近日，上海9家銀行將二套房貸首付比例提至七成，意味著滬上二套房的購房“門檻”有所提高。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉對《國際金融報》記者表示，今年7月，上海房地產市場火熱，房價上漲壓力大，下半年政策層面出現轉向，或抑制投資投機需求，第四季度有可能為上海樓市政策集中收緊的“窗口期”。

　　仍在3·30新政范圍內

　　金融搜索平臺融360近期監測數據顯示，上海地區有27家銀行提供房貸，其中農業銀行、匯豐銀行、交通銀行、郵儲銀行、大華銀行、中國銀行、中信銀行、渣打銀行、恒生銀行等9家銀行不約而同地將二套房貸款首付比例提高至七成，房貸利率執行1.1倍;同時，興業銀行和光大銀行則將二套房的首付比例提高至六成。目前最低仍為浙商銀行的首付三成。總體來看，二套房貸首付四成的銀行由上個月的8家減少至6家。而公積金二套房貸，目前仍執行首付比例四成起。

　　業內人士指出，商業銀行將二套房首付款比例提高到最高水平，并不違背央行等部門此前發布的“3·30”房貸新政。今年3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發布新規，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%。

　　除規定首付款比例外，“3·30”房貸新政還指出:“具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。”這意味著不僅最高比例沒有限制，而且只要不低于40%，具體比例的劃定權在商業銀行。

　　北京中原市場研究部首席分析師張大偉表示，7月上海樓市的火熱也蔓延至房貸市場，滬上銀行對于購置首套房的信貸額度相對寬松，紛紛加大首套房優惠力度，提供更寬松的優惠門檻，使得多家銀行利率優惠保持在九折以下。由于近期房價上漲壓力增加，上海樓市成交量大，使得部分銀行針對房地產部分的信貸額度有所減少，從而使部分銀行采取提高二套房貸的首付比例、提高房貸利率等措施。

　　同策咨詢研究部數據監測顯示，1-6月上海市商品住宅累計成交面積約610.26萬平方米，同比上漲50.24%;由于個案價格上漲、成交結構(“3·30”新政后，第二季度改善型中高端住宅放量，推升成交均價上升)推動，以及股市套利資金轉投樓市等因素影響，今年上半年上海市商品住宅銷售均價30926元/平方米，同比上漲17.47%。

　　“隨著樓市持續升溫，上海等一線城市的房價上漲壓力有所增加。”上海某房地產研究院研究員嚴躍進表示，此時，部分銀行收緊二套房的房貸政策，繼續支持首套房、剛需置業者的購房需求，可以穩定房價、支持樓市健康持續發展。此外，這一變化或將加大公積金貸款的壓力，部分購房者或將房貸轉向公積金。

　　同時，業內人士認為，商業銀行主要是看到了房價暴漲背后巨大的金融風險。本來一線城市房價多年來就未曾出現過明顯下跌，樓市風險警報沒有完全解除。在這種情況下，今年的“3·30”新政則徹底放松了二套房首付款比例。催生全國樓市特別是一線城市房價開始非理性泡沫式上漲，隱藏的風險可想而知。

　　市場分析人士認為，一向對金融風險極為敏感、風控較嚴的商業銀行，必將敏銳地觀察到這一點，及時采取風險防范措施是明智的選擇。

　　北京并未調整

　　目前中國房貸政策比較寬松，首套房貸款利率下浮。而且眾所周知，北上廣等一線城市實行房產限購令，即外地戶籍和境外人士最多限擁有一套住房;本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房，且當全部還清一套房房貸之后，本地戶籍購買二套房可執行首套房貸政策。因此，“二套房需求量其實不算太大。”張大偉對《國際金融報》記者說。

　　張大偉表示，目前北京二套房貸未現收緊，首付最低五成仍是主流。而上海也并非所有的銀行全面收緊二套房貸首付，目前僅9家銀行將首付比例提升至七成，占提供房貸銀行總數的1/3。一些購房者完全可以去選擇其他二套房首付未收緊的銀行申請房貸。因此，目前滬上部分銀行收緊二套房貸還不算政策性收緊。

　　這種做法也許只是某些銀行因自身額度等問題而進行的個例調整。并且只是二套房貸首付調整而非一套房貸，因此還不能算作是行業變化，對房地產市場的影響也有限。“倘若市場上一些不了解房地產的人士對此產生誤解，反而會影響市場預期。”張大偉說。

　　“北京地區二套房貸款政策不會有太明顯變化。”對于北京二套房政策整體未有大幅收緊，張大偉認為，北京地區的二套房貸政策相對寬松，大多數消費者會選擇將首套房貸還清再進行二套房貸。且北京地區的房價漲幅較上海而言也相對較低，所以北京地區二套房貸并未有太大變化。