中國指數(shù)研究院近日發(fā)布《2015年5月中國房地產(chǎn)政策跟蹤報告》，央行年內(nèi)再次降息，利率降至歷史較低水平。地方繼續(xù)出臺促需求穩(wěn)樓市政策，范圍擴(kuò)大至三四線城市，部分城市高庫存下支持力度較大。中央政策仍以完善長效機(jī)制建設(shè)、深化制度改革為主。深化制度改革，增強(qiáng)市場活力。

　　一、市場情況：百城均價環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲重點城市成交量持續(xù)回暖

　　5月百城住宅均價環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，同比跌幅收窄。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2015年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10569元/平方米，環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，上漲0.45%。同比繼續(xù)下跌但跌幅較上月收窄0.73個百分點至3.73%。北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為19148元/平方米，環(huán)比上漲0.99%，漲幅較上月擴(kuò)大0.87個百分點；同比仍下跌，但跌幅收窄1.13個百分點至2.33%。

　　5月各級城市成交持續(xù)回暖。其中一線及二三線城市月度周均同環(huán)比均呈現(xiàn)大幅增長趨勢。具體來看，一線城市月度周均同比增幅超九成，環(huán)比增幅近三成，其中深圳同環(huán)比增幅最高。二三線城市月度周均同環(huán)比均呈現(xiàn)兩位數(shù)增幅，代表城市中絕大多數(shù)城市呈現(xiàn)同環(huán)比雙增長趨勢。從全年累計同比來看，一線城市累計增幅約四成，二三城市累計增幅不及一成。本月中央及地方繼續(xù)出臺鼓勵措施，央行年內(nèi)再次降息為樓市回暖再增動力，在一系列政策支持下5月成交量繼續(xù)回暖。

　　二、經(jīng)濟(jì)下行加快央行降息步伐地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)受益

　　央行年內(nèi)再次降息，利率降至歷史較低水平。5月10日，中國人民銀行決定，自2015年5月11日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至5.1%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.25%，同時結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍；其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。利率下調(diào)后，5年以上商業(yè)貸款利率降至5.65%，公積金貸款利率降至3.75%，均處于歷史較低水平。

　　經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳仍為此次降息主因。2015年1季度中國GDP同比增長7.0%，為2009年以來最低水平，受“三期”疊加影響，經(jīng)濟(jì)動能低于預(yù)期。根據(jù)統(tǒng)計局公布4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，CPI同比上漲1.5%，漲幅較上月略有擴(kuò)大，但環(huán)比下降0.2%，物價水平雖然趨于穩(wěn)定，但需求疲弱仍然持續(xù)，整體經(jīng)濟(jì)仍面臨進(jìn)一步下行壓力；PPI同比下降4.6%，降幅仍處于較低水平，環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點；PMI與上月持平。4月投資及社會消費品零售總額累計增速持續(xù)下行，達(dá)到近幾年較低水平，進(jìn)出口總額累計同比下降7.6%。針對此次降息，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示“當(dāng)前，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，外部需求波動較大，我國經(jīng)濟(jì)仍面臨較大的下行壓力。同時，國內(nèi)物價水平總體處于低位，實際利率仍高于歷史平均水平，為繼續(xù)適當(dāng)使用利率工具提供了空間。”在經(jīng)濟(jì)下行壓力背景下，央行的貨幣政策操作空間將進(jìn)一步放大。在這一過程中，房地產(chǎn)市場需求有望受貨幣刺激繼續(xù)受益，行業(yè)回暖趨勢將進(jìn)一步延續(xù)。

　　持續(xù)寬松化的貨幣政策將增強(qiáng)市場繼續(xù)回暖信心。近半年來央行已降息三次，累計降幅達(dá)到0.9個百分點，購房成本大幅下降。按照套總價200萬、首付30%、等額本息30年按揭購房來計算，三次降息將節(jié)省約30萬購房成本，月均還款額下降800元。購房成本大幅下降和還款壓力的減輕，刺激部分觀望需求入市，推動成交回升。近兩個月全國商品房銷售降幅明顯收窄，1-4月商品房銷售面積同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄4.4個百分點，銷售額同比下降3.1%，降幅比1-3月份收窄6.2個百分點。持續(xù)寬松化的貨幣政策將明顯改善市場預(yù)期，增強(qiáng)市場回暖信心。