中國指數研究院4月13日發布《2015年一季度中國房地產市場研究報告》，2015年一季度百城住宅價格延續去年四季度下跌態勢，但跌幅明顯收窄，累計小幅下跌0.18%，各月份漲跌幅均在0.25%以內，表現較為平穩。根據中國房地產指數系統對100個城市全樣本調查數據顯示，2012年6月-2014年4月百城住宅均價連續23個月環比上漲，2014年5月首次下跌，2014年全年累計下跌2.69%。進入2015年，百城價格以平穩變化為主，一季度累計微跌0.18%，跌幅較2014年四季度收窄1.04個百分點。

　　第一部分：2015年一季度中國房地產市場形勢總結

　　1.政策環境：聚焦去庫存、促消費、穩增長多輪政策組合改善市場供求

　　2015年一季度，在經濟下行壓力加大，樓市庫存高企、市場信心不足的背景下，宏觀政策層面進一步導向穩增長、調結構，房地產方面則積極聚焦于促消費，鼓勵自住和改善性需求。央行實行靈活適度的貨幣政策，連續降準降息，同時降低二套房首付，構建寬松的金融信貸環境，減輕購房壓力，提升消費能力。而兩會定調穩定住房消費，中央地方供需兩端政策齊出，刺激需求促進庫存去化，改善性需求獲重大支持。去庫存、促消費、穩增長是2015年房地產政策的主要基調，未來貨幣政策仍有望趨于寬松，地方或可因城施策出臺進一步刺激措施。

　　貨幣政策逐步寬松金融信貸組合效應推動市場平穩發展

　　降息降準釋放流動性，保持宏觀經濟平穩運行。兩會政府工作報告提出，今年將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，更加注重預調微調，更加注重定向調控，積極的財政政策要加力增效，穩健的貨幣政策要松緊適度。2月央行在經濟下行壓力加大背景下，先后下調存款準備金率和存貸款基準利率，5年以上貸款利率已降至十年新低。

　　此輪降準降息是央行通過適度微調貨幣政策，為經濟結構調整和轉型升級營造寬松適度的貨幣金融環境，符合市場預期。對房地產市場來說，降準向市場釋放資金流動性，促進企業融資與個人購房消費，而降息則直接降低購房成本，刺激購房需求。整體的量化寬松帶動市場銷售積極向好，助力消化地方庫存壓力，為樓市增強信心與活力。

　　二套房首付下調，利好改善性住房需求。季末，央行、住建部、銀監會三部委發布關于個人住房貸款政策有關問題的通知，提出對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。

　　兩會提出“穩定住房消費，支持自住型住房和改善性住房需求。”信貸政策對房地產市場影響歷來最為顯著，相關部門緊隨兩會精神出臺信貸新政對改善性住房需求進行支持，超預期下調二套房商業信貸首付比例至四成，寬松程度與2009年相當。下調二套房首付政策降低了購房門檻，將刺激潛在改善性住房需求釋放，尤其是針對一二線城市中首改房的自住需求釋放有明顯刺激作用。新政將有力促進市場成交回暖，庫存壓力去化效應也將逐漸顯現。

　　中央地方公積金政策積極調整，刺激自住、改善性需求積極入市。住建部在全國住房公積金管理會議中明確要提高資金使用效率，進一步降低門檻，增加公積金貸款額度，用好用足公積金。此前住建部已連續下發多個文件，要求切實提高住房公積金資金的使用效率。年初國管公積金貸款最高額度上調至120萬元，明確將加大對職工購買首套房的貸款支持力度。而地方積極跟進，以福建“閩七條”為首的放寬首套、首改房認定標準與降低公積金貸款使用門檻的地方政策，開啟了地方公積金政策寬松調整新浪潮。多省市相應調整放寬公積金信貸政策，通過提高貸款額度、降低首付比例等方式支持住房需求。一系列公積金改革政策的出臺，將明顯減輕購房群體購房壓力，提升其購房能力，將刺激潛在自住與改善性需求加速入市，緩解樓市庫存去化壓力。預計將有更多城市，尤其是三四線城市根據地方特點和需要，出臺類似的公積金調整舉措化解樓市庫存。

