昨天，國家統(tǒng)計局公布了2月份70個大中城市房價走勢，諸多媒體與專家皆表達了悲觀態(tài)度。比如，典型的媒體主標(biāo)題是：70個城市房價無一上漲。

　　房價走勢果真如此糟糕？我看不一定！首先，準確解讀數(shù)據(jù)。同樣的數(shù)據(jù)，在不同的人眼中，卻有不同的視角與結(jié)論。說怪也不怪。2月份70個城市中，新建商品住宅價格確實全都跌回到一年前。平均來看，2月70城房價同比下跌6%，創(chuàng)2005年有此指標(biāo)以來的最大跌幅。但很多人并不懂，這是一個滯后指標(biāo)。

　　而領(lǐng)先指標(biāo)是環(huán)比。2月份，70城中有66城房價環(huán)比下跌，也即他們的房價水平低于1月份。但去年9、10月環(huán)比下跌的城市數(shù)量更多，為69個。平均來看，去年8月70城環(huán)比下跌1.2%，其后跌幅連四個月收窄，而今年1月和2月持平，跌幅為0.5%（見圖）。

　　也即，反映房價短期動態(tài)的環(huán)比跌幅，早已于去年三季度見底，當(dāng)前已略有好轉(zhuǎn)，但尚未反轉(zhuǎn)。環(huán)比先企穩(wěn)，同比后企穩(wěn)。因此，2月70城房價同比跌幅繼續(xù)擴大，并非當(dāng)前樓市進一步降溫的表現(xiàn)，而只是統(tǒng)計指標(biāo)的特殊內(nèi)涵，并不為多數(shù)人所知。如此拿同比指標(biāo)來進行媒體報道，自然是誤導(dǎo)了很多讀者。

　　其次，政策面有利于房價企穩(wěn)。政策是影響房地產(chǎn)市場的第一因素。去年二季度開始，地方政府紛紛救市，9月30日央行和銀監(jiān)會出臺“央四條”，支持個人房貸。今年剛結(jié)束的“兩會”上，李總理的政府工作報告中，非常罕見的提出支持改善性購房需求，而且還將去年曾出現(xiàn)在政府報告的“抑制投機投資性購房需求”刪除了。說明中央層面對住宅需求的支持力度仍將增加，接下去可能有措施出臺，比如降低二套房貸首付比重，由六成（少數(shù)城市七成）降至五成，甚至四成。

　　另外，政府工作報告還提出“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房。”這對于幫助地方城市和開發(fā)商去化住宅庫存，效果將立標(biāo)見影。寧波等地已發(fā)文，開始實際落實這一政策。另外，今年已經(jīng)降息和降準各一次，預(yù)計年內(nèi)還將降息1-2次，降準3-4次。貨幣放松也將有助于房價企穩(wěn)、反彈。

　　最后，住宅成交量的率先反彈，將封住房價下跌空間。房地產(chǎn)市場中，成交量是一個領(lǐng)先指標(biāo)，而房價變化滯后于成交量。去年9月出臺“央四條”后，包括一線城市在內(nèi)的重點城市，住宅成交量開始反彈，其中12月份成交量甚至創(chuàng)了近五年月度新高。今年1-2月，由于春節(jié)因素，成交量有所下滑，但今年3月上半月的新建商品住宅，仍比去年3月上半月增長一成。預(yù)計3、4、5月成交量還將接力去年四季度的較高水平。

　　綜合上述三點，可以推導(dǎo)出：雖然多數(shù)城市房價仍在下跌，但不需過度悲觀，對于一線和部分二線城市（庫存壓力不大的），反倒應(yīng)該前瞻性的看到房價即將逆轉(zhuǎn)。其實，從去年12月開始，一線城市的房價，總體來看已經(jīng)止跌，其中深圳明顯開始上漲。這正是每輪房地產(chǎn)周期中的特有現(xiàn)象：一線城市率先反彈，其后二線跟進。不過，對于住宅庫存壓力較大多數(shù)三四線和少數(shù)二線城市，雖然2015年市場應(yīng)比2014年略強，但不宜對房價抱太多期待。總體看，我預(yù)計70城房價環(huán)比將于二季度止跌。“小陽春”不會缺席。