最近，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京商住項(xiàng)目庫存量高企，達(dá)到36800套，創(chuàng)近10年新高。庫存量較高的房山、大興、通州等區(qū)域，商住項(xiàng)目已陷入“紅海”之中。

　　商住房成交連續(xù)兩年下降

　　由于不限購、低總價(jià)等優(yōu)勢，商住項(xiàng)目在近幾年來受到剛需和投資人群的青睞，部分區(qū)位優(yōu)越、交通便利的項(xiàng)目一度受到市場熱捧。

　　近兩年，東亞新華和合生旗下的商住房頗多。

　　東亞新華在北京的商住項(xiàng)目主要是東亞尚品臺(tái)湖、東亞五環(huán)國際。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，位于大興的東亞五環(huán)國際，目前已有213套房源轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售階段，但目前僅3號(hào)樓有43套簽約量。

　　同樣的情況也發(fā)生合生世界村和合生世界花園。據(jù)悉，合生世界花園于2011年12月取得了6、7、8三棟商業(yè)樓的預(yù)售許可證，截至目前仍有269套房源尚未簽約。緊鄰該項(xiàng)目的合生世界村，早在2010年10月便取得2-9號(hào)商務(wù)樓的預(yù)售許可證，目前5號(hào)樓已轉(zhuǎn)至現(xiàn)房銷售，但仍有百余套房源在售。

　　事實(shí)上，北京商住市場成交量已連續(xù)兩年出現(xiàn)大幅下挫。數(shù)據(jù)顯示，2013年商住產(chǎn)品的月均成交套數(shù)為2198套，2014年降至1112套，同比大降5成；2015年一季度，商住產(chǎn)品的月均成交套數(shù)進(jìn)一步下滑至782套，回落幅度高達(dá)3成。

　　受成交量影響，成交價(jià)格也有小幅回落。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度，北京商住產(chǎn)品的成交均價(jià)為21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米，小幅下降了2%。

　　商住庫存高企

　　曾幾何時(shí)，北京商住項(xiàng)目銷售業(yè)績十分亮眼。中弘北京像素也曾達(dá)到95.41億，珺悅國際也有40.84億元的銷售額。

　　值得注意的是，這些熱銷項(xiàng)目的開盤時(shí)間多集中在2009年-2012年之間，而時(shí)下的市場政策和供需環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了明顯變化，住宅和商住市場銷售的分化也日趨明顯。

　　“政策利好并未覆蓋商住，反而分流了商住的置業(yè)需求。近來的兩次新政均是針對住宅，在購買第二套住宅的首付比例由6成或7成降至3成或4成后，商住房依然維持著5成首付。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析。

　　同時(shí)，據(jù)了解，雖然房產(chǎn)年限在2年-5年的商住產(chǎn)品，營業(yè)稅也能享有優(yōu)惠，即由過去的全額征收改為差額征收，但同樣年限的普通住宅改為免征營業(yè)稅，這無疑也讓購房者選擇的天平向普通住宅傾斜。

　　而另一方面，北京商住產(chǎn)品的同質(zhì)化更是影響項(xiàng)目去化的深層原因。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2014年北京商住產(chǎn)品供應(yīng)進(jìn)入快車道，當(dāng)年的供應(yīng)量高達(dá)23987套，商住市場一下子由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求，2014年商住市場的供需比攀升至2：1。進(jìn)入2015年，商住供過于求的市場形勢不僅沒有得到緩解，反而更趨嚴(yán)重，一季度供需比再次升至3：1。截至目前，產(chǎn)權(quán)為40、50年的商住房源庫存量高達(dá)36800套，創(chuàng)近10年新高。