2015年一季度，房地產(chǎn)市場進入傳統(tǒng)淡季，成交量與年前旺市相比幾近腰斬；然而與去年同期水平相比，供應(yīng)量大幅增長，特別是內(nèi)陸大中城市漲幅尤高，而成交表現(xiàn)卻不盡人意，成交面積同比去年同期有所下滑。

　　1、供應(yīng)：同比大幅增長，三四線城市漲幅尤高

　　經(jīng)過2014年第四季度供應(yīng)井噴后，2015年1季度，適逢春節(jié)，重點城市商品住宅供應(yīng)量雖應(yīng)市下降，但與去年同期相比仍處高位，其中，內(nèi)陸省份大中城市增幅尤甚。據(jù)CRIC監(jiān)測，1-2月重點城市商品住宅供應(yīng)量達到3345.5萬平方米，同比增幅超過25%，其中三四線城市同比增幅最大。

　　分城市能級來看，一線城市供應(yīng)面積達397.4萬平方米的高位，同比漲幅高達25%，這主要是因為，廣州、深圳兩城市供應(yīng)量較去年同期大幅增長，使得一線整體供應(yīng)量大增，其中，廣州供應(yīng)量近150萬平方米，為一線城市中最高，同比大增67%，深圳也一舉打破歷來一季度供應(yīng)低位，供應(yīng)量同比大幅增長超過40倍。二線城市供應(yīng)量同比增幅在各線城市中最小，然而，城市間分化嚴重。絕大部分內(nèi)陸省會城市同比大幅增長，而大連、海口、寧波、南京、蘇州等沿海城市同比都不同程度下降。而三四線城市，受返鄉(xiāng)置業(yè)潮的推動，商品住宅供應(yīng)量同比增幅最大，不僅洛陽、清遠、泰州等內(nèi)陸城市供應(yīng)同比大幅增長，東莞、中山、江陰等沿海經(jīng)濟發(fā)達、吸附力較強的城市，供應(yīng)量也繼續(xù)保持高位，出現(xiàn)不同程度增長。

　　2、成交：一線城市同比增長，而二三四線城市明顯分化

　　央行的春節(jié)前降準、節(jié)后降息及市場寄予厚望的“返鄉(xiāng)置業(yè)”都未能力挽狂瀾，市場成交不僅環(huán)比大幅下滑，與去年同期相比也有所萎縮。從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，全國重點48城市1季度商品住宅成交4855萬平方米，與去年同期相比下降4.4%，從各線城市來看：

　　一線城市商品住宅成交量較去年同期增長8.8%，在各線城市中表現(xiàn)最好。這主要是因為，一線城市市場最為敏感，去年同期市場下行下，市場快速下滑，下降幅度大于二三線城市，使得2014年1季度成交量相對處于低位，而本季度成交雖較去年四季度大幅下滑，但同比來看仍高于去年同期。

　　二線城市來看，近6成城市同比下降，且沿海大中城市跌幅明顯高于內(nèi)陸城市。據(jù)CRIC監(jiān)測，重點二線城市商品住宅成交量與去年同期相比降幅接近8%，且城市間分化明顯，濟南、武漢、南寧、長沙等內(nèi)陸城市較去年同期都出現(xiàn)不同程度增長，而福州、南京、天津、廈門等沿海城市同比仍大幅下降。值得注意的是，合肥、南昌、貴陽等城市往年市場表現(xiàn)一向穩(wěn)定，且一般1季度受益于返鄉(xiāng)置業(yè)，市場表現(xiàn)一向較好，而今年1季度成交卻一反常態(tài)，出現(xiàn)大幅下滑。

　　三四線城市表現(xiàn)參差不齊，部分沿海城市及區(qū)域中心城市表現(xiàn)搶眼。與去年同期相比，各三四線城市市場表現(xiàn)參差不齊：第一，部分經(jīng)濟相對發(fā)達、人口吸附能力較強的沿海城市或區(qū)域中心城市，市場表現(xiàn)突出，同環(huán)比均保持上升勢頭，如東莞、溫州、揚州等；第二，而相對偏遠，經(jīng)濟落后的內(nèi)陸省份三四線城市，市場持續(xù)不振，“返鄉(xiāng)置業(yè)”需求相對于突出的供求矛盾顯得十分乏力，市場繼續(xù)下挫，如大廠、大慶、莆田等。

　　在我們看來，今年1季度市場無法延續(xù)去年下半年回暖勢頭，且同比繼續(xù)下降，成交處于低位，其主要原是：第一，受國家宏觀經(jīng)濟面影響，由于經(jīng)濟下滑預(yù)期加大，購房者信心大幅下降，看衰樓市，觀望情緒濃厚，而剛需入市也更加謹慎，使得整體成交繼續(xù)走弱；第二，去年第四季度的成交提振離不開政策面的連番刺激，而時至1季度，政策效應(yīng)已大為弱化，雖然1季度央行先后降準、降息，利好樓市，但作用依然有限；第三，雖然資金面繼續(xù)寬松，市場流動性加大，但銀行對購房信貸政策并未明顯放松；此外，連續(xù)的降準降息使得金融機構(gòu)的個人房貸業(yè)務(wù)利潤空間大大壓縮，直接影響銀行投放個人房貸的積極性。

　　3、市場預(yù)判：市場趨穩(wěn)，但分化或進一步加劇

　　二季度，整市場“穩(wěn)”字當(dāng)先，二、三線城市分化將進一步加劇。今年經(jīng)濟增速預(yù)期下滑0.4個點，經(jīng)濟下行壓力或大于去年，因而房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定對經(jīng)濟面的穩(wěn)固至關(guān)重要。3月兩會明確提出“穩(wěn)定住房消費”，“支持居民自住和改善型住房需求”，同時鼓勵各地根據(jù)實際情況因城施策，預(yù)計中央及各地政府房地產(chǎn)相關(guān)政策將會陸續(xù)出臺，提振樓市信心。而且隨著后續(xù)政策出臺，二季度樓市有望回穩(wěn)。

　　分城市能級來看，一線城市短期內(nèi)調(diào)整限購政策的可能性不大，但公積金等政策的微調(diào)或快速跟上，且在強大的經(jīng)濟、人口支撐下，當(dāng)前供求基本平衡的市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定，房價也依然堅挺。

　　二線城市來看，兩會后，支持改善型需求、存量轉(zhuǎn)保障、公積金等政策或快速跟進，市場也會轉(zhuǎn)穩(wěn)，但分化趨勢進一步突出，如合肥、成都、濟南等市場供求比較均衡的城市，供應(yīng)量或快速上升，成交量也將穩(wěn)步回升，降價可能性不大；而沈陽、海口、青島等供求矛盾突出的城市，去庫存仍是當(dāng)務(wù)之急，成交均價保持平穩(wěn)或小幅下降。

　　就三四線城市來看，整體市場不容樂觀，但隨著落戶政策將進一步放寬，吸引農(nóng)民就近城鎮(zhèn)化，或助推部分區(qū)域中心城市及人口、經(jīng)濟吸附力較強的城市快速去庫存，成交量上漲。