來源：前海傳媒

　　作者：林嶺東

　　三個月房價暴漲40-50%，深圳瘋了嗎？

　　2007年之后，中國房地產市場走出一波扶搖之上的行情，短短的三五年時間，大部分城市的房價上漲了1-2倍。導致的直接后果是：民怨沸騰。房價列入了新時期壓在中國人民頭上的“新三座大山”。朝廷體察民情，2010年之后刻意打壓房價(2010年4月，北京市首先出臺限購令，9月底，北上廣深四大一線城市均出臺了限購限貸措施；到2011年1月，已有24個大中城市出臺了限購政策。)，十二道金牌迭出，終于“遏止住了房價過快上漲的勢頭”。

　　然而樓市萎靡不振很快就令嚴重依賴房地產收入的地方政府叫苦連天。到去年下半年，同樣體察下情的中央政府又逐漸放松二線以下城市的管制措施。2014年6月，呼和浩特市在全國首個取消“限購令”，到2015年第一季度，全國就只剩北上廣深等5個城市未取消限購令，而國家有關部門也只要求北上廣深四個一線城市主城區不可取消限購措施。

　　然而可也怪，之前各種行政手段控制不住的各大中城市房價，現在放松“調控”之后，卻再也起不來了，尤其是那些二線以下城市，“白不起”。許多專家斷言，中國房地產市場的調整期已經到來。

　　具體到深圳，2010年9月30日晚上，深圳緊急出臺“限購令”，規定從2010年10月1日起，在深圳暫時實行限定居民家庭購房套數政策：其中深圳市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為深圳市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房；能夠提供在深圳市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非深圳市戶籍居民家庭，限購一套住房。

　　限購這幾年，深圳房價一直堅挺，部分特定概念片區、學位房則一直在以不低的幅度上漲。但到了2015年3月底之后，深圳房價卻突然呈現爆發式上漲。

　　據報道，從3月底到6月底，深圳的前海、蛇口、寶中、龍華等片區，房價普遍上漲超過40%，關內房價也普遍上漲，一些學位房漲幅超過50%，蛇口的新房價格上半年甚至翻了一番。由于這些片區是深圳新房集中的地區，所以這基本上意味著深圳新房價格的普漲行情。

　　前海、蛇口片區的房價迅速的超過6萬，直逼7萬；寶中則輕松地達到5萬的水平。各種傳說到處在傳揚：蛇口出現了20萬元/平米的樓王，前海某樓盤超10倍認購，開盤即遭瘋搶，久已消失的“茶水費”又重現江湖，據說前海該樓盤和科技園某樓盤僅茶水費就要20萬元；有人交了訂金的房子賣主情愿多賠他30萬元也要爽約不賣了……各種消息紛紛揚揚，給人一種瘋狂的感覺。

　　問題是，與此同時，全國樓市幾乎是紋絲不動，或者最多可以說，在第二季度有所回溫。深圳樓市的瘋狂與全國形成了劇烈的反差，引起全國的驚嘆。

　　深圳房地產市場為何有如此不同尋常的表現？比較流行的解釋有二：一是“3。30房地產新政”，2015年3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，將二套房最低首付比例調整為不低于40%；同時財政部與國家稅務總局又聯合發布，從3月31日起，個人住房轉讓免征營業稅的期限由購房超過5年下調為超過2年。雖然此政策對樓市有較強的刺激作用，但是不足以解釋深圳此波暴漲；二是由于3月26日馬興瑞出任深圳市委書記的消息證實，關于“深圳直轄”的傳言刺激，這一解釋雖然貌似合理，其實沒有幾個人會真的相信由于馬書記到任就會有深圳直轄，地產商放料雖猛，但是此傳言極端不靠譜，沒有人會依據此類消息進行重大的投資行為。

　　第三個原因，是從股市退出的資金選擇進入樓市。在3月份股市達到一個高點之后，許多老股民選擇清倉退出，出于對未來樓市的樂觀預期，大舉進入樓市。應該說，深圳本地居民的私人財富頗具規模，相當比例進入房地產后，對房價有相當的拉抬作用。

　　其實需要進一步指出的是，進入深圳樓市的資金絕非僅僅是深圳居民的私人財富，還包括了周邊地區的私人財富，甚至是全國各地的私人財富。需要解釋的僅僅是：它們為什么紛紛選擇了深圳？

　　有人說，因為股市火爆，所以許多熱錢來了深圳。這只是表面現象，而且只是現象的一部分。

　　眾所周知，改革開放30多年，中國居民積累了巨大的私人財富。據美國波士頓咨詢公司(BGG)估算，中國私人財富規模達到22萬億美元，預計到2018年將增長到40萬億美元；其中家庭資產超過100萬美元的家庭約有240萬個。雖然有相當規模的財富轉移到了境外，但留在國內的仍占較大比例。

　　由于中國金融市場發育的遲緩，這些私人財富的投資管道相當狹窄，大部分只能投資于房地產、股市或者存放在銀行。相比較于中國經濟過去35年的高速成長，中國的金融市場為何一直發育遲緩？本人揣測，主要的原因是執政者對金融投機有恐懼癥。從1998年朱镕基主掌中國經濟決策開始，亞洲金融危機的陰影就一直揮之不去，決策層就患上了“泡沫恐懼癥”。2008年全球金融危機之后，中國“4萬億”投資計劃迅速而不計后果地出籠，本身就是恐慌心理的表現。

　　由于內心深處的“投機厭惡”，過去17年里，中國一直奉行的其實是“金融抑制政策”，中國經濟中的金融深度和金融密度一直比較偏低，市場化程度則更低，金融創新謹小慎微，金融資源配置效率極差，事實上極大地影響了中國經濟的質量與效益。

　　但是從十八大之后，中央決策層事實上已經意識到了這個問題，并且由于實體經濟的增長乏力，需要發展服務業來拉動經濟，實現產業的轉型升級，而金融業是生產性服務業的核心，所以決策層顯然已下定決心籍由推動金融自由化進程，提升金融深度，并借互聯網金融的創新，改變中國在全球的落后局面。因而有人稱2015年一系列金融改革措施為中國的“金融大爆炸”

　　“金融大爆炸”將會帶來什么結果？有人認為，這將會導致中國從工業資本主義轉向金融資本主義。我認為這個說法有道理。中國將會因此形成2-3個全國性金融中心和若干個區域金融中心，財富向這些金融中心進一步集中，這些城市也將因此而加強對整個中國經濟的控制。我認為，北京、上海和深圳比較有可能成為三個全國性的金融中心，而其中深圳的特點將會是私人財富的管理中心。成因我將會在另一篇文章中詳細分析。

　　事實上，過去十多年里，中國的中西部地區的私人財富已經開始逐步向深圳集中。最近一年則有加快的趨勢。各省許多民營老板甚至長期居住在深圳。這些老板形成了深圳高端房地產市場一個重要的購買力來源。

　　與此同時，深圳過去20年里已逐步成為中國主要的高科技產業基地和科技創新中心，這吸引了許多創業者來深圳，也增加了中低端住宅的需求。

　　這兩大原因共同拉動了深圳寫字樓市場的經久暢旺。