中國指數研究院1月19日發布《“中國各級城市房地產庫存大盤點”系列專題二》2014年我國房地產市場進入調整期，部分城市庫存高企，去化壓力不斷加大，且不同城市間顯著分化。從全國二線城市商品住宅短期庫存量及去化周期、中長期土地消化能力兩個方面綜合分析，得出呼和浩特、大連等城市去化壓力較大，而合肥、廈門、成都等城市去化壓力尚可的結論。

　　【引言】

　　2014年以來，宏觀經濟增速持續趨緩，房地產市場整體下行與城市分化并存，多數城市成交量大幅回落，短期供求失衡，庫存量持續走高，出清周期延長。在此背景下，全國百城價格指數連續8個月環比下跌，下跌城市數量不斷增加。為緩解市場下行壓力，下半年中央及地方出臺一系列利好政策，絕大多數城市限購政策放開，央行貨幣信貸政策放松、調整存款統計口徑等，同時房企加大促銷力度去庫存，多數二線城市房地產市場回暖，短期庫存壓力有所緩解，但部分城市由于庫存量過高，短期去化壓力依然較大。

　　從中長期來看，受經濟、人口規模及產業結構等因素影響，不同城市去化壓力顯著分化，多數二線城市土地消化時間在合理范圍內；少數城市因規劃超前，在城區大規模擴張過程中，土地供應過大，房地產開發量遠超當地住房需求，供應過剩風險突出。基于此，我們通過對二線城市房地產市場短期、中長期庫存現狀及市場需求進行綜合研究，并提出策略建議。

　　【報告正文】

　　1.庫存現狀：不同城市庫存壓力表現分化，少數二線城市庫存高企，短期及中長期去化壓力顯著

　　2014年我國房地產市場進入調整期，部分城市庫存高企，去化壓力不斷加大，且不同城市間顯著分化。從全國二線城市商品住宅短期庫存量及去化周期、中長期土地消化能力兩個方面綜合分析，得出呼和浩特、大連等城市去化壓力較大，而合肥、廈門、成都等城市去化壓力尚可的結論。

　　（1）市場供應：呼和浩特、大連等城市短期及中長期庫存壓力顯著

　　圖：2014年12月部分二線城市商品住宅出清周期、土地消化時間

　　注：土地消化時間為截至2014年11月數據

　　短期庫存：合肥、南昌、南京等城市庫存量較低，去化速度快，短期庫存壓力不大；呼和浩特、大連等城市去化周期較長，短期庫存壓力大

　　截至2014年12月，合肥、南昌、南京等城市出清周期在10個月及以下，去化速度較快，尤其是合肥，出清周期不足6個月。廈門、杭州、海口等城市出清周期在15個月以下，這些城市短期庫存去化壓力不大。而呼和浩特、大連、天津、北海、青島等城市出清周期較長，超過20個月，短期庫存去化壓力較大。

　　中長期庫存：青島、長春等城市土地成交量遠高于市場消化能力，中長期住宅庫存壓力大；廈門、海口等城市潛在供應相對不足

　　圖：二線城市土地消化時間

　　從二線城市住宅用地消化時間來看，平均在3.25年，其中大多數二線城市在5年以下，僅青島、鄭州、長春超過5年。

　　青島、長春等城市土地成交量遠高于市場消化能力，中長期庫存壓力大。其中青島土地消化時間近6年，鄭州、長春均在5年以上，蘭州、呼和浩特等土地過剩問題同樣突出。由于部分城市大量土地開發仍處于停滯狀態，造成土地存量高企，住宅用地消化時間較長，未來市場去庫存壓力攀升。

　　（2）市場需求：長沙、杭州、蘇州等地人均居住面積較高；天津、合肥等地人均居住面積較低，未來市場潛力較大

　　大多數城市人均住房面積在35平米/人以下，長沙、杭州等少數城市2010年人均居住面積偏高。根據2010年人口普查數據，二線城市中，人均住房建筑面積低于30平米/人的城市個數占據半數，低于35平米/人的城市個數占據近八成，僅長沙、杭州在40平米/人以上。

　　（3）城市分化：呼和浩特、大連等部分城市短期及中長期庫存壓力突出

　　綜合不同城市住宅庫存短期去化能力及中長期土地消化能力，將二線城市分類如下：

　　表：二線城市分類結果