高緯環(huán)球7月30日發(fā)布了2015年第二季度上海投資行情市場報告。報告表明，上海市2015年上半年全市生產(chǎn)總值比2014年同期增長7.0%。2015年1~6月，上海寫字樓與零售項目的開發(fā)投資總量同比分別增長37.4%和21.5%，遠(yuǎn)高于增長率僅為7.8%的住宅投資。海外投資者主導(dǎo)上海商業(yè)地產(chǎn)市場，其中，兒童業(yè)態(tài)頗受市場追捧。

　　海外投資者主導(dǎo)

　　在上半年的上海整售市場中，海外投資者表現(xiàn)活躍，占上半年交易總額近60%。2014年，上海整售市場內(nèi)資約占總額的70%，而2015年上半年，海外投資者明顯增多。其中，主要海外投資者包括，美國黑石集團(tuán)、新加坡豐樹大中華商業(yè)信托等。

　　高緯環(huán)球華東區(qū)資本市場部董事蘇金茂指出，上海寫字樓市場出現(xiàn)租金回暖的趨勢引起了投資者關(guān)注，是驅(qū)動這一現(xiàn)象的主要原因。同時，海外資金普遍成本較低，相對競爭能力更強，也使得海外投資者能夠承擔(dān)較高的價格。

　　與2014年同期相比，在2015年上半年，針對成熟物業(yè)的投資總額相對于在建項目明顯增多。譬如，在第二季度，美國的私募股權(quán)投資公司黑石集團(tuán)收購了位于虹橋中心商務(wù)區(qū)的尚嘉中心，及豐樹大中華商業(yè)信托收購張江的地標(biāo)性項目展想廣場。鑒于近期中心商務(wù)區(qū)市場租金逐步回暖，以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場中租金持續(xù)強勁增長的趨勢，地理位置優(yōu)良的項目在這些市場中將尤其受到投資者的青睞

　　“下半年投資市場，將仍為外資主導(dǎo)，內(nèi)資收購則以自用為主。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在中國的出現(xiàn)將會為國內(nèi)企業(yè)在減輕資產(chǎn)負(fù)擔(dān)和緩解現(xiàn)金流壓力中提供新的渠道。”高緯環(huán)球研究咨詢部大中華區(qū)執(zhí)行董事林榮杰表示，隨著越來越多的海外知名投資方開始看好上海商業(yè)地產(chǎn)市場，以及其與國內(nèi)投資者相比更低的融資成本，預(yù)計外資投資增長的趨勢在上海穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境下將繼續(xù)保持。此外，2015年6月，萬科得到政府授權(quán)在深圳證券交易所發(fā)行了內(nèi)地首只公募REITs“鵬華前海萬科REITs”。投資者對其的熱情也超出了預(yù)期。然而，國內(nèi)對REITs的稅收政策依然不如發(fā)達(dá)國家寬松，預(yù)計，國內(nèi)REITs產(chǎn)品的逐步發(fā)展將最終為中國開發(fā)商提供的一個全新的融資渠道。

　　《第一財經(jīng)日報》記者注意到，隨著大虹橋板塊日益成為上海城市發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，該區(qū)域的住宅產(chǎn)品，特別是別墅更是成為境內(nèi)外買家爭相購買的熱點。據(jù)DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部7月份數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上海主要的別墅板塊成交排名中，徐涇板塊以月成交38套居首位，成交均價人民幣44817元/平方米居前三位。

　　戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏認(rèn)為，大虹橋規(guī)劃廣闊的前景是引發(fā)徐涇別墅區(qū)成交踴躍和價格攀升的主要原因之一。以英庭名墅項目為例，其月成交10套成交單價62399元/平方米，而之前虹橋板塊的均價在4萬/平方米左右。“著眼于大虹橋的潛力優(yōu)勢，該區(qū)域早已吸引了境外企業(yè)競相入駐，特別是境外發(fā)展商。”她表示。

　　兒童業(yè)態(tài)處活躍期

　　另據(jù)上海統(tǒng)計局公報2015年1~5月份，上海社消零售總額為4006億元，反超北京，同比增長8.0%；第一季度，上海專業(yè)店和專賣店實現(xiàn)零售額 251.18億元和444.23億元，同比增長3.9%和9.4%；然而，大型超市、百貨實現(xiàn)零售額134.17億元和166.44億元，同比下降7.5%和2.7%。

　　高緯環(huán)球指出，二季度眾多品牌紛紛選擇在滬開設(shè)旗艦店。如位于西段的東方商廈上季度停業(yè)調(diào)整后，二季度新簽約MUJI并將在此開設(shè)全球最大旗艦店；另外，UNDER ARMOUR旗艦店、單向空間書店等品牌也將落戶其中。Links of London新店面選定于淮海中路158號，與位于東段的Hermès、Dunhill等奢侈品單體精品店形成串聯(lián)效應(yīng)，進(jìn)一步鞏固淮海中路的品牌形象展示定位。

　　5月在上海陸家嘴開業(yè)的迪士尼旗艦店吸引了大批家長和孩子的眼球，同時也標(biāo)志著兒童中心業(yè)態(tài)迎來活躍高潮期。除了迪士尼，未來將還有元祖夢世界和新明KID MALL兩個大型全兒童集中型體驗購物中心開業(yè)，分別位于青浦趙港商圈和嘉定南翔商圈。與迪士尼樂園一樣，這兩個兒童商業(yè)中心均毗鄰大型奧特萊斯。

　　“鑒于本季度奧特萊斯銷售表現(xiàn)強勁， 非核心商圈‘兒童+奧特萊斯’兩大集中型商業(yè)形態(tài)的布局呼之欲出，趨向形成互補的商業(yè)鏈。”高緯環(huán)球亞太區(qū)零售商租戶代表部董事寧孝言表示。

　　繼東京銀座的Gucci Cafe, 和臺北文華東方的Dior Café Un Deux Trois，第二季度Vivienne Westwood于K11購物中心開設(shè)了全球首家Vivienne Westwood Café。時尚奢侈品牌相繼試水跨界營銷。在近來奢侈品銷售普降的背景下，奢侈品跨界進(jìn)入餐飲業(yè)成為各大品牌多元化營銷的策略之一。

　　“堅實的購買力和成熟的零售物業(yè)環(huán)境使得上海成為奢侈品跨界營銷的主要陣地之一。”林榮杰認(rèn)為。

　　此外，政府計劃整體升級徐家匯商圈。近日公示的徐家匯空中連廊建造規(guī)劃文件中展示了未來將港匯、美羅、上海六百、太平洋數(shù)碼等10余幢商業(yè)體連成一片的空中連廊。連廊將完善徐家匯商圈外部步行系統(tǒng)，并進(jìn)一步優(yōu)化地面及地下外部動線，使城市公共空間的商業(yè)效應(yīng)最大化激發(fā)。除了已公布的基礎(chǔ)設(shè)施升級，徐家匯商圈將全面升級WiFi系統(tǒng)，成為上海免費WiFi覆蓋面積最大商圈。值得注意的是，徐家匯商圈的數(shù)碼業(yè)態(tài)比例將大幅縮減，未來將添加更多休閑娛樂元素。