聚焦“3·30”新政

　　市場反應

　　“3·30新政”即將滿月，二手樓市回暖趨勢明顯，二手豪宅的市況又是如何呢？據業內人士介紹，與普通住宅相比，“3·30新政”對二手豪宅市場的影響力有限。特別是一些總價逾千萬元的豪宅，現時行情仍未出現明顯回暖，豪宅買家的入市情緒依舊較為謹慎，倒是有部分業主為求盡快放盤，逐漸加大議價空間。

　　合富置業市場經理梁燕明表示，“3·30新政”后二手豪宅市場的交投活躍度較新政前略為增加，但增長點主要集中在總價在350萬~400萬元以及600萬~650萬元之間的豪宅。

　　合富置業成交數據統計，“3·30新政”后，144平方米以上的二手豪宅成交比例約為9%，而新政前二手豪宅成交比例約為7%。梁燕明表示，在“3·30新政”后二手豪宅市場成交個案大多集中在擁有一線江景或者園景樓王優勢的物業。在“3·30新政”后持幣抄底二手豪宅的個案有所增多。而新政后成交的二手豪宅個案當中，一次性付款就占了65%，而新政前只有36%。“3·30新政”后一次性付款購買二手豪宅的個案，基本都能獲得業主較大讓價空間，其中讓價幅度超10%的個案也不少。

　　豪宅放盤價不接地氣最易變成“長壽盤”

　　梁燕明表示，現時二手豪宅市場真正受豪宅買家關注度二手豪宅物業，多是擁有江景、園景樓王優勢的物業，售出時間較長的往往是樓齡長且總價較高的大戶型單位。

　　“‘5改2’的營業稅減免和房貸門檻降低，對豪宅成交助力不大，因為此類豪宅買家在財力上較為雄厚，如決定置業，大多是一次性付款購房。目前豪宅市場買家觀望情緒較重，主要是對房地產后市預判不樂觀。”滿堂紅區域營業經理林奕標接受采訪時提到，從去年下半年迄今，市區二手豪宅的成交量持續萎靡，即便現有“3·30新政”加持，總價金額較高的二手房成交仍未見明顯起色。

　　林奕標還透露，近期珠江新城有部分豪宅樓盤的業主開始下調放盤價，許多標桿豪宅盤的實際成交價已回歸至2012年初水平。譬如凱旋新世界較新的洋房組團，之前曾出現過10萬元/m2的成交單價。但眼下，同類二手盤源的實際成交價下調1萬~1.5萬元/m2，“現在主要是買家有心，業主都愿意談價格，議價幅度在10%~20%之間。”而目前二手豪宅中的“長壽盤”，大多是價格上偏離市場價且總價高企的盤源。

　　三大豪宅板塊行情掃描

　　天河北板塊

　　多位中介人士接受采訪時表示，“3·30新政”的出臺，真正受惠的主要是“剛需”客戶，對于豪宅市場的影響并不大。以天河北板塊為例，豪宅的放盤量以及成交量基本與之前持平，但隨著樓市總體回暖的趨勢明顯，買家關注度增加，對入市亦有一定的推動作用。

　　少數持有豪宅盤的業主會有反價傾向，但大多數有心售出二手豪宅的業主，其放盤價基本貼合市場價。中原地產匯景新城分行客戶經理余壯賢表示，就目前的豪宅成交來看，由于匯景新城組團較多，因此樓齡較新且總價在700萬~800萬元，四房兩廳外加一個工人房的戶型較為“好賣”。中原地產余壯賢指出，由于入手二手豪宅的買家多傾向于通風、采光更優的高層單位，因此部分低層、裝修較舊或樓齡相對較長的二手豪宅盤較難成交。此外，由于該片區部分業主心態較為強勢，放盤價高于市場價的二手豪宅也容易熬成“長壽盤”。

　　珠江新城板塊

　　中原地產保利心語分行客戶經理徐鳳透露，“3·30新政”對于該板塊二手豪宅的影響不大。但受到首付下調這一利好政策的影響，樓市回暖趨勢較為明顯，置換型的業主增多，因此放盤量也有所增加。

　　同時，近期該板塊二手豪宅成交量較新政前上漲約20%~30%。而面積約144~200平方米的二手豪宅因其面積較大，總價較高，議價空間能達7%~15%左右。值得一提的是，在該板塊選擇購入二手豪宅的買家同樣是多傾向于中高層單位，而且買家對價格接受程度高，還價幅度并不算大。中原地產徐鳳介紹，該板塊由于不少買家認為面積約180~250平方米、總價在600萬~1500萬元左右的豪宅較為高檔，且具有保值的功能，因此，這類型的二手豪宅較為“好賣”。

　　此外，徐鳳表示，在該板塊影響二手豪宅放盤時長的主要有兩個原因：一是業主的心態，二是景觀和“風水”。如同樣是面積約235平方米的領峰四房，市場價基本在4萬元/m2，但部分業主心態強勢，放盤價達到5.1萬元/m2，偏離市場價過多使其乏人問津，成為“長壽盤”。

　　濱江東板塊

　　“3·30新政”后，濱江東板塊二手豪宅放盤量與之前基本持平，而證滿2年的盤源增多，促使部分觀望的改善客入市，對比新政前，面積約120~150平方米的單位成交量上漲約20%。中原地產濱江東藍色康園分行營業經理李育強表示，目前，濱江東板塊業主心態并不算強勢，少有反價現象。其中，面積在144~200平方米的一線望江單位較為“好賣”。

　　另外，該板塊容易熬成“長壽盤”的樓盤多是單體樓。如濱江明珠，該盤景觀十分好，是望江單位，但由于是單體樓，小區優勢比不上同板塊其他樓盤，因此導致乏人問津。李育強還透露，在濱江東板塊，二手豪宅熬成“長壽盤”的另一原因是，部分持有二手豪宅的業主在放售的同時選擇放租。這類業主的放盤價普遍高于市場價，也導致了這類型的二手豪宅盤乏人問津。