昨天，證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)，這意味著住房租賃資產(chǎn)證券化首個(gè)資本市場(chǎng)支持租購(gòu)并舉的政策落地。

　　這是一年多以來(lái)，資產(chǎn)證券化領(lǐng)域推出的第三個(gè)落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院重點(diǎn)政策要求的重要文件。據(jù)了解，監(jiān)管層目前已經(jīng)建立了受理、審核和備案的綠色通道，給予住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目快速審核、快速通過(guò)以及發(fā)行優(yōu)先支持。

　　對(duì)于已經(jīng)發(fā)行過(guò)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的住房租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)，在從事承接相關(guān)地方住房租賃項(xiàng)目時(shí)監(jiān)管層將會(huì)給予優(yōu)先考慮，通過(guò)正向激勵(lì)手段，鼓勵(lì)相關(guān)企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)證券化的手段繼續(xù)發(fā)行各類住房租賃產(chǎn)品。此外，對(duì)于這類企業(yè)承接其他住房租賃項(xiàng)目，后續(xù)監(jiān)管層還將出臺(tái)一系列激勵(lì)細(xì)則。

　　1、何為住房租賃資產(chǎn)證券化?

　　資產(chǎn)證券化，是指將流動(dòng)性較差但具有相對(duì)穩(wěn)定的可預(yù)期現(xiàn)金收入的資產(chǎn)，通過(guò)一定的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安排，對(duì)資產(chǎn)中風(fēng)險(xiǎn)與收益要素進(jìn)行分離與重組，進(jìn)而轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)上可以出售和流通的證券，據(jù)以融資(變現(xiàn))的過(guò)程。

　　而住房租賃ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)，就是房屋租賃的債權(quán)。目前，我國(guó)住房租賃資產(chǎn)證券化按是否轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)可以分為兩大類：轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)的權(quán)益型類REITs，不轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)的非REITs。

　　房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在性質(zhì)上等同于基金，國(guó)外絕大多數(shù)為公募基金，國(guó)內(nèi)目前僅為私募基金。加上國(guó)內(nèi)外在交易模式、組織架構(gòu)、稅收、法律等方面的差異，故國(guó)內(nèi)現(xiàn)在還沒(méi)有真正意義上的REITS，只有類REITS。而非REITs絕大部分以未來(lái)的租金收益作為證券化的底層資產(chǎn)。

　　2、住房租賃資產(chǎn)證券化市場(chǎng)潛力巨大

　　2017年10月11日，“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”取得深交所“無(wú)異議函”，

　　擬發(fā)行金額為2.7億元，國(guó)內(nèi)住房租賃資產(chǎn)證券化破冰。緊接著的半年內(nèi)，保利、旭輝、碧桂園、越秀等房企的租賃住房類REITs先后獲批。

　　北大光華REITs課題組2017年底的研究顯示，根據(jù)鏈家研究數(shù)據(jù)，目前中國(guó)租賃人口已達(dá)1.9億人，住房租賃市場(chǎng)租金GMV(交易總額)已超過(guò)1萬(wàn)億元;未來(lái)10年，中國(guó)租賃人口近2.3億人，租房市場(chǎng)租金GMV將接近3萬(wàn)億元;到2030年，租賃人口近3億人，租金GMV將達(dá)4.6萬(wàn)億元。對(duì)比美國(guó)人口僅有3.2億，但租賃人口超過(guò)1億人，租金GMV超過(guò)3萬(wàn)億元。

　　目前，中國(guó)住房租賃市場(chǎng)租金GMV只有美國(guó)的三分之一，憑借人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮螅熬翱善凇?jù)測(cè)算，參考REITs占GDP和股票總市值的比例，中國(guó)REITs市值規(guī)模在4萬(wàn)億至12萬(wàn)億之間。其中租賃住房REITs是REITs一個(gè)大的分類。

　　截至2018年一季度，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品共發(fā)行了81單，融資總規(guī)模為1253億元。

　　業(yè)內(nèi)專業(yè)人士推算，截至2018年2月中國(guó)租賃住房REITs規(guī)模超200億。

　　3、業(yè)內(nèi)權(quán)威人士解讀五大看點(diǎn)

　　《通知》下發(fā)之后，基金君立即聯(lián)系到證監(jiān)會(huì)資產(chǎn)證券化專業(yè)委員會(huì)委員、中聯(lián)基金總經(jīng)理何亮宇，對(duì)文件進(jìn)行了專業(yè)解讀。中聯(lián)基金曾聯(lián)合碧桂園、保利、越秀等知名房企，發(fā)行了多支住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，是該領(lǐng)域的先行者和探路者。

　　要點(diǎn)一：住房租賃資產(chǎn)證券化迎來(lái)大爆發(fā)，《通知》落地保證工作開(kāi)展過(guò)程踏實(shí)順暢

　　住房租賃資產(chǎn)證券化的爆發(fā)，源于資產(chǎn)端和資金端的共同需求。黨的十九大和2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。這給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革發(fā)展提出了明確要求，為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型指明了方向，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代。

