60平方公里的廣東自貿(mào)區(qū)南沙片區(qū)，共有27.2平方公里功能性土地待開發(fā)，占到總體可開發(fā)土地規(guī)模比例的7成。南沙自貿(mào)區(qū)不僅要宜業(yè)，還要成為分流廣州中心城區(qū)人口任務的宜居新城。這27.2平方公里土地上，已經(jīng)有哪些樓盤矗立？又還能再建多少套房？哪里會是未來的商圈？南都記者為你揭開七大區(qū)塊規(guī)劃建設現(xiàn)狀，并試圖呈現(xiàn)未來南沙自貿(mào)區(qū)的生活藍圖。

　　規(guī)劃：還有大把地可建商品樓

　　南都記者日前從廣州市規(guī)劃局南沙開發(fā)區(qū)分局獲悉，南沙自貿(mào)區(qū)總用地面積60平方公里，其中功能性建設用地約37.74平方公里。其中，6.1平方公里為居住用地，占比16.1%，其中已開發(fā)面積為0.9平方公里，未開發(fā)面積為5.2平方公里。這意味著南沙自貿(mào)區(qū)還有大把土地可建商品樓，比例高達85%。

　　根據(jù)近三年《廣州市建設用地供應計劃宗地表》，南沙新區(qū)今年商品住宅用地推地規(guī)模略高于去年，為0.715平方公里，2014年是0.7平方公里，2013年是0.4平方公里。可見，這兩年，南沙在不斷加大推地力度。

　　從可建建筑面積看，這6.1平方公里上可建999萬平方米商品住宅，目前未建面積約808.8萬平方米。如果按照平均1套房100平方米換算，南沙自貿(mào)區(qū)可建約10萬套房，其中2萬套在建或已建，還能再建約8萬套房。

　　政府：供地不會提速開發(fā)取決人氣

　　據(jù)悉，廣州市去年全年房地產(chǎn)市場消化量為800萬平方米。據(jù)合富輝煌房地產(chǎn)集團首席市場分析師黎文江介紹，“南沙區(qū)目前一個月可消化10萬平方米，按此速度，大概需要8到10年消化。”

　　但這只是個理論值。雖然南沙區(qū)房地產(chǎn)消化量從去年的5萬平方米/月一路升到今年年初的10萬平方米/月。但黎文江稱，這10萬平方米/月消化量是以投資為主，不會持久。“如今的消化量只能說是短期表現(xiàn)，而且還不光是消化自貿(mào)區(qū)內(nèi)的存量。居住環(huán)境的改善，商業(yè)、學校等配套很重要，有產(chǎn)業(yè)不夠，要有產(chǎn)業(yè)人口才有住房需求。”

　　廣州市南沙開發(fā)區(qū)管委會副主任段險峰明確表示，“住宅用地是配合地區(qū)開發(fā)和人才進駐來推進，會根據(jù)自貿(mào)區(qū)其他產(chǎn)業(yè)的進駐情況，地區(qū)開發(fā)速度影響住宅供地節(jié)奏。”

　　黎文江稱，規(guī)劃還可以根據(jù)未來需求進行調(diào)整，關(guān)鍵要看三五年內(nèi)自貿(mào)區(qū)能否吸引大批企業(yè)、人流進駐聚集。“像珠江新城規(guī)劃之初不容許有住宅，后來發(fā)現(xiàn)光是寫字樓沒有人氣，后面就改了規(guī)劃允許開發(fā)住宅”。廣州知名房產(chǎn)專家韓世同也認為，規(guī)劃是趕不上變化快的，“如果南沙像香港一樣繁榮了，容積率是可以很高的。”所以不用擔心南沙無房可買。

