一、本輪降息效果一般 樓市傳統淡季暫不利于新政策出臺

　　央行自2015年6月28日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，個人住房商業貸款基準利率由5.65%降至5.4%，公積金貸款利率降至3.5%。這對于購房人群來說無疑是重大利好。但綜合各銀行市場利率走勢和樓市成交情況來看，本輪降息的效果一般。

　　首先，本次降息的時機比較特殊，6月下旬股市出現“崩盤”危機，市場反響巨大，股民信心受損，政府為了救市而做出降息和定向降準的急救決策。這一決策跟上半年經濟運行情況無關，跟樓市也無關，作為一次臨時性決策，對市場能夠起到的作用必定有限。

　　融360跟蹤降息后四個一線城市的反應也可以看出，對于本次降息，銀行在房貸方面的調整動作都很小，除了深圳因為樓市上半年的火爆進一步收緊以外，北京、上海和廣州表現較為平淡。甚至全國首套房平均利率從上月的5.43%降至本月的5.18%，與降息的基點完全吻合�？傊�一句��，央行的此次降息，對于房貸市場而言，就是你降你的，我貸我的。

　　其次，由于7-8月是樓市的傳統淡季，除一線城市、部分二線城市如南京、杭州、重慶、武漢等基本企穩，其他城市去庫存的壓力仍然較大，超過3年去化周期的城市還大量存在。雖然7月的具體成交數據還未出，但可以想見，必不會太好。上半年各種利好政策的迭加，購房需求在今年2季度的集中釋放，導致樓市部分剛需已被提前透支，加之7月股市并未出現強牛回頭，購房資金仍有壓力。

　　融360綜合分析認為，7-8月樓市必將承受一定的壓力，而短期內也不是一個出臺新的樓市刺激政策的好時機。

　　二、首套房政策調整基本到位 二套房利率還有下行空間

　　從近12個月全國首套房和二套房平均利率走勢來看，不管是首套房和二套房，都呈現連續下行的趨勢，特別是4個降息的節點，下行趨勢更加明顯。但從降幅來看，二套房貸款利率的幅度低于首套房利率降幅，兩者之間的利率差距從去年同期的0.44%，升至本月的1.02%�？梢�，當前樓市對于剛需的首套房購房者，目前的利率調整已基本到位，再下調的空間有限，而且對于購房者的刺激作用也不會太明顯。

　　而二套房則不同，雖然3.30新政對二套房做出了首付最低4成的規定，目前各地降低二套房首付成數的銀行也已經達到86%，但是在利率的優惠方面，還鮮有銀行打破陳規，敢于提供基準利率及以下的銀行很少，且“試水”心態明顯，一旦發現沒有更多的銀行跟進，又悄悄地將利率調回基準上浮的狀態。

　　融360認為，二套房政策將迎來整體寬松期，利率下行空間較大。伴隨著樓市回暖的契機，未來可提供二套房基準利率甚至優惠利率的銀行會越來越多。