“現階段優質房地產資產的價格一路飆升，紐約、倫敦或者巴黎等門戶城市黃金地段出租率達100%、租金回報穩定的寫字樓、商鋪或住宅物業的競爭十分激烈。這讓一些中東主權基金和規模較小的私募基金都感到明顯的壓力。” 普衡律師事務所(Paul Hastings)全球房地產業務部總監Philip Feder坦言。

　　“和當初日本投資者進軍美國房地產市場不同，我們發現如今很多亞洲的投資者，尤其是那些來自中國和韓國的機構和房產商，他們通常擁有雄厚的資金實力來完成這些龐大的交易，甚至不需要融資，”他表示。

　　開發商、機構多路徑出海

　　隨著國內房地產市場不斷降溫，各類投資者都在不約而同地加速海外房地產市場的投資。

　　仲量聯行的一項調查顯示，今年上半年，中國海外房地產投資總額較2013年同期增長17%，累計金額高達54億美元。其中，商業房地產投資額占了絕大部分，接近40億美元，但增長主要來自住宅投資，2014年上半年中國海外住宅項目投資總額較去年同期飆升84%，達到15億美元。

　　“目前，我們注意到國內房地產開發商、機構投資者以及高凈值階層個人都在紛紛把目光聚焦在歐美房地產市場。”該律所的香港/上海辦公室合伙人David Blumenfeld指出。

　　據悉，投資海外市場的中國房地產開發投資者可分為兩類。一類是創業開發商，主要關注于規模較小的住宅開發項目，它們在國外為現有的中國客戶開發項目。

　　另一邊廂，成熟的大型中國房地產開發商也在加速布局國際化戰略，他們則更傾向于與當地開發商攜手合作，以合資企業的形式完成項目開發。他們意識到要在國外完成大規模項目，有必要與當地合作伙伴聯手，后者能有助于順利解決復雜的政府審批、環境審核和勞工問題。

　　此外，一些機構投資者也在積極部署海外房地產投資。“他們主要集中在一些傳統的門戶城市，比如紐約、倫敦、巴黎等，因為相比內地市場，這些城市的回報率更加具有吸引力。此外，發達國家的房地產市場運作公開透明，政府干涉十分有限，如果擁有足夠的資金實力，他們有機會可以收購一些地標性的房產。”Blumenfeld表示。

　　“這些投資者在尋找更高收益和回報的投資機會時，將會逐漸從傳統寫字樓或購物中心資產轉向其他相關的房地產投資。我們開始看到一些投資者對農業用地和林業資源相關的地產投資興趣正在不斷增加。”該律所合伙人Joel Rothstein說道。

　　然而，他坦言，與傳統的商業、住宅項目相比，美國政府對外國投資者購買農業用地、林業、港口等項目的審查更為嚴格。

　　現金充裕

　　與上世紀80年代涌進美國房地產市場的日本投資者不同，如今的中國和韓國投資者的一個顯著特點是，他們較少通過資本市場或者銀行安排融資進行投資，而是更傾向于直接以現金結算。

　　對于中國的機構投資者而言，過去，用現金結算多少受到政策制約。 Feder解釋，過去中國本土的房地產企業如果要為其海外子公司提供貸款擔保，往往需要經過較為復雜的程序，而近年來，中國相關規定已經有所改變，中國企業可以為其海外子公司提供直接擔保，此舉方便這些子公司在美國直接進行融資。

　　現金充裕令中國投資者的競爭力更強。“他們可以更快進行結算，而不像其他投資者那樣，需要更多時間進行融資安排。”該律所房地產業務部洛杉磯辦公室合伙人Rick Kirkbride指出。

　　“在中國買家中，也會看到部分投資者通過貸款等渠道做出融資安排，比如一些發展商，對于上市公司而言，他們可能會考慮以項目名義貸款還是以公司名義在資本市場融資。” Blumenfeld表示。

　　而一些私募基金也積極在國內市場募集人民幣資金，通過一定的安排獲取合格境內機構投資者(QDII)額度的方式，或者取道英屬開曼群島直接籌集美元資金，投資海外房地產市場，Rothstein同時透露。

　　他表示，由于私募基金的投資周期一般為5-7年，而大部分中國內地的機構如保險公司、主權基金等著眼于長遠投資，因此后者通常愿意支付更高的價格，并為此承擔更高的風險。

　　REITs投資回報率約4%

　　目前，大部分中國投資者跨境房地產投資的方式，仍以直接投資為主。但也有越來越多的投資者開始采用基金以及金融產品等間接投資策略，而不再獲取房地產的直接擁有權。

　　“他們開始使用更加多元化的投資渠道進入海外房地產市場，包括投資或承銷私募房地產基金、投資房地產投資信托基金(REITs)等。”Rothstein向記者透露。

　　REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集多數投資者的資金，由專業的投資團隊負責房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金產品，屬于資產證券化的一種形式。

　　凱利投資(ClearBridge Investments)董事總經理兼高級基金經理Mark McAllister指出，在市場普遍預期美聯儲明年中加息的環境下，相信會有越來越多的中國投資者開始關注REITs。

　　“目前，一般的REITs相比直接的房產投資有一定幅度的折扣，而且，REITs的市場流動性更好，公開市場交易十分便捷。而且很多大型的REITs本身的投資范圍涵蓋不同類型和不同國家的房地產項目，這可以為投資者提供一個更好的投資分散和多元化策略。” McAllister表示。

　　他透露，目前中國投資者在美國REITs的投資仍然十分有限，主要集中在商業地產項目，“可能是他們還比較習慣于傳統的直接購買房地產的投資模式”。

　　從投資回報上考慮，他表示，REITs比傳統的直接房產投資對市場反應更加敏感。目前投資美國REITs的年回報率大約在4%，但隨著美國經濟改善，租金上漲，這一回報率預計會上升至5%-7%。同時，他透露，目前直接投資各類物業的租金年回報率平均在6.5%左右。