　　居住

　　蕉門河中心區(qū)塊已無住宅用地可賣

　　南沙自貿(mào)區(qū)未來還有8萬套未建的商品房，在七個片區(qū)又是如何分布的呢？據(jù)南都記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，除了海港區(qū)塊，其他六個區(qū)塊都有規(guī)劃居住用地。其中，開發(fā)最成熟的是蕉門河中心區(qū)塊，該地塊0.2463平方公里居住土地規(guī)模已經(jīng)全部用盡，已建土地0.1411平方公里，在建土地0.1052平方公里。

　　商品住宅開發(fā)次成熟的當屬南沙灣區(qū)塊，該區(qū)塊1.24平方公里居住土地規(guī)模，已建土地0.046平方公里，在建土地0.4424平方公里，存量居住用地規(guī)模為0.7553平方公里。

　　以上兩個片區(qū)是有現(xiàn)成樓盤的，另外4個片區(qū)中，只有明珠灣起步區(qū)有0.14平方公里在建商品住宅樓，排在開發(fā)成熟度第三。

　　南沙樞紐規(guī)劃2萬套房規(guī)模最強大

　　南沙樞紐區(qū)塊、萬頃沙保稅港加工制造業(yè)區(qū)塊和慶盛樞紐區(qū)塊3個片區(qū)的存量居住土地都完全還未開發(fā)。從存量土地規(guī)模上看，南沙樞紐區(qū)塊最多，達到2.018平方公里。按規(guī)劃容積率計算總建筑面積90.4.6萬平方米，居住面積可建200萬平方米。按照1套住房100平方米估算，該區(qū)塊還可建2萬套住房。

　　其次是萬頃沙保稅港加工制造業(yè)區(qū)塊，達到0.701平方公里。居住土地規(guī)模最小的是慶盛樞紐區(qū)塊，為0.284平方公里。按規(guī)劃容積率計算總建筑面積為351.5萬平方米，其中居住面積56.8萬平方米。同樣按照1套住房100平方米估算，該區(qū)塊還可建5680套住房。

　　商業(yè)

　　全區(qū)9成商業(yè)配套尚待開發(fā)

　　南沙自貿(mào)區(qū)的商業(yè)用地集中在5個區(qū)塊，分別是明珠灣起步區(qū)、南沙樞紐、慶盛樞紐、南沙灣和蕉門河中心區(qū)塊。事實上，除了萬頃沙保稅港加工制造業(yè)區(qū)塊和海港區(qū)塊這兩個專業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)外，凡是樓盤集中的地方都會規(guī)劃一定量商業(yè)配套。

　　據(jù)統(tǒng)計，整個自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)，商業(yè)建筑規(guī)模共739.9萬平方米，目前已建商業(yè)面積僅16.02萬平方米，約占2.2%；在建商業(yè)面積約57.83萬平方米，約占7.8%；未建商業(yè)面積達到666.09萬平方米，約占90%，也就是說，9成商業(yè)配套還有待完善。

　　蕉門河最完善明珠灣剛起步

　　從各片區(qū)的商業(yè)配套建設進度來看，蕉門河中心區(qū)塊無疑是最為完善的，已建商業(yè)面積不多，僅5.88萬平方米，但在建商業(yè)面積達到51.42萬平方米，這兩項已占45%。蕉門河中心區(qū)塊還有55%約69.95萬平方米商業(yè)建筑面積待開發(fā)。可以預見，不久的未來，該地塊商業(yè)配套功能將大大提升。

　　其次是南沙灣區(qū)塊，已建商業(yè)面積10.14萬平方米，在建商業(yè)面積較小，僅2.41萬平方米，這兩項占比約19%。還有超過80%約53.34萬平方米商業(yè)建筑面積待開發(fā)。

　　明珠灣起步區(qū)在商業(yè)配套方面剛剛起步，目前有4萬平方米商業(yè)配套在建，剩余281萬平方米待開發(fā)，該區(qū)域總商業(yè)建筑規(guī)模達到285萬平方米，潛力巨大。

　　南沙樞紐和慶盛樞紐區(qū)塊是完全的處女地，分別有135萬平方米和126.8萬平方米商業(yè)配套存量。