中國樓市迎來“白銀時代”

　　文前提要：樓市高速發展的“黃金十年”已經過去，接下來將進入“白銀時代”，或稱下半場。在樓市下半場，購房者將成為市場絕對主角，房企唯有推出能真正滿足市場實際需求的產品，方能贏得更多生存機會。

　　樓市進入下半場

　　進入21世紀以來，中國樓市進入高速發展期，然而現階段城鎮家庭戶均已達到1套住房，住房全面短缺時代結束，這標志著樓市由“黃金時代”進入“白銀時代”，轉入下半場。

　　為什么會做出這樣的判斷？同策咨詢從房地產市場供求關系、住房需求人口數量變化以及未來國內樓市新的需求支撐因素等多個方面給出了答案。

　　首先從市場供求關系來看，我國已經由過去10年的供不應求轉換為供需總體平衡階段。初略測算，我國1998年前的城鎮存量住宅約為1.6億套，加之1998~2010年間新增城鎮住宅約為0.8億套，因此2010年中國城鎮住宅總套數約為2.4億套。而根據人口普查數據，中國城鎮家庭戶2010年為2.1億戶，則戶均住宅套數約為1.1套�？紤]到1998年前很多城鎮住宅屬于磚混結構，折舊率較高因素，估算中國城鎮住宅總套數調整數應為2.1億套左右，家庭戶均住宅套數約為1套，城鎮住宅全面短缺的時代已經結束。

　　其次從住房需求人口變化趨勢來看，未來住房需求人口數量也在降低。中國在20世紀60~70年代之間和1985～1990年之間有兩次人口出生高峰，假定20~50歲之間的人群為住房需求主力，那么預計在2030年前后，城鎮住房需求的主體人群總量將達到頂峰，之后便加速回落。

　　而從我國城鎮化進程來看，在2020年之前，樓市需求仍然處于相對旺盛階段。據了解，目前我國常住人口城鎮化率為53.7%，戶籍人口城鎮化率只有36%左右，不僅遠低于發達國家80%的平均水平，也低于人均收入與我國相近的發展中國家60%的平均水平，還有較大的發展空間。而按照我國此前近10年來每年新增1700萬城鎮人口的速度來推測，以戶均人口2.86人估算，未來數年內新增住宅需求數量仍然會維持在600萬套左右。

　　樓市下半場會何時結束？同策咨詢董事長孫益功認為，拐點出現在2020年。這是因為預計2020年中國城鎮家庭戶均住宅將達到1.1套，按照國際標準，當戶均住宅套數超過1.1時，城鎮住房將全面過剩。