從今年年初的“國五條”之后，樓市進(jìn)入了漫長的政策緘默期，連高層領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于 房地產(chǎn)調(diào)控的提法都鮮有見到。十八屆三中全會即將召開之際，決策層這一罕見的正 面表態(tài)，無疑為樓市調(diào)控長效機(jī)制釋放了方向性的信號。

　　“這意味著，此前以行政抑制為導(dǎo)向的政策調(diào)控方式將正式全面轉(zhuǎn)向，這實(shí)際上 是為未來房地產(chǎn)的長期政策導(dǎo)向定調(diào)。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人告訴《華夏 時(shí)報(bào)》記者，“以政府與市場明確分工為思路的房地產(chǎn)長效機(jī)制現(xiàn)在已經(jīng)基本定稿。”

　　市場之手：增加供給

　　與此前決策層給出的“回歸房價(jià)”藥方不同，在新華社報(bào)道中，習(xí)近平的講話沒 有提及“房價(jià)調(diào)控”、“經(jīng)濟(jì)適用房”、“限價(jià)房”等過去經(jīng)常出現(xiàn)的慣用詞語，卻 強(qiáng)調(diào)了住房領(lǐng)域的市場化改革和經(jīng)濟(jì)功能。

　　針對如何利用市場化改革解決居民“住有所居”的目標(biāo)，習(xí)近平指出，要千方百 計(jì)增加住房供應(yīng)，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。

　　此前，住建部政策研究中心主任秦虹在接受記者采訪時(shí)表示，在上一輪樓市調(diào)控 中，全國49個(gè)城市實(shí)施了限購政策，這些政策在抑制投機(jī)投資性需求上取得了一定 效果。但目前看來，限購、限貸的城市房價(jià)仍在上漲，這只能說明市場供應(yīng)難以滿足 自住性需求的增長。而在此次中共中央政治局的集體學(xué)習(xí)課上，秦虹正是主講人之一。

　　事實(shí)上，樓市調(diào)控自限購政策執(zhí)行以來，業(yè)內(nèi)各方認(rèn)為諸如多套住房、自住性需 求中的改善性住宅等問題，實(shí)際上可以通過市場的手段加以解決，而不是單純地采取 一刀切的限購、限價(jià)辦法。

　　“目前，出現(xiàn)房價(jià)明顯上漲的主要是一線城市和二線熱點(diǎn)城市。”根據(jù)秦虹的分 析，在這一輪房價(jià)上漲中，投機(jī)投資性需求不再是主要推手，更多的是源于自住性需 求。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，一線城市的新建商品房庫存進(jìn)一步降低，四個(gè)一線城市 的住宅庫存從年初的22.7萬套下降到了目前的19.98萬套。

　　值得注意的是，在增加供應(yīng)方面，北京在不久前剛剛出臺的“京七條”中，就提 出了要在今明兩年推出“自住型商品房”7萬套，售價(jià)比周邊商品房低30%左右。

　　“若北京這個(gè)目標(biāo)達(dá)成，供應(yīng)量足以對京城樓價(jià)造成明顯影響。”中國房地產(chǎn)學(xué) 會副會長陳國強(qiáng)表示，北京新出臺的“自住型商品房”，或許是房地產(chǎn)市場化改革的 “先行版”。

　　首提“福利陷阱”

　　雖然沒有明確的“降房價(jià)”目標(biāo)，但習(xí)近平對“以政府主導(dǎo)的保障性安居工程體 系和以市場為主導(dǎo)的市場體系”的頂層設(shè)計(jì)態(tài)度堅(jiān)決。

　　按照此前公布的“十二五”規(guī)劃，未來五年全國將建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū) 改造住房3600萬套，到2015年全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。

　　而在此次集體學(xué)習(xí)中，習(xí)近平重申了這一任務(wù)，并指出這是政府對人民作出的承 諾，要全力完成。

　　不僅如此，在習(xí)近平的講話中，他首次提到了住房保障中的福利陷阱。

　　“現(xiàn)在保障房制度中存在的最大問題是分配問題。”國務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人 表示，由于保障性住房并未完全實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，許多低收入人群仍望房興嘆，而 保障性住房存在的套利空間則被資源易得者占據(jù)。

