前言

　　房地產(chǎn)融資作為房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目直接融資與間接融資的集合體,在融資過程中仍然存在渠道單一、組合簡(jiǎn)單等問題。由此,為減少房地產(chǎn)業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn),保證其強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力,則迫切需要在基于“優(yōu)化融資渠道”的先決條件出發(fā),制定出可行有效的策略。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)融資中常見問題

　　其一,融資渠道單一化。據(jù)實(shí)際數(shù)據(jù)而論,每當(dāng)政府出臺(tái)相應(yīng)政策都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資造成一定程度的影響。比如,政府展開對(duì)銀行貸款利率的調(diào)控,便將波及到房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本,使之受調(diào)控影響而產(chǎn)生波動(dòng)。從這一點(diǎn)來看,說明了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道首選方案即是與銀行合作,借助銀行信貸資金來發(fā)展房產(chǎn)項(xiàng)目,是首選方案,然而也是當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)唯一可以選擇的融資方法。之所以如此,一方面受到盈利能力和相關(guān)資質(zhì)等綜合實(shí)力的限制,大多數(shù)普通房地產(chǎn)企業(yè),如選用采取上市直接融資形式則門檻太高,難度巨大。另一方面,法律禁止性的規(guī)定使得房地產(chǎn)企業(yè)無法采取預(yù)售形式融資,雖然有效遏制了部分不法房地產(chǎn)企業(yè)利用“融資”來套取消費(fèi)者購房款項(xiàng),但也使得合法房地產(chǎn)企業(yè)少了一條可選融資渠道。

　　其二,融資組合簡(jiǎn)單。如前文所述,我國房地產(chǎn)融資不僅渠道單一,融資工具組合也很簡(jiǎn)單。過度依賴銀行的貸款,使得房企在融資創(chuàng)新方面至今難有明顯提升,不僅在一定程度上限制了組合工具的選擇,也致使大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)只能被動(dòng)接受并應(yīng)用指定融資工具。即使部分房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際中能夠采用多種融資工具,但由于缺乏整體的思考與足夠的籌劃,難以獲取合適的組合,導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)預(yù)設(shè)的效用。與此同時(shí),部分房企還只是憑借與發(fā)展周期的結(jié)合就確定相應(yīng)的融資策略,不僅無法得到科學(xué)的理論支持,而且也缺乏策略上的靈活性與前瞻性,致使融資結(jié)果無法達(dá)到預(yù)期。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素

　　其一,是來自外圍的影響因素--金融市場(chǎng)體系欠完善。目前,我國融資市場(chǎng)之中大多還是倚重于債券類的融資手段,針對(duì)專門的股權(quán)類融資則關(guān)注度不高,整體占比較低。此外,房地產(chǎn)尚未構(gòu)建一套富有層次化的房地產(chǎn)金融體系,格局過于片面,缺乏多元化、規(guī)模化的“成熟”金融體系。然而國外房地產(chǎn)金融體系不僅具備債券類、股權(quán)類兩大融資形式,同時(shí)亦配置了完備的證券化二級(jí)市場(chǎng)。

　　其二,是來自內(nèi)部的影響因素--自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足。據(jù)數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)生力軍仍是以中小型規(guī)模企業(yè)為主要組成,自身即擁有雄厚綜合實(shí)力與規(guī)模的集團(tuán)型房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量仍舊相對(duì)較少,大多房企都在中小型規(guī)模的邊界處徘徊,整體競(jìng)爭(zhēng)能力尚有很大的進(jìn)步空間。也正是在這樣的潛在風(fēng)險(xiǎn)環(huán)繞的環(huán)境下,市面上大多房企自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱,極易受到經(jīng)營、融資等不同環(huán)節(jié)中的風(fēng)險(xiǎn)波及。與此同時(shí),在中小型房企之外的那一部分大型集團(tuán)式房企的吞并風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的。現(xiàn)實(shí)中,這類房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)基本上瓜分了銀行貸款資源的絕大部分,中小型房企要想在這其中分得一杯羹,更是困難重重,致使時(shí)常因資金鏈斷裂而陷入倒閉的危機(jī)之中。