一、2015年1-3月房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)綜述

　　2015年1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)前期的回落調(diào)整態(tài)勢(shì)，投資增速繼續(xù)回落，新開工面積、土地購(gòu)置面積降幅依然較大，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增幅再次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但銷售面積降幅有所收窄。

　　從各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)際增速與此前預(yù)測(cè)增速相比看，投資增速和新開工面積增速基本符合此前預(yù)期，銷售增速明顯好于預(yù)期，但房地產(chǎn)企業(yè)資金來源和土地購(gòu)置面積等指標(biāo)的走勢(shì)明顯弱于此前預(yù)期，尤其是企業(yè)資金來源回落明顯。

　　表12015年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)實(shí)際值與預(yù)測(cè)情況對(duì)比

　　從3月各主要指標(biāo)的增速上來看，在五項(xiàng)主要指標(biāo)中有4項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，分別是商品房新開工面積、銷售面積、土地購(gòu)置面積、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源，僅余房地產(chǎn)開發(fā)投資1項(xiàng)指標(biāo)保持增長(zhǎng)。從本月主要指標(biāo)增速與上月指標(biāo)增速的變化情況上來看，僅有1項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)上升，房屋銷售面積降幅收窄7個(gè)百分點(diǎn)；其余4項(xiàng)指標(biāo)則保持回落，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅下降1.9個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)資金來源增速下降4.6個(gè)百分點(diǎn)，商品房新開工面積和土地購(gòu)置面積分別小幅回落0.6和1.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　2013年1月-2015年3月房地產(chǎn)主要指標(biāo)增速變化情況

　　1．房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降明顯

　　2015年1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資16651億元，同比增長(zhǎng)8.5%，與上年同期相比回落8.2個(gè)百分點(diǎn)，與上月相比回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅完成投資11156億元，同比增長(zhǎng)5.9%，同比回落10.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　3月份當(dāng)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7865億元，同比增長(zhǎng)6.5%，增幅與上月相比減慢3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅完成投資5234億元，同比增長(zhǎng)2.5%，增幅比上月下降6.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　2．當(dāng)月資金來源明顯下滑

　　2015年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源達(dá)27892億元，同比下降2.9%，增幅比上月回落4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，利用外資增長(zhǎng)最快，實(shí)現(xiàn)93億元，增長(zhǎng)11.3%；其他資金最慢，下降5.2%。在其他資金來源中，個(gè)人按揭貸款實(shí)現(xiàn)3194億元，同比增長(zhǎng)1.0%。

　　3月份當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源新增6279億元，同比下降15.9%，增速比上月減慢17.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款新增903億元，下降31.2%，增速比上月減慢31.8個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款新增1033億元，同比下降1.1%，增速較上月減慢3.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　3．土地購(gòu)置和新開工面積增速持續(xù)回落

　　2015年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為4051萬平方米，同比下降32.4%，漲幅與上年同期相比回落30.0個(gè)百分點(diǎn)。3月份當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為1278平方米，同比下降33.7%，降幅較上月減緩2.0個(gè)百分點(diǎn)。

　　2015年1-3月，全國(guó)商品房新開工面積為23724萬平方米，下降18.4%，與上年同期相比，增速回升6.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅新開工面積為16791萬平方米，下降20.9%。

　　3月份當(dāng)月，商品房新開工面積為9980萬平方米，下降19.5%，增速較上月減慢1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅新開工面積為6939萬平方米，下降22.5%，增速較上月減慢2.8個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓新開工面積為443萬平方米，下降6.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積為1458萬平方米，下降1.4%。

　　4．市場(chǎng)銷售面積降幅縮窄，待售面積增速平穩(wěn)

　　2015年1-3月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%。其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售面積16079萬平方米，同比下降9.8%。3月份當(dāng)月，商品房銷售凈增9490萬平方米，同比下降1.6%，增速較上月當(dāng)月加快14.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售8370萬平方米，下降0.9%，增速較上月加快16.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　從銷售額上看，2015年1-3月商品房銷售額實(shí)現(xiàn)12023億元，同比下降9.3%。其中，商品住宅實(shí)現(xiàn)銷售額10062億元，下降9.1%%，增幅同比回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　從待售面積看，3月末全國(guó)商品房待售面積為64998萬平方米，比2015年2月增加1076萬平方米，同比增長(zhǎng)24.6%，增幅較上月回升0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅待售面積為42817萬平方米，同比增長(zhǎng)23.5%，增幅比上月微漲0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　二、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)研判

　　2014年，中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)較為明顯的調(diào)整回落趨勢(shì)。受銷售持續(xù)下滑和宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，房地產(chǎn)有關(guān)政策環(huán)境逐步放松，持續(xù)兩年左右的限購(gòu)、限貸等政策出現(xiàn)明顯放松和調(diào)整，降息、降準(zhǔn)適時(shí)推出，市場(chǎng)出現(xiàn)一些積極變化，特別是四季度以來，房屋成交規(guī)模有所放大，房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅持續(xù)收窄。

　　2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部政策環(huán)境已經(jīng)有明顯改善，信貸支持力度加大，“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中也明確提出，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，整個(gè)市場(chǎng)將迎來回暖契機(jī)。3月底，多部委更是密集出臺(tái)多項(xiàng)政策措施，從住房、土地、稅收、信貸等多方面刺激住房消費(fèi)，以穩(wěn)定樓市。

　　從政策影響來看，隨著政策的連續(xù)發(fā)力，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心會(huì)有所提升，預(yù)計(jì)購(gòu)房貸款成本下降，住房需求會(huì)逐步釋放，市場(chǎng)成交量短期將出現(xiàn)上升，企業(yè)投資意愿和土地購(gòu)置意愿有所上升。但對(duì)不同城市而言，政策的效果仍存差異，預(yù)計(jì)一二線城市回暖狀況要明顯好于三四線城市。在庫(kù)存高企、人口增長(zhǎng)趨勢(shì)放緩的大背景下，房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)大漲。從政策效果的持續(xù)性上看，由于當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)的下行壓力較大，住房供求關(guān)系、居民的住房消費(fèi)觀念也較前幾年有明顯變化，因此在新政出臺(tái)后市場(chǎng)短期將會(huì)出現(xiàn)明顯回升態(tài)勢(shì)，但從中長(zhǎng)期來看，市場(chǎng)走勢(shì)仍有待觀察。

　　表1房地產(chǎn)開發(fā)主要指標(biāo)及預(yù)測(cè)情況

　　（作者：國(guó)家信息中心房地產(chǎn)信息處）