　　事實(shí)上，據(jù)記者調(diào)查了解，目前各地的公務(wù)員和央企國企職工總能通過各種渠道 以超低價(jià)享受定向經(jīng)適房的“豪華福利”，然后進(jìn)行高價(jià)出租或出售。

　　“目前，可以一次性出售的保障房在分配及二次入市的管理上，政府還沒有一個(gè) 有力的措施或手段進(jìn)行管控，使得很多保障房最終變成權(quán)力尋租的渠道。”陳國強(qiáng)稱。

　　與之相比，公租房由于不能買賣，因此承租人通過出租獲利很少，反而較少出現(xiàn) 轉(zhuǎn)租的情況。

　　“此前，住建部及相關(guān)主管部門多次組織保障房專項(xiàng)調(diào)研，對目前存在的各種保 障性住房有一個(gè)比較全面的了解，這在習(xí)近平總書記的講話中也有所體現(xiàn)。”上述國 務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人表示，“講話中兩次提到了公租房，而對經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià) 房等卻沒有提及。”

　　不過，目前的情況是，地方對回報(bào)率低的公共租賃住房缺乏興趣，同時(shí)，地方政 府因?yàn)槭苜Y金限制保障房建設(shè)進(jìn)展緩慢，已建的保障房因?yàn)榕涮兹笔Ф�出現(xiàn)了“空心 化”。

　　對此，習(xí)近平表示，要完善財(cái)政政策，適當(dāng)加大財(cái)政性資金對保障性住房建設(shè)投 入力度。這似乎意味著在地方財(cái)政乏力的情況下，中央財(cái)政支持或?qū)⒃俣燃哟a。

　　土地改革成為突破口

　　習(xí)近平表示，解決群眾住房問題是一項(xiàng)長期任務(wù)，還存在著住房困難家庭的基本 需求尚未根本解決、保障性住房總體不足、住房資源配置不合理不平衡等問題。

　　這樣的表述令業(yè)內(nèi)對建立長效房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制的預(yù)期進(jìn)一步升溫。

　　上述國務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人表示：“對于通過市場解決的問題，財(cái)稅和金融 改革將先行一步，土地問題更多將放在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中解決。政府的著力點(diǎn)將放在市場 監(jiān)管、保障房等問題上。”

　　而依據(jù)國研中心近期公開的“383”方案，土地流轉(zhuǎn)可能會有較大突破。近期 ，包括北京、溫州在內(nèi)的地方政府正在釋放出政策放松的信號：溫州農(nóng)村土地使用權(quán) 流轉(zhuǎn)破局、北京限房價(jià)地塊出讓都表明土地管理制度改革的逐步展開。

　　今年上半年，國家對于土地出讓的管制力度較以往減弱。國土部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示 ，上半年我國建設(shè)用地供應(yīng)總量同比保持增長，其中住房用地供應(yīng)增長36.9%， 高于近5年同期平均水平。

　　“目前，一線土地市場明顯過熱，各地地王頻出，這給后市帶來了不小的潛在風(fēng) 險(xiǎn)。”國泰君安一位房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，習(xí)近平關(guān)于保障房和棚戶區(qū)改造的表態(tài)，透 露出下一步樓市調(diào)控繼續(xù)以穩(wěn)為主，但土地市場方面，則會通過土地流轉(zhuǎn)擴(kuò)大土地供 應(yīng)來降溫。

　　但是，在習(xí)近平的講話中，以往被認(rèn)為是“解決房地產(chǎn)市場問題的利劍”的房產(chǎn) 稅擴(kuò)圍，卻沒有被提到。

　　“房產(chǎn)稅擴(kuò)圍工作肯定是要繼續(xù)進(jìn)行的，但這項(xiàng)工作仍處于試點(diǎn)階段，全面放開 仍需時(shí)日。”住建部一位官員對本報(bào)記者稱。

　　與此同時(shí)，記者了解到，在“房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制”的草稿中，仍然保留了通過 政府調(diào)控手段確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的“運(yùn)用空間”。

　　“在目前的市場形勢下，行政化限購手段的退出，仍然需要兩個(gè)前提，一個(gè)是替 代政策，另一個(gè)是合理的分步分地區(qū)退出。”上述國務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人表示： “在市場較熱的一線城市和二線熱點(diǎn)城市，行政化手段仍然有效，但對于其他庫存較 高的二三線城市，限購等手段反而會加劇供需矛盾。”