新政利好，降準(zhǔn)降息，今年前4月，東莞一手住宅市場(chǎng)供需兩旺，并創(chuàng)下了歷史同期新高。與此同時(shí)，庫(kù)存量下降，消化周期下降至11個(gè)月。

　　不過(guò)，由于成交火熱，個(gè)別項(xiàng)目提高價(jià)格，加上臨深片區(qū)吸引深圳客入市，價(jià)格上漲明顯，雖然整體均價(jià)仍然平穩(wěn)，但4月普通住宅價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲，達(dá)8722元/平方米。

　　成交：今年前4月住宅供需兩旺

　　樓市新政利好加上降準(zhǔn)降息，東莞住宅成交也日趨火熱，4月住宅成交創(chuàng)下歷史同期新高，推高了前4月東莞住宅成交量，同樣也達(dá)到了歷史同期新高，呈現(xiàn)供需兩旺的局面。

　　合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年1~4月東莞一手住宅新增供應(yīng)面積高達(dá)227.8萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史同期最高，同比大幅增加73%，1~4月網(wǎng)簽面積高達(dá)204.0萬(wàn)平方米，同比大幅增加53%，同樣創(chuàng)歷史同期最高，與2013年同期基本持平，今年前4月東莞樓市表現(xiàn)強(qiáng)勁。

　　其中，受“3·30”新政刺激東莞樓市成交量迅猛反彈，4月樓市成交量驚人，同比去年大幅增加95%。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年4月東莞一手住宅網(wǎng)簽面積約74.7萬(wàn)平方米，同比去年大幅增加95%，環(huán)比3月大幅增加45.5%，創(chuàng)歷史同期最高，第一次4月突破60萬(wàn)平方米,在歷史上所有的月度簽約排名第四名。

　　供應(yīng)：4月住宅供應(yīng)量歷史同期排第二

　　成交量上漲同樣得益于4月開(kāi)發(fā)商“搶閘”入市，加大推貨量。4月，東莞住宅供應(yīng)持續(xù)大幅放量，住宅新增量全線飄紅，據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，4月東莞有28個(gè)項(xiàng)目新增供應(yīng)住宅產(chǎn)品，合計(jì)達(dá)61萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅上漲49%，同比亦上升27%；與歷史同期相比，4月東莞住宅量?jī)H次于2008年，成為2008年以來(lái)第二次4月住宅新增量超過(guò)50萬(wàn)平方米。

　　同時(shí)，在高供應(yīng)和高成交的雙重作用下，東莞庫(kù)存量迅速回落。據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，在今年2月東莞存量達(dá)到614萬(wàn)平方米的峰值后，在近兩月東莞住宅成交持續(xù)放量，尤其是4月成交快速反彈，東莞住宅存量快速下滑至589萬(wàn)平方米，其存量消化周期亦回落至約11個(gè)月，但目前東莞住宅存量仍然處于高位水平，存量面積均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于近三年同期。

　　特點(diǎn)：改善住宅成交增加臨深片區(qū)成交突出

　　受二套房政策利好的影響，改善需求得到極大釋放，改善住宅產(chǎn)品成交上升明顯。據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，4月份，東莞住宅成交中，70平方米以下產(chǎn)品成交占比為7%，仍然保持在低位水平，70~120平方米以下產(chǎn)品成交占比略有下滑，為68%，而120~180平方米產(chǎn)品成交占比明顯上升，成交占比達(dá)17%，成交項(xiàng)目主要為松山湖星城·翠瓏灣、萬(wàn)江北大資源·御城及鳳崗名流印象花園，其中星城·翠瓏灣4月120~160平方米洋房產(chǎn)品成交套數(shù)超過(guò)100套，北大資源·御城則有73套，名流印象花園有68套；180平方米以上產(chǎn)品成交占比依然保持低位，僅為7%。

　　從成交區(qū)域來(lái)看，臨深片區(qū)成交突出，在新政利好下，深圳購(gòu)房者瘋狂涌入東莞，促進(jìn)臨深片區(qū)樓市量?jī)r(jià)齊升。據(jù)東莞中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月臨深片區(qū)住宅成交2301套，成交面積24.65萬(wàn)平方米，占東莞住宅成交面積的32.27%，列七大片區(qū)之首，成交面積是排在第二位的中心城區(qū)的近兩倍，成交項(xiàng)目主要集中在鳳崗鎮(zhèn)，4月鳳崗住宅成交面積達(dá)到13萬(wàn)平方米，列東莞各鎮(zhèn)等成交首位，成交面積更是南城的兩倍以上。

　　分析認(rèn)為，在多股政策風(fēng)作用下，一線城市成交快速反彈，臨深片區(qū)深圳客溢入現(xiàn)象顯著，4月臨深片區(qū)住宅成交超過(guò)100套的項(xiàng)目達(dá)到9個(gè)之多，其中位列前三位的鳳崗保利·百合花園、名流印象花園及黃江碧桂園·翡翠山項(xiàng)目，4月住宅成交套數(shù)更超過(guò)200套，而其余片區(qū)4月住宅成交套數(shù)于100套以上的不超過(guò)3個(gè)。

　　價(jià)格：普通住宅價(jià)格上揚(yáng)達(dá)8722元/平方米

　　而在臨深片區(qū)樓市量?jī)r(jià)齊升的作用之下，雖然東莞樓市整體價(jià)格平穩(wěn)，但適合剛需和首次改善需求的普通住宅價(jià)格出現(xiàn)明顯上漲。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1~4月，東莞市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)約9013元/平方米，同比微降1%，整體以平穩(wěn)為主，其中，4月，東莞一手住宅均價(jià)為9250元/平方米。

　　不過(guò)，扣除豪宅價(jià)格拉高因素，普通住宅的價(jià)格也出現(xiàn)了明顯上漲。據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，4月東莞普通住宅快速反彈，為8722元/平方米，升至2012年以來(lái)的高位，臨深片區(qū)、濱海片區(qū)及中心片區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域4月多盤(pán)發(fā)力成交，尤其是臨深片區(qū)的鳳崗鎮(zhèn)，在熱點(diǎn)片區(qū)相對(duì)高價(jià)項(xiàng)目成交集體放量下，普通住宅整體均價(jià)快速上揚(yáng)。

　　另外，城區(qū)在供應(yīng)緊張，在售剛需項(xiàng)目持續(xù)短缺，多股利好政策作用之下，價(jià)格持續(xù)高位企穩(wěn)，個(gè)別項(xiàng)目入市新品價(jià)格有所上調(diào)，各種因素促進(jìn)了普通住宅房?jī)r(jià)明顯上揚(yáng)。