繼今年二季度市場(chǎng)連續(xù)火熱后，7月的樓市高溫即有顯著的退燒跡象，如今8月已過(guò)半，市場(chǎng)表現(xiàn)又如何呢？“金九”行情又能否如期而至呢？今天我們就來(lái)八一八。

　　8月上半月成交量環(huán)比持續(xù)下跌，二線城市跌幅最大

　　據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的42個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，8月上半月商品住宅成交建筑面積880.25萬(wàn)平方米，環(huán)比7月下半月下跌14%，各能級(jí)城市成交面積環(huán)比全線下跌，商品住宅成交量繼續(xù)走低。

　　其中，一線城市北上廣深全面降溫，北京跌幅最大達(dá)16%。而二線城市表現(xiàn)最不盡如人意，上半月商品住宅成交479.85萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌16%。其中12個(gè)二線城市僅武漢和南寧環(huán)比上漲，其余十個(gè)城市跌幅幾乎均在20%及以上。三、四線城市環(huán)比下跌10%。

　　雖然二季度市場(chǎng)筑底回暖，但7、8月的樓市并未有效的延續(xù)這一走勢(shì)，市場(chǎng)活躍度逐步降低，分析當(dāng)前市場(chǎng)成交受滯的主要原因，短期來(lái)看有兩大方面：其一，前期密集出臺(tái)的政策提前透支了大量積壓的需求，短期新增需求未跟上節(jié)奏；其二，部分一線及二線城市二套房貸首付比例上調(diào)，如廣州二套房首付比例又升至7成，嚴(yán)重抑制了部分改善型需求的合理釋放。從長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)的回暖呈現(xiàn)出階段性的特征，深層次的原因還是大多數(shù)城市的供求關(guān)系仍存在結(jié)構(gòu)性矛盾，供過(guò)于求的市場(chǎng)隱憂仍未散去。

　　地方政策加碼，個(gè)別對(duì)政策高感度的二線城市如武漢、南寧樓市依然向好

　　在8月上半月跌多漲寡的局面下，二線城市的武漢、南寧表現(xiàn)一枝獨(dú)秀，8月上半月住宅成交量分別達(dá)97.36和33.57萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲18%和6%。兩個(gè)城市在7月成交量環(huán)比小幅下跌后，8月上半月反而能止跌上漲的一大重要共性因素是，在整體無(wú)政策利好出臺(tái)后，當(dāng)?shù)卣�府及時(shí)通過(guò)進(jìn)一步微調(diào)政策，來(lái)刺激提振市場(chǎng)活躍度。

　　武漢房管局在7月27日重新認(rèn)定144平方米以下為普通商品房，并享受契稅優(yōu)惠；南寧于7月29日調(diào)整了公積金新政，放寬申請(qǐng)最高額度的條件。二者齊齊放寬認(rèn)定或申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，都無(wú)疑使更多家庭享受稅收優(yōu)惠，減輕購(gòu)房成本，提高支付能力，進(jìn)一步支持剛性和改善型住房需求。

　　部分城市項(xiàng)目多舉措積極備戰(zhàn)“金九”，預(yù)期成交將止跌企穩(wěn)

　　從8月上半月樓市的表現(xiàn)來(lái)看，并不盡人意，且下半月反彈的可能性不大，但我們預(yù)期至少在“金九銀十”，市場(chǎng)表現(xiàn)較7、8月會(huì)有好轉(zhuǎn)。主要原因是各城市諸多樓盤(pán)都計(jì)劃在9月加推，而8月的后20天是最重要的蓄水周期。其中，濟(jì)南逾百家樓盤(pán)重現(xiàn)零首付等優(yōu)惠手段來(lái)進(jìn)行提前蓄客。無(wú)論接下來(lái)的“金九銀十”表現(xiàn)如何，去庫(kù)存都是各項(xiàng)目的主要任務(wù)。