在多重利好刺激下，2015年上半年東莞樓市一直“高燒”不退，新房二手房全面發展，交投火熱，唯獨寫字樓，依舊是不溫不火的行情，半年成交329套，成交均價9514元/㎡，其中，高端寫字樓成績較為突出。

　　業內人士指出，如今以產業園區為代表的主題性寫字樓正悄然興起，在不久的將來，南城總部基地還有大量的高端寫字樓輸出，預期未來東莞寫字樓市場競爭將會進一步加劇，而寫字樓林立的中心城區將成“聚熱點”。

　　純寫字樓成交“星級盤”占大頭

　　據房掌柜了解，目前東莞在售寫字樓并不多，全市待售項目15個，含“寫字樓+公寓”性質的在售項目20個，純寫字樓貨量供應也不是很突出，2015年上半年有新增供應的項目僅福禧大廈、蓮湖四季豪園、南方商業大樓3個，供應面積約2.7萬㎡，296套，其中福禧大廈獨家占了207套。

　　從成交項目所在區域看，寫字樓集聚的中心城區雖競爭激烈，但也是寫字樓需求最大的區域，占了40%；住宅成交最火爆的臨深片區，區內寫字樓關注度也不賴，占了27%；另外，濱海片區、大石龍片區的寫字樓也有成交。

　　據東莞中原研究部監測數據顯示，上半年純寫字樓成交中，萬達中心、萬科大廈、星光國際大廈（棕櫚泉5期）、環球經貿中心、福禧大廈等星級寫字樓占了大頭，分別成交了45、40、27、20、13套，成為純寫字樓成交主力，均價除了福禧大廈這個純新盤是“9”字頭外，其余均上萬，具有地標性意義的環球經貿中心更是要18392元/㎡，成為東莞寫字樓中的價格領軍者。

　　值得特別注意的是，盛都花園、東田百達中心、正陽時代三個對外稱已售罄的老盤，均出現在了上半年寫字樓簽約“榜單”上，尤其是常平的盛都花園，據東莞市房產管理局數據顯示，該項目在上半年單盤成交了135套寫字樓，約1萬㎡，成交均價卻只有2639元/㎡。

　　針對此現象，房掌柜咨詢了多位業內資深人士，得到的答復均是“這是非正常銷售狀態，不可作為市場參考數據”�！笆⒍蓟▓@肯定是非正常銷售的，可能以前賣了現在才簽約也可能是開發商因某些原因把房產轉讓給他人，如低價給股東、抵押給別人等，所以價格才這么低，具體內幕就只有開發商自己清楚了。”一位不愿透露姓名的地產研究人員說道。

　　經濟結構決定了寫字樓行情

　　作為一個靠制造業“發家”的城市，東莞經濟結構的特殊性，決定了其不可能像廣深等一線城市那樣，有那么大的寫字樓市場需求，以致一直以來，東莞寫字樓銷售都處于不溫不火的狀態，價格的上漲幅度有限。

　　就拿上半年成交來說，“半年成交329套”這個數據，與其他物業相比雖有點“慘不忍睹”，但在東莞寫字樓市場卻屬于正常水平。據東莞中原研究部監測數據顯示，2014年，東莞寫字樓全年成交也不過711套，即便是最為火爆的2013年，也只成交798套。

　　東莞中原地產策略研究中心總監車德銳告訴房掌柜：“上半年的成交屬于正常水平，這跟東莞市場特點、產業結構有關。東莞寫字樓現在還沒到爆發階段，在爆發之前，目前的成交量都是正常的，市場本身供應量也不大�！�

　　東莞的寫字樓需求，最早集中出現在上世紀90年代。據車德銳回憶，比較典型的，是有獨立辦公需求的金融行業，在莞太路旁邊聚集，都是自己拿地自己建的寫字樓，那時候，大部分企業對寫字樓的需求都還不是很明顯；21世紀初，東莞大力發展民營經濟，小企業猛增，寫字樓辦公需求慢慢凸顯，一些注重辦公場所的企業會選擇莞城、東城的早期寫字樓辦公，但更多的是選擇在小區內辦公，尤其是剛起步的企業，不太講求門面，只求辦公地點功能齊全，吃住、辦公都在一起了；2004年東莞市政廣場出爐，讓房企看到了周邊地塊的商用價值，加之小區禁商法規出臺，獨立寫字樓的需求也越來越明顯了……

　　“企業的成長，在不同階段對辦公地點有不同的要求，以致寫字樓的設計、供應每過一段時間都會與當下需求對接，包括經濟、互聯網、商業、配套等，寫字樓肯定是一代比一代高級的。”車德銳表示，與廣深等一線城市相比，無論是成交量還是成交價格，東莞寫字樓確實差距很大，但結合東莞經濟實況，卻是相對合理的。

　　中心城區成寫字樓聚熱點

　　隨著東莞產業轉型升級“號角”吹響，第三產業進入發展快車道，催生了對寫字樓辦公的需求，尤其是商業集約效應最大的中心城區，儼然成了寫字樓的聚集區。

　　近年來，沿著東莞大道、鴻福路等主干高，第一國際裙樓、華凱廣場、環球經貿中心、海德廣場、萬達中心、萬科大廈等先后拔地而起，成為東莞寫字樓臺柱。未來，南城總部基地、浙商大廈、東莞國貿中心等寫字樓新星也將陸續入市，加上最近興起的產業園搶客，這是否會給東莞傳統寫字樓市場帶來壓力？

　　對此，車德銳表示，壓力大不大小要具體情況具體分析。“全市適合建寫字樓的地方暫時不是很多，下面鎮區制造業比較發達的，對寫字樓需求不大，壓力會大一些；如果是第三產業為主的經濟發展重鎮，如市區，對寫字樓需求還是比較大的�！�

　　合富輝煌東莞公司發展研究部副總經理李興旺則指出，目前東莞寫字樓市場存在著“兩細分化”的狀況，供求矛盾明顯，一邊是中端寫字樓供不應求，另一邊是局部高端寫字樓供過于求。

　　“寫字樓在中心區是供不應求的，像鴻福路、海德廣場那一帶，寫字樓需求都比較旺盛，尤其是中端檔次的寫字樓，但高端寫字樓則消化慢一些�！崩钆d旺告訴房掌柜，出現供求矛盾，是東莞城市結構造成的，高端寫字樓一般租售價格都比較高，東莞目前高端品牌的企業不多，大部分企業都不愿進駐而選擇中端寫字樓�！澳壳皷|莞大部分企業對寫字樓承受能力較弱，預期內，南城總部基地還要建一些高端寫字樓，估計未來供需矛盾、市場競爭會加劇�！�

　　不過李興旺也指出，困難只是暫時的，他預計，未來5-10年，東莞寫字樓的市場優勢會爆發出來�！皩脮r，地鐵應該出2、3條了，東莞城市吸引力必然會有所提升，經濟轉型成效也會慢慢出來，會吸引更多的高端品牌進駐，帶動寫字樓市場。”