中國指數(shù)研究院1月19日發(fā)布《“中國各級城市房地產(chǎn)庫存大盤點(diǎn)”系列專題三》2014年以來，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整階段，市場需求持續(xù)疲軟，觀望情緒不斷蔓延。5月起，為刺激需求，二線重點(diǎn)城市陸續(xù)松綁限購政策。9月末，央行層面放松限貸“認(rèn)貸不認(rèn)房”，11月下旬央行時(shí)隔兩年半之久首次降息。多重利好政策的疊加效應(yīng)，加之企業(yè)層面以價(jià)換量的促銷策略，北京、杭州等一線及熱點(diǎn)二線城市成交量在四季度開始回升。

　　【引言】

　　2014年以來，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整階段，市場需求持續(xù)疲軟，觀望情緒不斷蔓延。5月起，為刺激需求，二線重點(diǎn)城市陸續(xù)松綁限購政策。9月末，央行層面放松限貸“認(rèn)貸不認(rèn)房”，11月下旬央行時(shí)隔兩年半之久首次降息。多重利好政策的疊加效應(yīng)，加之企業(yè)層面以價(jià)換量的促銷策略，北京、杭州等一線及熱點(diǎn)二線城市成交量在四季度開始回升。但在城市市場分化的背景下，多數(shù)三四線城市市場表現(xiàn)仍為乏力，庫存居高、消化遲緩，短期去化壓力陡增。另一方面，在土地城市化的大背景下，近年來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地財(cái)政之間的“路徑依賴”現(xiàn)象加劇，土地供應(yīng)量大幅增加，引致樓市潛在供應(yīng)量居高，中長期去化前景堪憂。如何緩解庫存壓力，成為三四線城市房地產(chǎn)市場當(dāng)前面臨的重要問題。

　　【報(bào)告要文】

　　1.庫存現(xiàn)狀：多數(shù)三四線城市供過于求特征顯著，市場庫存風(fēng)險(xiǎn)較為突出

　　1.1.供求狀況：三四線城市住宅庫存壓力尤為嚴(yán)重，平均土地消化時(shí)間超5年

　　全國多數(shù)城市住宅市場面臨較高的庫存壓力，供求矛盾加劇。2014年以來，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整階段，市場需求持續(xù)疲軟，觀望情緒不斷蔓延。截止2014年11月，全國住宅銷售面積同比下滑10.0%，加之過去幾年土地快速開發(fā)形成的新增供應(yīng)量集中釋放，導(dǎo)致包括一線在內(nèi)的多數(shù)城市庫存量持續(xù)攀升，短期供過于求矛盾加劇。

　　在市場總體下行的背景下，不同城市間的市場分化現(xiàn)象愈發(fā)顯著，三四線城市去化壓力顯著大于一二線城市。一線及部分二線熱點(diǎn)城市表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和較高的需求彈性，在下半年多重利好政策的刺激下，潛在入市意愿得到有效提振，市場回暖跡象顯現(xiàn)。截止2014年11月，一線城市出清周期已回落至14.4個(gè)月，土地消化時(shí)間僅1.5年，二線城市出清周期21.6個(gè)月，土地消化時(shí)間3.3年。但與一二線城市相比，三四線城市市場總體狀況并未得到較大改觀，出清周期仍高達(dá)47.8個(gè)月，土地消化時(shí)間依然超5年。無論從短期還是中長期來看，多數(shù)城市三四線城市庫存量均已達(dá)到歷史高位，未來去化壓力顯著。在需求低迷的情況下，庫存因素將成為阻礙市場發(fā)展和企業(yè)投資的重要因素，由于三四線城市庫存壓力狀況各不相同，政府和企業(yè)需要區(qū)別對待三四線城市的去化壓力問題。

　　1.2.城市分化：不同城市庫存壓力明顯分化，但多數(shù)三四線城市過剩風(fēng)險(xiǎn)突出

　　三四線城市中，不同城市在政策、人口和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的差異，不同城市所面臨的短期庫存壓力和中長期庫存壓力出現(xiàn)分化。我們將出清周期作為判定城市短期住宅庫存壓力的指標(biāo)，將土地消化時(shí)間作為判定城市長期住宅庫存壓力的指標(biāo)，據(jù)此將三四線城市分為以下4類：