　　在資產(chǎn)端，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，需要模式匹配的金融產(chǎn)品和自成體系的金融鏈條，資產(chǎn)證券化是鏈條上最重要的一環(huán)，能幫助房地產(chǎn)企業(yè)處理好資產(chǎn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)和資金短期回籠之間的平衡。在資金端，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，過(guò)去隱藏的一些主體信用風(fēng)險(xiǎn)逐漸浮現(xiàn)出來(lái)，只有實(shí)實(shí)在在抓住優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才更踏實(shí)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展需求和資金端的風(fēng)險(xiǎn)偏好調(diào)整匯聚在一起，加上證監(jiān)會(huì)、住建部、交易所、基金業(yè)協(xié)會(huì)等相關(guān)主管部門(mén)的大力支持，住房租賃資產(chǎn)證券化迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　在此次《通知》落地前，住房租賃資產(chǎn)證券化已經(jīng)做了一些試點(diǎn)，在總結(jié)前期工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上文件落地，一是因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)需求很大，另一方面有了明確的文件，能為下一步工作開(kāi)展提供指導(dǎo)性安排。目前在做住房租賃ABS的過(guò)程中，證券化的安排比較完善，但很多地方需要住建部門(mén)、國(guó)土部門(mén)等各地方的協(xié)調(diào)配合，比如資產(chǎn)需要過(guò)戶、抵押、租賃備案等，《通知》下發(fā)讓很多手續(xù)的辦理有了依據(jù)，上面發(fā)文明確，地方更好支持，保證整個(gè)過(guò)程更加踏實(shí)順暢。

　　要點(diǎn)二：對(duì)開(kāi)展資產(chǎn)證券化的住房租賃項(xiàng)目進(jìn)行條件限制，保證安全性

　　解讀：項(xiàng)目底層資產(chǎn)必須是優(yōu)質(zhì)的成品，不能是在建工程等，同時(shí)還要滿足物業(yè)建成且權(quán)屬清晰、質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合要求、已辦理登記備案相關(guān)手續(xù)，物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，發(fā)起人公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力，最近2年無(wú)重大違法違規(guī)等行為。

　　要點(diǎn)三：優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化

　　解讀：大中城市，主要指有人口凈流入的大中城市，本身只有人多的大中城市才有更多住房租賃需求，三四線城市需求比較少;對(duì)雄安等地優(yōu)先支持，與金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的國(guó)家大政方針相一致。

　　要點(diǎn)四：房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，公募REITs可能率先在住房租賃領(lǐng)域破冰

　　解讀：從交易結(jié)構(gòu)、發(fā)行作用和價(jià)值來(lái)看，中國(guó)的類REITs與國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn)REITs差別不大，主要區(qū)別僅在于類REITs的投資者門(mén)檻比較高，以機(jī)構(gòu)參與為主，最小份額100萬(wàn)起，且大部分機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期持有，流動(dòng)性相對(duì)較差。這與國(guó)家金融創(chuàng)新的節(jié)奏有關(guān)，畢竟REITs對(duì)普通大眾來(lái)說(shuō)還是一個(gè)新事物。

　　REITs作為權(quán)益類產(chǎn)品，有助于落實(shí)十九大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“三去一降一補(bǔ)”政策，對(duì)于資管新規(guī)提及的防止嵌套、壓縮非標(biāo)等也有積極作用，能與金融監(jiān)管政策形成良性互動(dòng)。

　　《通知》的下發(fā)，意味著住房租賃資產(chǎn)證券化全面鋪開(kāi)，且有了綱領(lǐng)性的指導(dǎo)文件，而其中提到試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，表示真正的REITs，即公募REITs，可能率先在住房租賃領(lǐng)域破冰。

　　要點(diǎn)五：加強(qiáng)住房租賃資產(chǎn)證券化監(jiān)督管理，做好合規(guī)、風(fēng)控和管理

　　解讀：進(jìn)行住房租賃的資產(chǎn)證券化，最主要的首先是回歸資產(chǎn)本源，讀懂行業(yè)、看懂資產(chǎn)，合理評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)狀和價(jià)值，推動(dòng)提升運(yùn)營(yíng)管理水平。同時(shí)還要通過(guò)交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、關(guān)鍵條款擬定、發(fā)行窗口選擇等，平衡好發(fā)行人和投資者之間的利益。

　　其次是資產(chǎn)的估值水平要合理，租金回報(bào)和資產(chǎn)價(jià)值的比值要在合理區(qū)間。這個(gè)合理區(qū)間在每個(gè)城市不一樣，機(jī)構(gòu)應(yīng)該聘請(qǐng)有公信力的估值機(jī)構(gòu)，以租金回報(bào)為最重要依據(jù)，并結(jié)合周邊類似物業(yè)成交價(jià)格，合理評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值水平。

　　再次是資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)能力。底層資產(chǎn)在存續(xù)期間管理越好，租金越高，價(jià)值就越大，投資人獲得的回報(bào)就越穩(wěn)定，所以資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的能力很重要。需要有優(yōu)秀的投后管理團(tuán)隊(duì)和有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，保證資產(chǎn)價(jià)值保值增值，保障投資者利益。

　　最后是交易結(jié)構(gòu)的安排上要有完整的破產(chǎn)隔離機(jī)制，資產(chǎn)最好能比較完整地掌握在投資方手里，發(fā)行人根據(jù)需要還可以提供必要的增信措施，控制風(fēng)險(xiǎn)。