或合資機(jī)構(gòu)如鐵獅門、普凱、凱龍瑞等募集了人民幣基金，機(jī)構(gòu)數(shù)量占整個(gè)市場(chǎng)份額的4%，管理資金量占整個(gè)市場(chǎng)的3%。

　　有48%的房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)及43%的管理資金量關(guān)注于住宅地產(chǎn);綜合性的住宅-商業(yè)綜合體投資主題也正日益成為人民幣地產(chǎn)基金的策略選擇，有28%的機(jī)構(gòu)和27%的管理資金量關(guān)注結(jié)合了商業(yè)性質(zhì)的城市綜合體開(kāi)發(fā);有近1/5的房地產(chǎn)基金關(guān)注于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域;還有少部分市場(chǎng)機(jī)構(gòu)關(guān)注于諸如工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)等專業(yè)的地產(chǎn)投資主題。

　　從基金規(guī)模來(lái)看，市場(chǎng)上60%的基金規(guī)模屬于1億至5億元人民幣的中等規(guī)模基金，這與房地產(chǎn)基金多是針對(duì)單一項(xiàng)目的專項(xiàng)基金不無(wú)相關(guān);規(guī)模小于1億元人民幣的小型基金占10%;基金規(guī)模在5億至10億元人民幣的基金占16%;超過(guò)10億元人民幣的大型基金占基金總數(shù)的14%左右。總體而言，目前市場(chǎng)上的基金以5億以下的中小型基金為主。

　　根據(jù)諾承投資統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，在已有資料的150家管理機(jī)構(gòu)中，有12家機(jī)構(gòu)管理基金數(shù)量達(dá)到十支以上，總管理規(guī)模984億元;而有16家機(jī)構(gòu)管理基金數(shù)在4-9支基金之間，總管理規(guī)模776億元;31家機(jī)構(gòu)管理基金數(shù)為2-3支基金，總管理規(guī)模486億元;92家機(jī)構(gòu)管理基金數(shù)為1支，總管理規(guī)模706億元。(注：部分基金管理規(guī)模數(shù)據(jù)未披露)

　　目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本投資方式是股權(quán)投資和債權(quán)投資，以及兩種方式相混合的方式進(jìn)行投資。目前以股權(quán)進(jìn)行投資的機(jī)構(gòu)數(shù)量占市場(chǎng)的22%，管理金額占29%;以債權(quán)進(jìn)行投資的機(jī)構(gòu)數(shù)量占市場(chǎng)的23%，管理金額占19%;以股權(quán)和債權(quán)結(jié)合進(jìn)行投資的機(jī)構(gòu)數(shù)量占48%，管理資金量占到了總管理資金量的43%;夾層投資機(jī)構(gòu)數(shù)量占市場(chǎng)的7%，管理資金量占9%。

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金對(duì)單個(gè)項(xiàng)目/投資組合公司的投資資金多為1億-3億元人民幣量級(jí)，占據(jù)44%的投資案例數(shù)，及37%的投資金額;一億元以下的投資案例數(shù)占28%的投資案例數(shù)和總投資金額的12%;3億至5億的投資案例數(shù)占19%，總投資金額占32%;5億元以上的大型投資項(xiàng)目占總案例數(shù)的9%，而總投資金額達(dá)到全部的19%。

　　目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金投資策略整體上以機(jī)會(huì)型策略占據(jù)主要份額，87%的機(jī)構(gòu)都以與開(kāi)發(fā)商模式緊密結(jié)合獲取高額投資收益為主要策略;有10%的機(jī)構(gòu)開(kāi)始專注于以增值型策略作為主要地產(chǎn)投資策略;核心型地產(chǎn)基金剛剛在國(guó)內(nèi)開(kāi)始出現(xiàn)，僅占非常小的市場(chǎng)份額。

　　在退出回報(bào)方面，已經(jīng)有相當(dāng)部分的房地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)了成功退出，并向投資人分配投資收益。我們的調(diào)研結(jié)果顯示，市場(chǎng)上已實(shí)現(xiàn)退出的基金最高業(yè)績(jī)回報(bào)水平高于50%，而當(dāng)前基金最低業(yè)績(jī)水平為8%。大多數(shù)股權(quán)類地產(chǎn)基金實(shí)際投資回報(bào)率高于20%，股債結(jié)合類地產(chǎn)基金投資回報(bào)率在15%到20%區(qū)間居多。