深圳對于城市更新的依賴性在去年已經高達75%，然而，深圳的城市更新進程依然長期處于“拆不動、賠不起、玩不轉”的困境當中。不過這一困局有望得到破解。

　　8月初，正在內部征集意見的《城市更新條例》顯示，其在維持“政府引導，以市場化運作為主，充分發揮資源市場化配置作用”主導機制的同時，首次提出了“產權置換按照建筑物使用面積測算，置換比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3”和“如果不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人不超過5%，則項目實施主體可以申請區政府強制征收不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人的房地產并出售給項目實施主體”等突破性條款。

　　南都記者于8月10日向深圳市規劃和國土委員會發采訪函求證此事，草案真實性未受到否認，但其明確表示，“該草案修訂尚屬內部征求意見，未通過人大審定。”從目前的情況看，若該條例一旦通過實施，將是國內首次將城市更新提升至立法高度。

　　賠償

　　拆賠比不低于1：1，不高于1：1.3

　　在目前的草案當中，最引人注目的，是市場呼喚已久的拆賠比標準終于“現身”。草案第51條規定，建筑物產權置換按照建筑物使用面積測算，置換比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。而涉及的土地產權置換房產，則按照土地面積乘以經批準的項目建筑容積率的50%的標準測算；土地貨幣補償按照土地市場評估價計算；建筑物貨幣補償按照建筑物重置的市場評估價計算。

　　另外，在原有權益的確定方面，原本缺乏第三方介入，因此對拆除物業的市場價值往往有較大的出入，而草案第47條則明確規定，拆除重建類城市更新項目范圍內土地和建筑物的價值應當通過市場評估、協議收購、產權置換等方式予以確定，并作為權益轉換的基礎，“通過市場評估的，市場機構評估結果應當按照3家評估機構的市場評估值的算術平均值確定。”由此為城市更新引入了市場化的評估機制。

　　草案規定，在城市更新過程中，項目實施主體應當在項目實施前制定包括權利人及其權益、項目開發總量、權益轉換參與人、產權置換和貨幣補償標準在內的權益轉換方案。值得注意的是，該方案還應當包含“申請強制征收的補償承諾”，這一條款為接下來的“強制征收”和“強制售賣”埋下了伏筆。

　　強征

　　95%以上可申請強制征收和售賣

　　于2010年開始實施的《城市更新辦法實施細則》中規定，“市場主體與所有業主簽訂搬遷補償安置協議后，形成單一主體”，方能推動。然而，由于業主利益各有不同，100%的簽約率在過去市場的驗證之中從未成功過。

　　而在相關法條更為完善的香港，則采用了“多數決”的方式，在大多數業主的利益與小部分業主的利益尋找了一種合法的強制執行的方案。在此次的《城市更新條例》起草當中，也借鑒了這一模式，草案中便詳細制定了“強制征收”和“強制售賣”的條款。

　　首先，草案第58條設置了“收回收購”的條款，該條規定，市場主體組織實施拆除重建類城市更新項目，不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議的權利人不超過10%的，不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議的權利人可以申請政府以市場評估價收回、收購其土地使用權和建筑物。而對于政府收回、收購土地使用權和建筑物的，“應當以不低于市場評估價出售給項目實施主體。項目實施主體不愿受讓的，由政府作為權利主體參與城市更新。”

　　當不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人不超過5%時，項目實施主體可以按照經核準的權益轉換方案中強制征收補償承諾，確定征收補償金額并預繳承買價款，申請區政府強制征收不愿參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議權利人的房地產并出售給項目實施主體。這就是“強制征收”的標準。

　　此外，在少數權利主體拒絕與項目實施主體簽訂搬遷補償安置協議而使得項目實施受阻的情形下，擁有項目范圍內95%以上房地產權利的人，可以向項目所在地的區政府申請強制售賣項目范圍內全部房地產。

　　就強制售賣的實施而言，將采用拍賣的方式實施，以項目范圍內全部房地產的市場評估價為拍賣底價，拍賣底價以三個房地產評估機構評估價的平均價為準。評估費由強制售賣的申請人預付。擁有項目范圍內95%以上房地產權利的人、拒絕與項目實施主體簽訂搬遷補償安置協議的任何一個權利主體以及其他法人和公民個人均可以依法參與競拍。但是，拍賣不允許以聯合體競拍。

　　在完成拍賣后，競得人為項目范圍內房地產的單一權利人，其應按本條例的規定組織實施拆除重建類城市更新項目；拍賣流拍的，強制售賣的申請人應當以拍賣底價購買。