中國指數(shù)研究院1月22日發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2014總結(jié)&2015展望》。價格方面，百城價格指數(shù)自5月起連續(xù)8個月下跌，四季度跌幅收窄，2014年累計下跌2.69％；十大城市累計下跌0.61%，跌幅顯著低于百城。不同城市表現(xiàn)分化，保定、廈門2014年累計漲幅超過10%，菏澤等9個城市累計跌幅超過10%。成交方面，50個主要城市累計成交整體下降10.7%，其中一線城市同比下降顯著，降幅達(dá)16.3%。供應(yīng)方面，近幾年大規(guī)模成交的住宅用地在2014年密集入市，同時銷售業(yè)績壓力促使房企加大開盤規(guī)模，累積效應(yīng)推動供應(yīng)規(guī)模增長至近五年最高水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額同比下降，整體資金來源自2006年以來首次同比下降，房屋新開工面積亦同比下降，開發(fā)投資額增速創(chuàng)5年來新低。

　　第一部分：2014年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

　　1.政策環(huán)境：多輪調(diào)整促房地產(chǎn)市場化轉(zhuǎn)型，深化改革建立長效機(jī)制推進(jìn)穩(wěn)增長

　　2014年我國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，各地商品住宅庫存量高企，對市場預(yù)期的轉(zhuǎn)變進(jìn)一步影響新開工節(jié)奏，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。在此背景下，中央政策以“穩(wěn)”為主，更關(guān)注民生保障和長效機(jī)制頂層設(shè)計，通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等有效措施保障合理購房需求，穩(wěn)定住房消費(fèi)。各地則因時因地靈活調(diào)整，加速房地產(chǎn)市場化轉(zhuǎn)型：限購、限貸手段逐步退出，并通過信貸、公積金、財政補(bǔ)貼等多輪支持政策刺激住房需求、加快庫存去化。

　　在中央地方兩級均以“市場化”為主導(dǎo)的決策思路下，房地產(chǎn)市場將逐漸回歸自身調(diào)節(jié)機(jī)制，行政調(diào)控色彩趨于弱化。而強(qiáng)改革下的戶籍改革、土地改革、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、房地產(chǎn)稅等長效機(jī)制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，并同步推動新型城鎮(zhèn)化有序發(fā)展。調(diào)控政策更注重支持合理住房消費(fèi)，并將在中長期內(nèi)不斷激發(fā)房地產(chǎn)市場化的活力，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場與社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　新常態(tài)下中央調(diào)控更重市場化，以金融手段鼓勵自住性住房消費(fèi)

　　中央層面著眼長期穩(wěn)定，行政干預(yù)影響漸弱

　　中央調(diào)控更注重長期性及穩(wěn)定性，著眼深化各項(xiàng)改革。新型城鎮(zhèn)化、土地制度改革、金融制度改革等與房地產(chǎn)市場長期發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)成為兩會工作報告重點(diǎn)；《關(guān)于2014年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)任務(wù)的意見》再度要求深化戶籍、土地等體制改革；中央多次會議及談話提出，深化房地產(chǎn)相關(guān)改革、健立健全長效機(jī)制體制、加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化仍是下一步的工作重點(diǎn)。據(jù)此，2014年中央出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策均以注重長期穩(wěn)定發(fā)展的制度建設(shè)為主，未再出臺新的短期行政手段。年末中央工作會議再度未直接提及房地產(chǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化趨勢明顯。

　　新常態(tài)下政策以“穩(wěn)”為主，重點(diǎn)穩(wěn)定住房消費(fèi)。中央多次強(qiáng)調(diào)，我國經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入“新常態(tài)”，即經(jīng)濟(jì)增長從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，增長動力從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動。新常態(tài)下宏觀政策轉(zhuǎn)向要穩(wěn)、要有定力。年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議也對新常態(tài)作系統(tǒng)闡述，并強(qiáng)調(diào)政策連續(xù)性。10月29日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，重點(diǎn)推進(jìn)住房等六大領(lǐng)域消費(fèi)，提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件”。

　　金融信貸政策多輪調(diào)整，力促自住性需求釋放

　　中央多輪表態(tài)推進(jìn)金融體制改革，貨幣政策注重精準(zhǔn)定向微調(diào)。2014年4月以來央行發(fā)布一系列報告，明確指出要持續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)深化金融體制改革，并貫徹定向調(diào)控要求，精準(zhǔn)發(fā)力。5月30日，國務(wù)院常務(wù)會議提出要保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長，加大“定向降準(zhǔn)”措施力度。二季度以來，央行多次定向調(diào)整釋放流動性，推進(jìn)金融市場化發(fā)展。9月和10月央行通過中期借貸便利向國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、較大規(guī)模的城市商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行等分別投放基礎(chǔ)貨幣5000億元和2695億元；年末央行對金融機(jī)構(gòu)存款統(tǒng)計口徑進(jìn)行調(diào)整，拓寬存貸比指標(biāo)中的存款口徑從而增強(qiáng)整體流動性。同時監(jiān)管層允許已上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，這表明監(jiān)管層對于房地產(chǎn)融資的態(tài)度從原來的單向打壓轉(zhuǎn)為雙向調(diào)節(jié)，中型房企的資金壓力得到緩解。

