由清華大學公共管理學院和《財經》雜志共同舉辦的“現代政府與公共治理”系列論壇第三場于2014年5月12日在北京舉行，主題為《再論“房地產稅”》。中國房地產業協會副會長任志強表示，房地產稅短期出不來。

　　以下為全部實錄：

　　任志強：我先來，應該說在上個世紀30年代中國就開始有了，在上海的租界地區就已經開始實現了這樣一種稅種，上海公共社區比別的地方好，主要就是因為有房地產稅，1948、49年解放了，所以以后就沒法收費了，一直到了50年代，雖然有這個說法，主要是收商業機構的房地產稅，然后一直延續到房地產稅管理辦法也提出對住宅不收，其實房地產稅主要兩種，流轉環節中的房地產稅只要和房地產相關的都叫房地產稅，另外是和保有環節的稅也都叫房地產稅，我們現在流轉環節大概有四大稅，保有環節也有幾個稅，所以在中國，現在不是沒有房地產稅，而是沒有單獨叫房地產稅的稅，這次稅制改革是把過去的流轉稅和保有稅兩個環節的稅進行一些調整，比如說流轉過程中的從房地產開發來說，就有一個說法，就叫營改增，怎么改，現在還不知道，傳說中有人說今年要實行，可是也有人說財政部長說沒有時間表，不知道什么時候，搞不清楚。其中最大的一個問題就是如果營業稅改增值稅有一個什么東西可以抵扣，地產稅，可能地方政府得出點稅，然后才能說他是給我們一個稅票，然后我們才能說房地產開發商作為一個成本抵扣了，但是地方政府會出這個錢嗎？如果不出的話，不能抵扣，這部分都得上稅，就是兩個增值稅怎么處理，還有一個增值稅是房地產的收入的增值稅，這兩個營改增以后怎么辦，不知道，所以還有一大堆問題沒法解決，所以短期出不來。

　　第二個是保有環節的稅，保有環節稅，我們叫原來的商業辦公等等已經在繳納，但這個繳納和國際繳納的方法是不一樣的，比如說按租金的百分之多少提取，就是原來暫行辦法的兩種辦法。還有一些免征的，比如學校免征、住宅是免征的，然后我們中間又有一個過程就是上海和重慶兩個地方實行了房產稅的試點，認真的人會注意到，這個房地產稅的法沒有上位法，沒有依據哪條法律進行房產稅收稅的法，依據的是國務院會要，如果通過立法法來說，就是違法的，過去就只有條例，所以沒法延用條例，如果就用國務院會議的紀要，會議精神來實行兩個試點。這兩個試點，現在情況怎么樣呢？上海大概兩三個億的收入，乘10倍有就是二十多個億，三十億個樣子，還不如賣一塊地的錢多，所以他們不想把它變成正式的稅種。成本多少？據房產局說大概收稅成本和稅差不多，還有存量部門，我們按照上海方法推論，重慶收的稅還不如收稅成本，就是虧的，不到兩個億，要把存量先調查半年，調查完了以后，房子很長時間沒有人住，納稅成本很高，重慶也沒有從收房地產稅中獲得任何收益。

　　另外一種說法就是說，期望通過房地產稅改變地方政府賣地沖動，我覺得是不可能的，房地產稅，就是按正規的房地產稅，保有環節的房地產稅來說，幾個大的聯邦政府的在地方稅中大概占百分之百，如果納入到國家稅收中，平均下來就七點多，最高的13多，從發展中國家轉型過程中平均下來，他所占的比例并沒有那么高，中國現在這四種稅或者五六種稅加起來大體占到國家稅收的11%到13%，也就這么一個水平。過去高的時候，占到17到18，現在大概就11點多，土地收入占多少？占地方財政收入高的時候占到78%，即使按國家慣例來說，把房地產稅都收了，能不能頂過地方財政的賣地沖動？頂不了，一點用沒有，我覺得在現有的條件下加稅，原來的方案還包括要減免，土地使用稅等等，還有一兩個稅種，這里面一沖完以后，所占的比重就更低了。因此用一種理論說，用保有環節的稅來解決替代我們現有的土地出讓金的說法是沒算過帳的說法，基本上是不可能的。那么法理上還有什么問題呢？一個是三種土地，比如農村的劃撥出讓，如果要實行房地產稅這三種土地是不是同時實行房地產稅？沒說，如果不同時實行，農村的建設用地可以流轉，是不是房子不稅收，別的地方收稅，劃撥而又不收稅，如果對原有的稅收不減只加，等于在現有的條件上加重消費者的稅費，這更不合理。國外收的理論基礎有一條，就是當貨幣資金轉為實物資產的時候是免稅的，所以我們查查現在收房地產稅的國家，把現金收入變成房地產實物的時候都要減稅環節，他用利息沖擊個人所得稅，我給你形成的時候是減稅，讓你更方便的解決居住問題，但形成財產以后，你這個財產過去是沒交稅的，現在要求你交稅，現在不是，買房子之前先把稅交了，把納稅后的資產轉化為實物資產，收這個稅就是強盜。像美國都是按市場計價，最高是6%，有一個計算方式，中國比較麻煩，劃撥土地，有一部分老房子，房改房，土地價值不一樣，最后形成土地價值在房價中的比重不一樣，這一部分是租金，算不算稅也挺麻煩，我個人覺得到目前為止，房地產稅也就是說說，至少今年稅務總局的立法中，沒有這個計劃。雖然有些人在說，就是賈康先生，今年怎么把立法出來，我們查了一下，稅務總局的計劃中，今年沒有把房地產稅作為立法計劃，我很希望我們清華大學公共管理學院能夠出一套東西，最好證明的結果是根本就不能收，或者收不上來這個稅。尤其是這種稅根本不可能替代土地出讓金的問題，和解決地方的困難問題，這是你們研究后的標準結論。謝謝。