今年以來，一線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊升的局面，但并不意味著樓市將重回“大步快漲”時代。由于近年來房地產(chǎn)市場供需關(guān)系更加均衡，政府宏觀調(diào)控政策更為合理，房價整體快速上漲的基礎(chǔ)不存在—

　　6、7月份是樓市銷售傳統(tǒng)淡季，不少熱點城市卻迎來了淡季不淡的銷售局面。在杭州，不僅新建商品房成交量連續(xù)第四個月超萬套，樓市“高庫存”也在7月末首度降至15萬套內(nèi)的今年以來庫存最低值；在深圳，6月份一二手住宅單月合計成交23224套，同比上漲261%，僅次于2009年11月的歷史高峰……與樓市回暖形成呼應(yīng)的，是住宅開發(fā)投資增速一年半來首現(xiàn)回升。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，經(jīng)過2014年的沉寂之后，隨著一系列樓市利好政策的實施，需求旺盛的一線城市新建商品房和二手房量價齊升，樓市再現(xiàn)回暖跡象。但并不意味著全國樓市將重回“大步快漲”時代。2003年至2013年，我國商品房年銷售額、銷售面積均出現(xiàn)較大幅度增長，市場基數(shù)已不可同日而語，增速降低已是必然。

　　住宅開發(fā)投資增速回升

　　春江水暖鴨先知。作為反映樓市景氣指數(shù)重要指標(biāo)之一的住宅開發(fā)投資，出現(xiàn)了久違的增速回升。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.3%，增速比1月至6月回落0.3個百分點。今年以來，各月投資累計增速回落幅度逐月縮小，房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

　　尤為值得一提的是，在經(jīng)歷了一年半的下行之后，住宅投資增速開始回升。同比增長3.0%，增速比1月至6月回升0.2個百分點，為2014年以來的首次回升。

　　“住宅投資占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過三分之二，其增速回升將對下一步全國房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生拉動作用。”國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎說。

　　同時，前7個月的住宅銷售也增長較快。1月至7月，住宅銷售面積53009萬平方米，銷售額34884億元，比1月至6月分別增長6.9%和16.8%，大大高于辦公樓等其他用途商品房銷售增速。

　　李皎說，銷售市場好轉(zhuǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了有力的資金支持，將提振企業(yè)開發(fā)建設(shè)的信心。同時，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)雖仍處于歷史低位，但已連續(xù)兩個月回升。

　　此外，前7個月，重點城市商品房銷售面積增長8.2%，比非重點城市高3.5個百分點；銷售額增長18.6%，比非重點城市高11.3個百分點。這表明，在一線重點城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖的同時，三四線城市依然面臨較大的去庫存壓力。

　　房產(chǎn)市場供需總體平衡

　　最新的70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，除北上廣深房價環(huán)比增幅較多之外，一些非一線城市的房地產(chǎn)市場銷售也增長明顯。今年1月至7月，深圳、寧波、杭州銷售面積增速超過50%，銷售額增速超過70%，帶動40個重點城市銷售市場表現(xiàn)明顯好于非重點城市。專家表示，這說明房地產(chǎn)市場回暖的跡象更加明顯，回暖的范圍也在不斷擴(kuò)大。

　　面對部分城市房地產(chǎn)市場的回暖，有輿論擔(dān)心房價又要迎來新一輪快速上漲階段。對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松認(rèn)為，當(dāng)前我國樓市總體供需平衡，總體上看價格快速上漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不復(fù)存在。他表示，任何一個房地產(chǎn)市場的發(fā)展，都不會背離基本的供求關(guān)系。隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，至2013年，全國家庭戶均擁有住房1.0套。在這樣一個大的前提下，供不應(yīng)求、住房稀缺致使房價大漲的可能性已不大。當(dāng)然，在一些熱點城市的核心區(qū)域和熱點區(qū)域，房價還有可能出現(xiàn)一定的上漲，但這對房地產(chǎn)市場的整體影響不大，也不會改變整個供需格局。

　　總體而言，我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當(dāng)供給速度遠(yuǎn)快于需求時，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模，從而抑制房價過快上漲。例如，近日北京出臺政策，提高通州區(qū)購房門檻，就對平穩(wěn)房價起到了重要作用。

　　投機(jī)需求不會大量進(jìn)入

　　在房地產(chǎn)市場供需總體平衡的情況下，房價緣何走高？對此，鄧郁松認(rèn)為，其中重要的原因是一些利好政策的實施，以及部分住房金融政策的變化。

　　鄧郁松進(jìn)一步解釋道，一線城市房價對于金融政策較為敏感。一般情況下，一線城市供應(yīng)偏緊，市場剛需強勁。當(dāng)購房首付比例下調(diào)時，便能激發(fā)一部分購買需求。因此，對于一線城市而言，為避免市場過熱，應(yīng)該執(zhí)行比較中性的住房金融政策。

　　不過，也有專家認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，是對市場的一種回歸。此前，為遏制房地產(chǎn)市場投資投機(jī)性需求，一些改善性需求也被“誤傷”。而近來一系列政策利好的釋放，正是為了在抑制投資投機(jī)和保護(hù)剛需、改善性需求之間，找到更好的契合點。

　　資金的逐利性，讓一線城市房地產(chǎn)市場成為投資者的首選。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場前景整體被看好的情形下，是否會有大量投機(jī)性需求進(jìn)入呢？對此，業(yè)內(nèi)專家表示這種可能性不大。首先，一線重點城市的限購政策還沒有取消，投機(jī)性需求大規(guī)模進(jìn)入的條件還不存在。其次，投資有風(fēng)險，隨著近些年樓市的起落，樓市投資的難度越來越大。此外，隨著房地產(chǎn)稅落地預(yù)期的加強，投資者也會越來越謹(jǐn)慎。