2015年3月24日，“2015中國房地產500強測評成果發布會暨500強峰會”在北京隆重舉行。中國房地產研究會、中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發布了2015中國房地產開發企業500強、500強房企首選供應商品牌、500強首選服務商品牌三大主榜單，以及房地產開發企業綜合實力10強等系列子榜單。會上，中國房地產研究會副會長、中國房地產業協會副會長任志強發表主題演講，以下為演講實錄。

　　任志強：他們講了很多，我也聽不懂，我們說房地產是羊毛出在牛身上，讓豬付錢，房地產如果要是能免費，也挺好，但是不知道能不能免費。2014年GDP大家都知道了，我們看到這個曲線，08年以前是一個高增長的過程持續在9.5%以上，08年金融危機以后出現了一個高峰，但是之后這個曲線就是下滑的趨勢，到現在為止還是繼續下滑。去年保7.5%，明年可能就6.5%，這個只能說李克強總理在兩會里面的講話說希望保持在平穩的態勢。

　　如果穩定在七到八之間是一個較長的穩定狀態，否則2020年我們就達不到我們的承諾。中國出現通脹以后，也出現了兩次的降息、降準，兩會之后周小川提出可能還會有后續的政策。民間固定資產投資和全國固定資產投資，今年也再繼續下滑，從15點多降到了13點多，我們更看重的是民間固定資產投資的下滑，如果占80%左右的民間投資都跑掉了，那么拉動經濟增長就是一個很難的事情。

　　基礎設施不斷往上的過程中，怎么會投資下降呢，基礎設施主要靠政府投資，盡管政府批了接近十萬億的投資項目，中國的經濟更重要的靠民間投資保持增長。其中制造業投資和房地產業的投資下滑，光卡基礎設施的投資拉動是不行的，李克強說的克強指數都是按照工業增加值來算的，大家都在擔心一季度的GDP有可能低于7。

　　看看分類，發電量是動力增長里面最低的，我們現在主要還是靠電力，但是一二月份電力增長是增速緩慢。前年開始，我們第三產業的比重大幅度提高，因此用典少了，反過來我們的工業增加值仍然占50%的GDP貢獻率，工業增加值的下降也仍然是穩定的。

　　另外就是社會消費品零售額，一二月份是高速增長的時期，一二月份是有春節的，所以增長周期內有兩個節日，又是比較大的節日，但是這兩個節日并沒有引起我們的消費增長，而消費指數繼續下滑。從分類情況來看，說明我們的消費提升了，食品類，餐飲類在迅速下跌，通訊類是迅速上升的過程，比較危險的是我們的汽車類，這部分的增長率原來也很快，但是去年開始有所下降了。

　　再看我們的房地產開發，房地產開發投資增幅也在下降，去年大概也是年初的500強峰會，我們說去年投資增速可能會降到10%，扣除物價指數去年只有9點幾，今年在十之間，仍然會繼續下降，政府不出臺政策的話，還會繼續下降。從增長比例的情況來看，今年繼續下降0.1個點，按分項來講，住宅是急劇下滑，商業和寫字樓去年是持續上升的，今年一季度也一樣。

　　剛才張玉良講到的一些問題，大家都從住宅轉到商業，轉到綜合體，這部分的消化量很困難，現在6.3億的庫存，兩億多是寫字樓和商業，4億是住宅，但是我們的住宅消費有將近10億，對于4億來說就是有40%的存量，但是去年的寫字樓和商業只有2億左右。比40%的比例低。所以商業和寫字樓仍然存在一些問題，今年的庫存總量里面會繼續加大，從投資占GDP的總量在加大，05到07年，我們的GDP總量比較低，房地產投資額比較高，之后出現開始下降，而相對世界各國的情況來看，我們仍處在較高的水平。張玉良說我們應該已經到了拐點了，但是從現在的低點情況來看，我們是低于世界平均水平的。

　　我們也列舉了去年我們最高和最低的，我們只想知道這個差距，高的差距是32%，而低的是負的25%，我們列舉了很多，前十名和后十名的情況，是想證實張玉良說的，城市之間和區域之間的差別再繼續拉大。

　　另外一個影響我們的供應就是土地，土地供應的面積在持續的下滑，去年保持負的幾的增長，今年更明顯，是負的3.7，如果沒有土地做前期準備的話，后期讓投資持續增長是不可能的，當土地處在持續低位的時候，后續一定出現供求關系惡化，而不是供需關系得到改善。去年年底和今年年初，除了四個一線城市高速增長以外，其他的地區普遍出現下滑，從全國的情況看，出現了更大的問題，今天上午中央電視臺談到了地方債的問題，兩會當中提到一個重要的問題，地方債，總額達到30萬億，相當一部分是以土地為抵押，比例也很高，北京市6000多億的地方債，3000多億是以土地為主，既有土地收儲的問題，還有以土地做抵押償還50%以上的地方債，全國來看，我們估計地方債務相當大的比例都是靠土地，而今年土地收益的下降速度遠遠高于其他的年份。

　　這是去年土地購置最快和最慢的城市，差距也很大，負的88.9到正的206。第二個銷售急劇下滑，達到了負的16.3%，2012年三月份迅速回升了，我們估計今年三月份也會持續回升，目前獲得的三月份前兩個周的數據調查來看，技術因素導致的情況很難結算，我們國家為什么把一二月份結合在一起，就是因為節日，同比沒有辦法比，一個春節影響了七到十天的假期，工作日，如果有的要放假到正月十五，可能就會影響數據，所以三月份會有比較大的變化。

　　這是去年十個城市里面最高和最低的變化，差距也很大，最高的正的89，最低的是負的44，城市之間的差別也是新的特質。另外是到位的資金，增速下滑也很快。

　　08年和現在的情況來看，兩者對比得出一個結論，去年年底的數據和2008年最差的時候的數據幾乎一樣，但是總量去年大了很多，去年有12萬億的總量資金，08年只有8萬多億。總體來看，如果自有資金的增長速度很慢，土地購置的情況慢，要讓投資上去是不可能的。

　　這是去年的新開工面積變化最大的數據，去年是負的15%，今年還是持續的負增長，有利于調整供求關系，但是不利于GDP增長。其實每年預售面積是超過竣工量的，累計起來，從09年到現在，大概已經超賣了12億平方米，現在的總量并不足以保證后續持續低迷的開工保證市場的供求關系。

　　其中一個重大的變化，2015年是我們23歲左右年齡的最高峰，同時也是25歲到44歲的最高峰，然后人口高峰就在下滑，意味著中央政府應該取消90、70，前一段時間我們強調了90、70是為了滿足剛性需求，或者說23歲結婚年齡以前的購房需求，他們需要的是小面積，能單獨分戶的，但是隨著人口的變化，這個其實也應該發生變化。