　　多管齊下去化樓市庫存供需兩端同調整穩定市場

　　需求層面：個人住房轉讓營業稅免征期調整，持續提升市場交易活力。季末，財政部、國家稅務總局發文調整個人住房轉讓營業稅政策，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅，免征期限由此前的5年下調為2年。免征期的放寬將加快二手房流通速度、減免部分二手房流轉成本，促進更多二手房與購買者入市，刺激交易，活躍市場消費。而二手房市場的變化也將促使新房市場發生量價變化。

　　探索回購商品房作保障房，化解市場存量。住建部表示“拓寬保障房源渠道，注意通過市場籌集房源作為保障房”。兩會也提出要把一些存量房轉為公租房和安置房。這一方式將提高棚改居民安置效率，同時打通保障房源與存量房銜接，對于部分高庫存城市而言，可進一步去化市場庫存。目前福建、四川、安徽、江蘇、遼寧、內蒙古和貴州等省區已在試點回購商品房用作保障房，也有多地政府表態將出臺政策支持保障房源與市場存量接軌。

　　供應層面：控制土地供應，優化住房用地結構，供應端緩解庫存壓力。2015年3月25日，國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發了《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出要因地制宜確定住房用地規模，住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應，從而確保市場供需平衡。同時指出，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，各地也可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用。通過對存量房源的優化調整，將在一定程度上緩解房企銷售壓力，有效促進市場供求狀況的改善。

　　加快落實長效機制建設推動新型城鎮化進程

　　不動產登記條例正式推行，明確權屬盤清房地產行業基底。2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》正式實施，并率先在南京、哈爾濱、廈門等12個城市試行。今年各地兩會政府報告中，不動產登記也成為政府工作的一項重點，明確年內積極推行不動產登記的職責和機構調整。不動產統一登記有助于完善市場經濟基本制度，明確不動產權屬，盤清存量，為房地產市場相關管理打造基底。不動產登記數據的完善和信息共享將為房地產稅等制度改革及相關政策提供數據支持，促進房地產市場的長期健康發展。

　　深化農村土地改革，落實戶籍改革制度。中央一號文件《關于加大改革創新力度加快農業現代化建設的若干意見》出臺，強調全面深化農村土地改革，推動統一的城鄉建設用地市場建立，引導農村產權流轉交易市場健康發展。同時全國33個縣級改革單位開始試點，穩步推進農村土地制度改革。2月15日《關于全面深化公安改革若干重大問題的框架意見》提出，要加大戶籍制度改革，取消暫住證制度，全面實施居住證制度，建立健全與居住年限等相掛鉤的基本公共服務提供機制。居住證全面實施有利于保障外來人口權益，促進城市管理和人口有序流動，同時推進農業轉移人口向城鎮居民轉移，利好房地產發展。

　　完善住房制度建設，健全多層次住房體系。1月14日，住建部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，要求用3年時間，基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規范、制度健全的住房租賃市場。隨后，中央提出放寬提取住房公積金支付房租條件的通知，進一步加大對租賃市場的支持力度。租賃市場發展完善將進一步健全多層次住房體系，有助于保障民生，促進房地產行業長期平穩運行。

　　新型城鎮化試點落地，區域一體化進一步推進。江蘇、安徽兩省及寧波等62個城市（鎮）成為國家新型城鎮化綜合試點地區，新型城鎮化建設進入實操階段。同時今年兩會強調，要加快自貿區建設和“一帶一路”、構建全方位對外開放新格局，推動京津冀一體化和長江經濟帶建設、引導產業升級轉移，促進中西部開發區建設、加快中西部新型城鎮化發展。加快推進區域經濟建設成為2015年經濟工作的重點和新增長點。