一年之前，花樣年董事局主席潘軍將旗下物業管理公司彩生活分拆上市，不久市值反超母公司花樣年。資本市場給出高估值背后，正是其“零收費”、重體驗、社區O2O、輕資產等一系列特質，讓一家傳統物業管理公司具備了互聯網基因。彩生活向互聯網轉型的思路以及商業模式雖然已被資本市場認可，但是如何落地、落地效果如何，仍有待時間檢驗。

　　傳統業務占八成收益

　　彩生活的業務有三塊：傳統物業服務+工程服務+社區增值服務。其中，社區增值服務是未來盈利的核心，是其脫掉房地產外衣的重要支點，按照預期，該模塊未來應占盈利來源的90%。

　　2014年財報顯示，目前彩生活的主要盈利點仍在前兩塊。

　　前兩項業務在總收益中的占比居高不下，合計占到總收益的八成以上。截至2014年12月31日，彩生活物業管理服務的年度收益占總收益的60.7%，同比增加2%，工程服務年度收益的占比從22.1%增長至22.5%。

　　后者的收益增速落后于前兩項業務。由于管理面積大規模擴張，2014年彩生活傳統物業服務的收益同比增加72.7%。而且，新增小區不完善的基建，也給其工程服務帶來了生意，工程服務收益同比增長69.8%。與此形成對比的是，新增面積給社區增值服務帶來的收益增速并沒有那么快，僅為46.3%。在社區增值服務的收益中，公共空間租賃協助是大頭，占到了35%，軟件使用費雖然有所提升，但并未超過前者。

　　增值業務用戶分布不均

　　年初，彩生活CEO唐學斌表示，彩之云（彩生活的服務APP）用戶超過128萬，活躍用戶超過50萬，從用戶（免費）到客戶（付費）的轉化率為40%。這個轉化率高于一般的互聯網企業。

　　彩之云內部功能中，客戶的分布并不均勻。記者隨機走訪了彩生活位于深圳的幾個社區,僅從抽樣樣本來看，繳存物業費、停車費的最多，在E維修上報修的次之，使用彩之云內理財、購物、租房等功能的并不多。

　　一業主稱，“使用彩之云繳存物業費確實方便多了，不過，我對它的海外直購、超市等購物頻道并沒有太大興趣，直接去一號店或者京東就可以了。”

　　彩之云提供的多套理財產品，另一名業主稱不了解，從未參與過。

　　目前彩生活的APP是一個大而全的平臺，整合了衣食住行等諸多需求，對業主來說確實更方便了，但移動互聯網時代，做得好的都是單點極致。如果做一個大而全的平臺，則無法在單點上滿足客戶最高的需求，在競爭時落后于細分領域的產品。而且，全部整合別人的產品，就失去了自己的特色，這意味著難以開發好的盈利模式。

　　這種情況下，以直接盈利為目的，又要保證輕資產，彩生活只能落到賣各種各樣的產品這個點上，因此對業主的黏性不高。

　　賣服務還是賣產品？

　　由于萬科、中海等旗下物業都拿出了分拆上市的計劃表，因此，留給彩生活鞏固“社區第一股”地位的時間并不多。

　　一私募經理表示，在當前市場下，物業管理公司想要在二級市場獲得高估值，除了有機構和資金推動外，還必須保證報表上的輕資產，彩生活的上市就證明了市場認可這種商業模式，如果貿然加大負債率，將影響彩生活的估值。他直言，彩生活需要在服務上下功夫。

　　唐學斌曾表示，彩之云將集成包含衣、食、住、行等各領域商戶服務資源，構建社區1公里微商圈。對比競爭對手，彩生活所提出的“消滅最后一公里”這個賣點仍然存在。萬科的布局，選擇突破的點正是社區教育、社區養老等。

　　問題的關鍵“不是賣東西，而是賣服務”，通過服務來盈利。

　　彩生活的毛利率水平相當高，徹底擺脫了物業公司的微利形象。2014年整體毛利率從61.6%上升18個百分點至79.6%。從財報可知，傳統物業管理服務貢獻相當大，增加22個百分點至80.4%，社區增值服務的貢獻亦不小，毛利率達到98.9%，增幅為47.2%。

　　但香港粵海證券投資銀行董事黃立沖稱，高毛利率的背后，彩生活在擴張時，往往會簽訂盈利協議，這并不利于傳統物業服務提高質量。