日前，商業地產專業研究機構RET睿意德中國商業地產研究中心和中國商業地產聯盟聯合發布《中國商業地產2014/2015年度研究報告》（下稱《報告》）。《報告》回顧了2014年商業地產行業四大特征，并展望了2015年四大發展趨勢。

　　《報告》指出，通過回顧和展望可以看到，當前中國商業地產的投資模式、開發模式、經營模式開始發生明顯變化，由此表明，商業地產行業正在步住宅市場之后也開始出現“拐點”。

　　RET睿意德執行董事張家鵬指出，總體而言，房地產行業正在歷經由“實”轉“虛”的轉變。對于地產行業而言，需要做更多的“精加工”。電商的發展，讓房地產行業這一由“實”轉“虛”的轉變更加急迫，業界務必要關注消費者更深層次的體驗與情感的觸發。

　　中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，拐點期的來臨，企業必然會感受陣痛，短期向難，但是，從長期看，經過洗牌之后，擠出泡沫，行業向好，逐漸步入專業化、規范化、國際化之路。

　　2014年中國商業地產呈現四大特征

　　一、商業地產由“兩難”進入“三難”時代

　　商業地產行業一直突出的問題是“兩難”：開發商的“招商難”與品牌商的“選址難”，這更多是專業化水平不高導致的行業結構性矛盾。而進入2014年，“運營難”問題表現得越來越突出、越來越普遍，行業從“兩難”進入“招商難”、“選址難”和“運營難”并存的“三難”時代。

　　究其原因：首先是實體商業供應過大、投入過于集中，攤薄了市場“蛋糕”；其次，宏觀經濟下行和中央八項規定的落實，造成高端消費、公款消費、禮品消費大幅下降；還有電商對實體商業的沖擊。

　　附：2012-2014年全國房地產投資開發指標完成同比變化情況

　　國家統計局數據顯示，近三年，全國商業營業用房開發投資增幅均高于同期住宅開發投資額的十個百分點以上，可見商業地產開發投資量過大，商業競爭加劇，促使“運營難”問題的凸顯。

　　二、線上線下融合“有共識無模式”

　　2014年，無論是線上還是線下，對于未來的融合都持肯定態度，而且業界呼聲很高，也有大量企業積極致力于O2O模式的探索，但迄今無本質突破，也未曾找到共贏模式，電商與實體商業之間的對抗多于合作。電商對實體商業造成的沖擊，“心理影響”大于“實際影響”。雖然在過去一年里電商的社會影響力持續擴大，銷售同比也大幅提升，但由于全社會消費市場規模基數大，網絡零售市場交易占比仍不足9%。

　　三、商業運營競爭由“實”轉“虛”

　　2014年，實體商業項目之間的競爭由過往的促銷戰、品牌戰轉向體驗戰、文化戰、網絡戰，各類商業設施紛紛開始導入文化、藝術、旅游、科技等新興元素，積極營創新的購物環境與氛圍，不斷加大精神、感官、交互等層面的內容供應，兒童游樂與餐飲等非購物類體驗業態大受追捧，商業間競爭由“實”轉“虛”。

　　四、開發商預期由“上調”改為“下調”

　　前幾年，商業地產開發商通常主觀調高項目預期，盲目調高項目定位，想當然地擴大商圈輻射范圍，而去年以來，反其道而行之，面對招商難與運營難的客觀現實，商業地產開發商普遍下調了對市場與項目的預期，許多原本定位為奢侈品賣場的轉向輕奢，原本設定為市級項目的調整為區域商業，原本定位于區域商業的則調整為社區商業。同時，項目延期開業的現象也十分突出。