日前，貝殼研究院以“從鏈式衰退到良性循環”為主題，發布《2022年房地產市場展望報告》(以下簡稱為《報告》)。《報告》回顧了2021年房地產市場的走勢。從成交數據上看，2021年市場下行趨勢明顯：全國二手房成交規模、新房銷售規模同比增速、房地產開發投資增速、土地成交規模均創近年來新低。而在半年內，各項數據從歷史高位快速下降到低位，節奏失衡成為2021年市場最明顯的特點。

　　貝殼研究院認為，影響2022年市場走勢的核心變量是政策環境、市場供給以及信貸投放量。《報告》在展望2022年時預測，市場成交量將在一季度完成筑底，二季度實現成交價格止跌，從全年時間序列上看，2022年市場將呈現出前低后高的走勢。隨著政策的調整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場有望經歷修復階段重回穩定狀態，進而向“良性循環”過度。

　　此外，《報告》還以專題的形式，對2021年房地產政策、土地市場、企業以及住房租賃市場進行了回顧、分析與展望。

　　《報告》指出2021年房地產市場呈現出來的五大特點。

　　首先，二手房各項成交數據均創近年來新低。2021年全國二手住宅成交均價1.9萬元/平，同比上漲3%，漲幅比去年回落6個百分點。放長周期看，2021年全國二手房成交面積創2015年以來的最低值。

　　其次，2021年新房和土地市場也全面降溫，形成了全鏈降溫。其中，新房銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來最低增速。土地成交規模2019年以來首次同比大幅下降。2021年1-11月，全國351城住宅用地的累計成交金額為4.98萬億元，同比下滑11.15%；累計成交規劃建筑面積為13.43萬億平米，同比下滑30.12%。

　　第三，市場在年內從歷史高位快速下降到歷史低位，節奏失衡成為2021年房地產市場最明顯的特點。從3月到9月，二手房市場在半年之內從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過六成。3月貝殼50城二手房成交套數創2019年以來歷史新高，4月起成交量持續下降，9月創2019年以來的歷史單月最低值(除疫情、春節等特殊時點外)。不到半年，土地市場經歷了從搶地到史無前例的大面積流拍。二季度的第一次集中供地，房企拿地積極，平均成交率高達95%，溢價率15.0%。而到第二批集中供地時，房企拿地積極性全面降低，出現大面積流拍，平均成交率降為69%，綜合溢價率降至4.0%。

　　第四，房地產市場在下行中分化加深，市場的信用分層更加凸顯，城市、區域、產品等方面的分化均在擴大。貝殼二手房數據顯示，在下半年以來，低總價房源價格下跌幅度大于高總價房源，小戶型房源價格累計跌幅明顯大于大戶型房源，樓齡越老的房子價格下跌幅度越大。究其原因，是在信貸收緊的環境下，對信貸依賴度更高的剛需客群受影響更大。

　　第五，與以往市場下行不同，今年的市場迅速降溫與房企信用緊密關聯，即肇始于房企，也進一步影響房企。隨著“三線四檔”對房企有息負債規模增速進行管控，以及房地產貸款集中度管理進一步收緊房地產企業開發貸款，導致房企融資規模明顯下降。融資收緊下，房企經營更加依賴銷售回款。而信貸收緊導致購房者貸款難度加大，房企銷售進一步減慢。加上多地收緊預售資金監管，讓可用于經營的現金流雪上加霜，進一步導致房企信用違約頻發。

　　債務違約疊加資產減值預期導致房企信用下降，引發評級機構密集下調房企評級。同時由于市場流通性受到抑制，風險房企靠變賣資產自救的方式難以實現。在今年，出現暴雷的房企從位列TOP50、到千億房企、再到龍頭房企。

　　總的來看，2021年的市場波動打破了“房價不會下跌、房地產永遠高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地產市場將逐步告別過去高增長、高杠桿、高風險的發展模式。

　　貝殼研究院認為，影響2022市場走勢的核心變量是政策環境、市場供給以及信貸投放量。四季度以來，高層釋放維穩信號，政策環境已經有利于市場恢復。經過一系列調整，前期過緊的融資政策已有所糾偏，房企融資環境有所改善。11月起，房企融資規模回升，多家房企多筆到期境內外債券成功獲得展期，同時房企股權、資產等交易活躍，房企短期流動性有所修復。總體來看，房企系統風險可控，市場供應能夠保證。

　　《報告》預測，2022年市場走勢將出現前低后高。預計一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價格實現止跌。在市場鏈條上，將從二手房市場率先啟動，帶動市場鏈式修復；從購房人群上看，剛需市場率先修復。在區域上，深莞惠市場率先底部修復。而在城市量級劃分上，一二線城市率先修復，三四線城市下行壓力仍大。

　　總體上看，《報告》對明年市場持樂觀態度，認為2022年房地產市場將會逐步修復，修復需要時間，修復過程可能有短暫波動，但最終將回歸平穩均衡。

　　 轉自：南方都市報