近年來，隨著全國房地產市場供求關系的轉變，房屋銷售增速放緩，房地產企業紛紛追求轉型，謀求企業的持續發展。其中，物流地產成為房企、金融機構以及互聯網企業關注的對象，眾多企業紛紛跨界進入物流地產領域。近兩年，平安不動產、萬科、阿里巴巴（菜鳥網絡）、京東等企業紛紛加大在物流地產上的投資。

　　物流地產能夠得到眾多企業的青睞，主要有三個方面的原因：

　　一是隨著電子商務的發展，物流業在經濟社會中的地位上升，物流地產的需求增長較快，直接帶動了物流地產的回報率上升。特別是當房地產市場整體處于不景氣的時候，這種高回報的優勢就更加明顯。

　　據中國物流與采購聯合會調研的數據顯示：在過去五年中，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3.0%，購物中心的投資回報率分別為5.0%和4.5%，寫字樓的投資回報率分別為4.8%和4.5%，而物流設施的投資回報率則分別為6.5%和6.7%。優質物流設施達到8%以上。

　　二是政策的支持。2012年8月，國務院出臺《關于深化流通體制改革加快流通產業發展的意見》，2014年6月，國務院會議又討論通過了《物流業發展中長期規劃》，物流業的發展在中央層面得到政府的支持。在地方層面，物流地產同樣可以獲得較為優惠的條件。這是因為物流地產從屬于工業地產，對當地的就業和稅收貢獻較大，具有較強的政績效應，因此得到了地方政府的支持，各地區出于招商引資的需要，紛紛提供一些較為優惠的條件，吸引了企業的加入。

　　三是物流地產自身的土地升值誘惑。物流地產的土地位置多數位于城市郊區，土地購置成本相對較低，企業能夠以較低的成本獲取大量土地。另一方面，隨著城鎮化進程的繼續推進，這些城郊地區的土地價值在未來有可能會有較高的升值潛力。

　　近年來，物流地產的租金連續上漲，全國主要城市優質物流倉儲的租賃需求呈現活躍態勢，市場平均空置率保持較低水平。這些都表明，物流地產有著較為廣闊的發展前景，吸引眾多企業進入也不足為怪了。據2012年全國第三次物流園區調查報告的數據顯示，全國直接以“物流園區”名字出現的倉儲物流園區達到754個，如果算上那些未以“物流園區”名義或形式出現的倉儲設施，這一數字可能會更多。

　　但是，在企業看好物流地產并加大投資的同時，也必須要看到物流地產有著其獨有的特點，企業在投資物流地產時必須警惕其潛在風險。

　　從本質上看，物流地產實際是物流服務和地產服務相結合的一種產物，地產是其載體，物流是其核心。而所謂物流，是指物品從供應地向接受地的實體流動過程，包括運輸、存儲、裝缷、搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理等功能，這就對地產的一些細節產生一些額外的要求。從特點上看，物流地產項目具有初期投資金額大、回報周期長、市場競爭強的特點，對企業的管理能力和人員素質等都提出了更高的要求。

　　具體來看，企業在進入物流地產領域要警惕以下兩個方面的風險：

　　第一是企業資金安全風險。物流地產的運營周期較長，物流地產回報周期一般是10年，唯有具備雄厚資金實力的企業才有能力參與，那些抱有快速回收投資心態的企業難以真正成功。企業必須有長期運營的通盤考慮，不能僅憑一時心動，而要對企業資金鏈安全要有充分的重視。在資本運作上，做物流地產不能依靠信托、基金、銀行等傳統融資手段，因為其成本過高，而且期限過短。產業投資基金是國際性物流地產企業普遍采用的手段，如普洛斯旗下有15只物流基金，AMB旗下也有8只物流地產基金。而國內的產業基金發展尚不成熟，相關政策也不完善，這就對企業的資金實力提出了較高的要求。

　　第二是競爭風險。物流地產的持續發展更依賴于規模效應和協同效應，必須要達到一定的規模并加強協同管理才能明顯降低成本，提高效率。然而，從我國物流地產的發展現狀來看，我國物流地產的整體實力仍然較弱,企業規模過小、專業化程度不高,尚未形成規模效應和協同效應，難與外國物流地產大鱷抗衡。

　　2013年年底，我國物流地產市場的占有率為：普洛斯60%，嘉民、寶灣、安博、豐樹、宇培等企業則分別為8.8%、6.6%、6.5%、5.4%、4.5%，物流市場已經形成了半壟斷競爭格局，在這種情況對于市場的所有新進入者都是巨大的挑戰。在客戶積累上，新進入物流地產領域的傳統企業，在前期的招商過程中無疑會遇到一定的障礙。進軍物流地產的企業必須要引進先進的管理模式，開拓新的商業模式，以自身已有的某方面優勢或未來可以獲取的優勢為紐帶進行延伸，打造自身特色，為進駐企業提供更有效的增值服務，這樣才能提高自身的競爭力，避免陷入同質化的激烈競爭。

　　總之，隨著經濟的增長和電商的崛起，物流地產的發展前景十分廣闊。然而，由于物流行業自身的一些獨有特點，使得物流地產投資規模較高、回報周期較長、市場競爭更激烈，因此企業在搶灘進入物流地產的同時，必須做好長期規劃和整體考慮，避免風險。

　　（國家信息中心信息資源開發部高聚輝  本文僅代表作者個人觀點。）