邦地產記者楊羚強

　　今天，上海市公積金管理中心發文，決定松綁住房公積金貸款政策。對于購買首套住房或改善型第二套普通住房使用住房公積金貸款的購房者，個人最高貸款額度由30萬元調整至50萬元，家庭最高貸款額度由60萬元調整至100萬元；繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在50萬元基礎上增加10萬元，家庭最高貸款額度在100萬元基礎上增加20萬元。

　　個人使用公積金貸款,購買首套或改善型第二套普通住房的最高額度將增加20萬至60萬元，家庭使用公積金貸款,購買首套住房或改善型第二套普通住房的最高額度將增加40萬至120萬元。

　　上海市公積金管理中心也對購買改善型第二套非普通住房的公積金貸款最高額度作出調整。其中個人使用公積金貸款,購買改善型第二套非普通住房的最高額度將增加20萬至50萬元，家庭使用公積金貸款購買改善型第二套非普通住房的最高額度,同樣將增加40萬至100萬元。

　　另外，上海市也對二手房公積金抵押貸款年限作出調整。此前二手房房齡超過5年，貸款年限最高只能15年，現在6到19年房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長貸款年限由不超過15年調整為35年。

　　公積金貸款額度的大幅提高，對消費者而言，可以用更低廉的信貸成本購房。目前公積金貸款利率五年以下的是3.5%，五年以上的是4.0%。而五年以上的商業貸款利率是5.75%，五年以下的貸款利率是5.9%。從這個角度看，上海公積金貸款額度的增加，相當于給個人房貸打了六七折。

　　德佑鏈家研究部測算，調整后，每戶最高貸款額度120萬元，可以多貸款40萬元的公積金貸款。而這部分貸款本來是需要用銀行的商業貸款來買房的。以基準利率、等額本息來計算，還款年限10年的，每月少還款370.95。還款年限為20年的話，每月還款支出減少418.78元，按30年來計算的話，每月還款額減少462.89元。

　　上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦表示，本次調整力度比較大，遠遠高過降息，不過也可以看到，有補充公積金的客戶在30%左右，所以綜合考量，短期內為樓市帶來一成左右增量。

　　克而瑞研究機構的報告則認為，從去年市場表現看，大部分城市公積金調整后，能在短期數月內促進快速成交。比如佛山、無錫、長春、蘇州、濟南等城市，在公積金放寬調整之后的2-3個月內，均出現了成交量上漲的情況，但之后成交量便恢復正常。由此可見，公積金政策調整能在短期內刺激購房需求釋放，但非長久之計。即使現實挑戰嚴峻，降低住房公積金門檻也不能異化成單純的救市工具，其改革追求不能變。

　　事實上，去年上海的公積金貸款曾一度出現發放周期延長現象，現有的公積金存款余額是否足以滿足新增的公積金貸款需求也存在一定的疑問。所以政策雖美，能否享受到這么多的優惠，還真不好說。