供需皆弱致規模減半，地量與分化將成常態

　　縱觀2015年上半年，供需兩方的疲弱導致土地市場稍顯冷清，但在銷售回升帶動下，5月份以來土地成交有了企穩回升的勢頭。目前，部分企業在銷售回款上升時，拿地態度積極，但主要依然集中在一線城市和部分二線城市，大部分房企青睞性價比高的地塊，拿地態度比較理性。而從土地供應端來看，各地都根據實際情況調整了供地計劃，基本都縮減了今年的土地出讓規模。預計年內土地成交或將持續低位，整體成交規模不會突破去年水平。

　　總結

　　一、政策：總量”有供有限”,調整供地結構，推進農村土地改革

　　2015年上半年在解決房地產結構性過剩的問題上，土地政策多點開花，影響最大的依然是“3.27”新政以及2015年土地供地計劃的出爐。其中3月27日，國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模要求，地方政府因地制宜、對土地供應要做到有保有壓，對供不應求的市縣要加大土地供應，對供過于求的區域要減少甚至停止土地供應。本次兩部委正視供應結構性過剩的市場困境，在通知中提出了多項立場鮮明的提法和要求，從多方面提出了調節供需矛盾的辦法和執政方向，可謂是千方百計去庫存。其本質還是希望遵循市場經濟規律，從行業鏈條的源頭出發，在供應層面打下基礎，以期樓市走出供應結構性過剩的困境。對于整個房地產行業來說，“有供有限“的出臺將直接導致那些已經供應過剩的三四線城市的土地市場無人問津，特別是那些前幾年瘋狂賣地的城市，將迎來土地成交的冷凍期。而從5月公布的2015年全國土地供應計劃來看，國下達各地新增建設用地計劃安排量與去年大致持平，且需嚴格控制特大城市用地，在市場深度調整下，今年的土地成交規模將不會超過去年水平。

　　長期來看，推進農村土地制度改革任重道遠，對房地產市場持續平穩健康發展起到決定性作用。上半年，無論是土地流轉文件出臺或者是中央1號文件，都將在確保土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損的前提下，按照中央統一部署，謹慎穩妥推進農村土地制度改革。目前，有效需求不足仍是房地產行業的瓶頸，所以如果尋找和發掘潛在需求是當下重中之重。農村產權流轉為農民工未來真正落腳城鎮提供了財產保障，也成為了當下樓市需求的核心動力。

　　二、成交：成交總量同比減半，一線城市占比上升

　　2015年上半年[1]土地市場持續低迷，成交量逐月走低。CRIC監測的300城經營性用地成交建筑面積18195萬平方米，同比“腰斬”。

　　1、成交規模逐月遞減，二季度同比大跌六成

　　從市場的月度變化來看，年初土地市場疲態已現，1月成交量同環比跌幅50%上下，2月受春節假期影響，成交量繼續大幅縮減。整個一季度300城經營性用地成交建筑面積11817萬平方米，同比減少48%。時至二季度，土地市場表現愈發萎靡，政府推地雖也適當加速，但土地成交提振無力。4月經營性用地成交建筑面積1818萬平方米，達到去年以來月度最低值。5月倒是得益于樓市”紅五月“的火熱，土地成交量有所回升，環比上漲43%。但從目前截止6月23日的300城土地成交建筑面積1954萬平方米來看，6月土地成交量同環比雙雙下跌已成定局。二季度300城經營性用地成交建筑面積6378萬平方米，僅與去年月度平均水平相當，同比大跌6成，較一季度跌幅進一步拉大。

　　注：[1]上半年土地數據統計時間范圍為1月1日到6月23日

　　2、住宅占比維持六成以上，綜合性地塊比例上升

　　2015年上半年，全國300城市成交的經營性土地用地屬性占比變化不大，以住宅為主的土地結構進入到固定階段。住宅用地依舊保持絕對主導地位，占比相較去年平均水平微跌1.5個至62.8%，辦公類用地占比亦減少1.1個百分點，商業類用地占比則基本無變化，相反的，多屬性用地受關注度提高，成交占比提升2.2個百分點。

　　3、一線成交面積比重上升，三四線成交面積同比降幅最大

　　各能級城市成交規模均在大幅萎縮，且成交占比向一線城市小幅傾斜。房企轉戰一、二線以及優質地塊匱乏成為三四線土地市場目前的兩大難題，同時三四線城市都面臨較大的庫存壓力，土地供應受到限制，三四線城市土地市場冷淡氣氛漸濃，今年上半年經營性用地成交建筑面積5957萬平方米，同比大幅下降52%。二線城市面臨的問題在于城市分化加劇，諸如南京、廈門、武漢等地樓市表現較好，土地市場也較為火熱，部分偏僻的二線城市，如蘭州、西寧則不溫不火，土地市場供需兩不旺，底價成交普遍，二線城市上半年整體成交規模同比下降50%。一線城市作為房企必爭之地，雖同樣受市場冷風侵襲，但相對最為抗跌。上半年一線城市成交建筑面積同比下降44%，領跑其他各線城市。