1.始于1960，成于金融工具

　　美國養老地產發端于1960年的太陽城。根據聯合國教科文組織的標準，當65歲以上人口的比例達到7%，就意味著該國步入老齡化社會。1960年，美國65歲以上人口占比達到9%，步入了老年社會。開發商Del Webb于1960年開始銷售的太陽城，也一定程度上代表了美國養老地產的發端。該項目位于氣候適宜的亞利桑那州，定位55歲以上的退休老人，項目為老年人做了許多專業設計，比如無障礙步行道、高插座設臵、低層建筑為主等等，此外，還配套建設了醫療、商業中心、高爾夫球場等設施。截至2009年，居住在太陽城的老人已達16萬人。

　　圖：美國65歲以上老人占比在1970-1990年間迅速上升

　　抵押貸款違約保險、REITS等的發展一定程度上推動私人資本進入養老地產領域，加速了養老地產的發展。1980年代，開發商和投資者意識到老齡化帶來的潛在收益，養老地產開始進入發展通道。美國住房和城市發展部（Department of Housing and Urban Development，HUD）在1980年代后期開始推行抵押貸款違約保險，進一步推動了私人資本大量涌入這個領域，加快了養老地產的發展。1990年代中期REITS和CMBS的發展也為養老地產的發展提供更多資金來源，助上一臂之力。2000年以后，由于投資興趣的下降，每年新建老年住宅數量較1990年代末有了較大下降。根據美國老年住宅協會（American Seniors Housing Association，ASAH）和美國國家投資中心（National Investment Center，NIC)的調查數據，2007年美國老年住宅的存量約為360萬套（同期美國65歲以上老年人的數量為3772萬人）。

　　圖：美國1997-2007新建老年住宅數量呈逐漸平穩趨勢

　　2.已形成多種細分市場，資本收益率約為10%

　　美國養老地產發展成熟，有活躍長者、獨立生活、協助生活、專業護理和持續照護社區等多種細分市場。1）經過50多年的發展，美國養老地產市場已經非常成熟，有多種細分市場。具體而言，包括活躍長者社區、獨立生活社區、協助生活社區、專業護理社區和持續照護社區五種主要類型，其提供的服務內容也逐漸增加。2）其中，活躍長者社區主要針對有獨立生活能力的老年人，項目一般以出售為主，提供的服務相對較少，主要提供各種俱樂部等娛樂設施。3）相比之下，協助生活社區就要針對年紀大一些的老人，且以出租為主，項目上也會提供各種日常照顧等。獨立生活社區介于兩者之間。4）對于需要專業醫療服務的老人，則可以選擇專業護理社區。5）此外，還有一種持續照顧社區，相當于“一站式”服務，老年人可以在一處地方度過從能獨立活動到需要專業護理的各個階段。但這種社區設計、建造程序復雜，一般也比較貴，因而在養老地產總量中的占比也相對小。

　　美國養老地產租金穩步增長，資本收益率在10%上下。根據美國老年住宅協會的數據，獨立生活社區、協助生活社區和持續照料社區的租金在1994-2006年間穩定增長，13年間的年復合增長率在4%左右。而美國NIC的數據則顯示，2007年3季度獨立生活社區、協助生活社區、專業護理社區和持續照料社區的資本收益率分別平均在7.4%、9.0%、12.8%和12.5%左右，空臵率也處于較低水平，基本都在10%左右。

　　圖：美國各類老年地產租金增長速度趨于平穩