1月份CPI同比跌破1%，創(chuàng)下了5年多以來的新低；M2同比增速也降至10.8%，創(chuàng)下了近20年來的最低值。

　　這是央行降息的大背景。2月28日晚間，央行宣布，自3月1日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率各0.25個百分點。

　　這成為房地產(chǎn)行業(yè)的直接利好。房地產(chǎn)業(yè)界人士普遍認為，降息通道已經(jīng)開啟。目前市場上的房貸利率相當于降息前的9折，困擾行業(yè)的流動性問題已經(jīng)不再存在。

　　但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的高庫存和結(jié)構(gòu)性困局仍然未解。廣大的二三四線城市商品房普遍過剩，非流動性放松所能緩解。降息帶來的將是一線城市、部分熱點城市與其他城市更大的分化。

　　短期刺激成交

　　2014年11月的降息使得樓市在四季度呈現(xiàn)翹尾之勢。然而2015年首月，樓市上漲勢頭戛然而止，顯示降息、降準“藥效”在遞減。

　　因春節(jié)因素所致，2月份一般是傳統(tǒng)的淡季，但今年2月新房市場整體表現(xiàn)均遜于之前兩年。中原地產(chǎn)監(jiān)測的40個重點城市數(shù)據(jù)顯示，與2013年、2014年相比，今年2月新建住宅成交面積同比分別下降15%及14%。其中，一線城市表現(xiàn)略好于2014年，同比微升2%，但遜于2013年，降幅達21%。二線及三四線城市同比2014年分別下降15%及12%。在去年2月成交平平的情況下，今年同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)進一步下滑，意味著當前市場壓力不減。

　　中信建投地產(chǎn)研究小組認為，對于地產(chǎn)行業(yè)而言，最新一輪的降息將實質(zhì)性降低購房成本，當前貸款利率相當于降息前9折，首套房平均貸款利率已經(jīng)低于銷售火爆的2013年，過去壓制地產(chǎn)市場流動性因素已經(jīng)不再存在。

　　隨著春節(jié)效應(yīng)結(jié)束，房企推盤力度將步入正軌，結(jié)合此次降息契機，中信建投看好一線城市和二線省會城市的后續(xù)表現(xiàn)，3月樓市小陽春值得期待。

　　CRIC研究中心楊科偉亦指出，對購房者短期而言，降息后以貸款100萬元、30年期限、基準利率、等額本息還款法計算，月供將比此次降息前減少159元，而較2014年11月22日降息之前更是減少大幅419元。這將對仍在觀望的購房者出手入市有莫大激勵，短期內(nèi)部分需求將會得到有效釋放。

　　此外，在已經(jīng)進入降息周期的情況下，社會資金量整體寬裕，房企融資渠道拓寬，基金、信托等都將為其帶來資金供給，尤其對于上市房企而言，股市融資更為便利，房企未來融資成本勢必會有所降低。從而提升企業(yè)的利潤空間，房企當前持續(xù)下滑的盈利能力或?qū)⒂兴�改善�?/p>

　　北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉則對3月樓市態(tài)度謹慎。他說，開年之際，開發(fā)商推盤積極性較低；另一方面，剛需、改善主導(dǎo)的市場需求平穩(wěn)有限，因此3月整體難以出現(xiàn)明顯全面上揚行情。

　　結(jié)構(gòu)性風(fēng)險仍存

　　億翰智庫認為，目前房地產(chǎn)行業(yè)仍存在較大風(fēng)險。

　　主要體現(xiàn)在兩方面：從外部來看，由于整體通縮環(huán)境的形成以及國際大宗資產(chǎn)價格持續(xù)低迷，房地產(chǎn)作為投資品的屬性正在逐漸淡化。

　　從本輪調(diào)整周期來看，2014年無論是土地還是住宅成交市場的調(diào)整并不明顯，尤其是在價格方面沒有出清，一二線城市甚至出現(xiàn)了較大幅度的上漲，而地方政府過早的介入救市起了副作用，行業(yè)調(diào)整不充分的隱憂仍然存在。

　　通過加大推貨量與政策寬松相結(jié)合，將會有助于銷售情況的復(fù)蘇。但從絕對量上來看，由于前期需求的大量釋放以及本輪降息效應(yīng)遞減，因此預(yù)期整體影響力度將會弱于去年11月降息后帶來的井噴式增加。另一方面，降息也無法徹底緩解行業(yè)內(nèi)尚未得到徹底調(diào)整的量價關(guān)系。

　　楊科偉稱，雖然整體已經(jīng)進入了相對寬松的貨幣環(huán)境，但對購房者更關(guān)心的利率而言，對低折扣利率仍無法過度奢望。

　　本次降息將存款利率上浮區(qū)間進一步放大至1.3倍，以一年期存款為例，降息之前利率為3.3%，降息之后為3.25%（上浮1.3倍），銀行攬儲成本相差無幾，而貸款利率則減少了0.25個百分點，銀行存貸息差將再次縮小0.2個百分點；個人房貸業(yè)務(wù)必將大大壓縮金融機構(gòu)的利潤空間，將直接影響銀行投放個人房貸的積極性，銀行對于資本的趨利性會讓其將有限的資金投向收益率更高的標的。對購房者而言，要奢望獲取0.7折的優(yōu)惠利率更不可能，甚至基準利率也難以保證。

　　“短期的單方面貨幣刺激難疏房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性過剩的困局。”楊科偉表示，當前，部分二線和三、四線城市房地產(chǎn)市場將持續(xù)低迷，樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩的問題出現(xiàn)，一是城市市場結(jié)構(gòu)性過剩，一是產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)性過剩，多數(shù)城市的中低端的首次置業(yè)需求已基本得到滿足。而這些問題絕非貨幣灌入便能迎刃而解的，需要“一攬子”政策措施同時發(fā)力，加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展均衡化，將人口導(dǎo)入以及分散，創(chuàng)造需求、平衡需求，才能真正擺脫過剩困局。

　　因此，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，去庫存仍是2015年之根本，積極營銷跑量才是王道。

　　張大偉預(yù)測，3月市場有望逐步升溫，同時城市間分化格局將更為明顯。從單個城市來看，前期一些采取財政補貼購房的城市也難有起色。該類房地產(chǎn)市場供求失衡，且經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展不佳導(dǎo)致缺乏人口吸引力的地區(qū)，前景仍將持續(xù)堪憂。