　　支持自住性剛需，差別化信貸政策自2010年以來首度放松。2014年5月12日，中國人民銀行副行長劉士余召開住房金融服務(wù)專題座談會，針對目前存在的問題提出五點(diǎn)要求（“央五條”），支持自住性住房的貸款需求。9月30日央行發(fā)布《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升：首套房貸利率下限重回基準(zhǔn)利率的0.7倍；已有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款后再次申請貸款的，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。《通知》對首套房“認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)較此前“認(rèn)貸又認(rèn)房”大幅放寬，但較2008年仍有一定差距；貸款利率下限重回2009年水平；三套及以上房貸也開始松動。

　　限購?fù)顺龊蠼鹑谪斦�政策主�?dǎo)，地方政策因地因時多輪靈活調(diào)整

　　年初部分城市仍堅持調(diào)控，但二季度以來市場變化影響下限購政策陸續(xù)退出

　　年初各地房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，熱點(diǎn)一二線城市仍在加強(qiáng)監(jiān)管。一季度熱點(diǎn)一二線城市并未放松監(jiān)管，南京市發(fā)布“寧七條”，成為2014年首個進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控的二線城市。上海、廣州、深圳等城市也對當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策進(jìn)行再度重申。

　　二季度以來多個城市陸續(xù)取消限購，僅5市未放開。部分房價松動、市場遇冷的城市在二季度即開始對限購政策做出調(diào)整：南寧發(fā)文稱北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的五市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房；6月26日呼和浩特發(fā)文，成為第一個正式出臺文件取消限購的城市。三季度各地限購放開步伐加快，或定向或全面取消限購。同時限購放松力度也逐漸加大，多個城市出現(xiàn)再次調(diào)整，限購政策由局部調(diào)整轉(zhuǎn)向全面放開。目前47個限購城市中，僅剩一線城市和三亞未放開。

　　金融信貸、公積金政策跟進(jìn)調(diào)整，財稅補(bǔ)貼鼓勵自住剛需

　　地方政策調(diào)整更加靈活，重點(diǎn)加大信貸支持力度。三季度以來，限購集中退出，部分城市短期成交回升，但仍未扭轉(zhuǎn)整體下行趨勢。在經(jīng)濟(jì)偏弱、旺季不旺的背景下，以放松信貸為主的利好政策陸續(xù)出臺，意在扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，刺激市場需求。福建、湖南、寧夏、湖北等地陸續(xù)出臺文件放寬信貸政策以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；紹興、福州、青島降低首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，紹興、沈陽、南昌降低二套房貸首付比例。9月底央行“930”新政出臺后，地方信貸政策放松成大勢。

　　多地調(diào)整公積金政策，降門檻、增額度促進(jìn)需求釋放。繼三季度取消限購、“930”新政放松信貸后，通過公積金支持自住需求成為各地進(jìn)一步調(diào)整的主要手段。10月9日中央出臺《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，隨后多個省市陸續(xù)跟進(jìn)。11月，湖北、江蘇、上海、濟(jì)南、南京、杭州、長沙、昆明等省市出臺公積金調(diào)整細(xì)則，放松公積金使用條件（減少繳付時間、調(diào)整首套房認(rèn)定、降低首付比例、擴(kuò)大公積金用途和申提人群范圍），提高公積金貸款額度，加大公積金利用率，推行公積金異地通貸，簡化公積金申提流程及降低費(fèi)用，提高住房公積金貸款發(fā)放率以支持首置首改等自住性需求。據(jù)不完全統(tǒng)計，2014年以來對公積金調(diào)整放寬的省市已近40個。同時在央行降息后，各地響應(yīng)央行要求，公積金貸款利率普遍下調(diào)0.25個百分點(diǎn)。

　　戶籍、土地改革、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)程加快，長效機(jī)制頂層設(shè)計有序推進(jìn)

　　土地制度改革屢有突破，農(nóng)村土地制度改革與城市土地集約利用并行推進(jìn)。兩會政府工作報告提出，要抓緊土地承包經(jīng)營權(quán)及農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，引導(dǎo)承包地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，慎重穩(wěn)妥進(jìn)行農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)。11月《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》出臺，提出穩(wěn)定完善農(nóng)村土地承包關(guān)系，規(guī)范引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)。同時，國土資源部正式發(fā)布《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》和《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》，對大力推進(jìn)節(jié)約集約用地進(jìn)行整體部署，實(shí)現(xiàn)“控總量、擠存量、提質(zhì)量”，東部地區(qū)特別是優(yōu)化開發(fā)的三大城市群地區(qū)將以盤活存量為主，率先壓減新增建設(shè)用地規(guī)模。上海、廣州、深圳、浙江、福建、海南、佛山、廈門、武漢、南京等省市也出臺相關(guān)政策，加強(qiáng)城市土地集約利用。