中國指數(shù)研究院10月8日發(fā)布《中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2015年三季度市場總結(jié)與四季度展望》，2015年以來，利好政策持續(xù)出臺，市場回暖趨勢明確，連續(xù)多月創(chuàng)歷史同期成交新高，前三季度成交同比增長近三成，其中一線城市增幅最為顯著。百城住宅均價同比也于8月止跌轉(zhuǎn)漲，9月同比漲幅擴大，三季度上漲1.78%，漲幅較上半年擴大0.96個百分點。但前三季度土地供需維持低位，土地出讓金下降，成交結(jié)構(gòu)致樓面價持續(xù)上漲。品牌房企業(yè)績保持穩(wěn)定增長，前三季度房企拿地規(guī)模創(chuàng)近五年新低。

　　2015年以來，利好政策持續(xù)出臺，市場回暖趨勢明確，連續(xù)多月創(chuàng)歷史同期成交新高，前三季度成交同比增長近三成，其中一線城市增幅最為顯著。百城住宅均價同比也于8月止跌轉(zhuǎn)漲，9月同比漲幅擴大，三季度上漲1.78%，漲幅較上半年擴大0.96個百分點。但前三季度土地供需維持低位，土地出讓金下降，成交結(jié)構(gòu)致樓面價持續(xù)上漲。品牌房企業(yè)績保持穩(wěn)定增長，前三季度房企拿地規(guī)模創(chuàng)近五年新低。

　　展望未來，中央積極推進穩(wěn)增長。未來房地產(chǎn)調(diào)控將通過多重政策鼓勵企業(yè)投融資、加快企業(yè)開發(fā)節(jié)奏將成為重點。預計四季度，隨著政策效應(yīng)的逐漸趨弱，成交環(huán)比微幅下降，但全年仍呈顯著增長。四季度新增供應(yīng)也將有所回升，但全年仍不及去年。

　　值得注意的是，投資增速仍持續(xù)回落，主要受到高庫存下三四線城市投資的拖累，企業(yè)的投資信心仍未恢復，且面臨融資難，稅費重的問題。我們認為，應(yīng)著力解決三四線城市落戶及相關(guān)保障問題，推動住房保障貨幣化，緩解三四線庫存壓力。同時，推進稅費改革，改善房企融資環(huán)境。企業(yè)表現(xiàn)也將分化，大企業(yè)逐步放緩開發(fā)節(jié)奏，小企業(yè)或?qū)⒈徊①彛�或�(qū)⒅鸩酵顺鲂袠I(yè)，企業(yè)格局將面臨調(diào)整。

　　一、市場總結(jié)：市場持續(xù)回暖，量增價漲，新開工筑底但投資乏力

　　1.政策：降息、降準、降首付，貨幣信貸政策持續(xù)發(fā)力，鼓勵住房消費助力穩(wěn)增長

　　2015年三季度，在穩(wěn)增長、促消費、保投資的背景下，中央繼續(xù)降準降息、降低首付、放松公積金信貸門檻，取消限外令，降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，營造寬松的市場環(huán)境，緩解企業(yè)投融資壓力，同時積極推進長效機制完善和京津冀協(xié)同發(fā)展。地方也持續(xù)出臺公積金放松、財政補貼等系列政策，刺激需求促進庫存去化。

　　中央多輪政策疊加，刺激消費促投資。“完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制”是今年房地產(chǎn)市場政策主線。中央層面繼續(xù)推進金融信貸政策調(diào)整，增強流動性支持，取消限外政策、降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布通知，不限購城市首套房最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，通過信貸支持進一步刺激市場需求；投資端調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)部分項目最低資本金比例，集中釋放用地政策紅利支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快投資開發(fā)節(jié)奏。同時京津冀協(xié)同發(fā)展落地，以不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等為代表的長效機制建設(shè)積極落實推進。

　　地方施策更注重分類指導。各地公積金政策仍繼續(xù)調(diào)整放寬，通過提高貸款額度、降低公積金貸款使用門檻、推進公積金異地通貸等進一步支持自住和改善型需求。財政補貼、契稅減免等措施也被積極采用。在供應(yīng)端多地放開商品住房套型建筑面積比例限制，支持改善性需求。同時，對于京津冀協(xié)同發(fā)展利好下部分區(qū)域樓市過熱、房價過快上漲現(xiàn)象，根據(jù)分類指導原則，政府采取行政手段嚴控，通州限購升級，河北環(huán)京周邊地區(qū)也受警示。

　　總體來看，當前經(jīng)濟下行壓力仍存，政府更加重視房地產(chǎn)在促進消費和拉動投資方面的重要作用。此前多輪刺激政策中，貨幣信貸政策成為主力，多輪降息降準和政策工具使用明顯釋放了市場資金的流動性，降低了購房成本，刺激了市場需求持續(xù)釋放。而就投資端而言，政策調(diào)整對緩解企業(yè)融資壓力的效果逐步減弱，在目前宏觀經(jīng)濟筑底企穩(wěn)的基礎(chǔ)尚不牢固，特別是投資放緩拖累經(jīng)濟增長的背景下，未來一段時期在適時適度進行貨幣政策調(diào)整的同時，重點將加大對企業(yè)投資方面的政策支持。

　　2.成交：市場成交持續(xù)回暖，一線城市成交同比增長超五成

　　寬松政策下市場持續(xù)回暖，三季度成交絕對量為近五年同期最高。據(jù)初步統(tǒng)計，2015年1-9月，50個代表城市住宅月均成交約2750萬平方米，同比增長近三成，絕對量創(chuàng)2010年以來同期最高水平。具體來看，今年以來，市場持續(xù)回暖，5月、6月、7月及8月各月成交均維持在3100萬平方米以上，各月絕對量均為歷史同期新高。今年三季度代表城市月均成交約3000萬平方米，與二季度基本持平，同比增長近36%，為近五年同期最高。但是，9月，代表城市成交約2900萬平方米，較8月略有回落，主要源于二季度受到多重政策刺激影響，成交增長顯著。但與歷史同期相比，9月成交仍處于高位。

　　各級城市成交量持續(xù)回升，一線城市增幅超五成。今年以來，一線城市成交呈現(xiàn)高速增長，6月、7月成交同比均翻倍。1-9月，一線城市月均成交約54萬平方米，同比增幅達到56%，在各類城市中增幅最為明顯。二線城市月均成交約70萬平方米，同比增長22%。三線城市月均成交約32萬平方米，同比增長36%。

　　7-8月二手房成交顯著回暖，同比大幅增長。2015年7-8月十大城市二手住宅共成交23.05萬套，較去年同期的10.10萬套大幅增長128.19%。整體來看，2015年1-8月，十大城市二手住宅累計成交71.27萬套，較去年同期的42.49萬套大幅增長67.71%。具體來看，隨著二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策調(diào)整的實施，置換型改善自住需求繼續(xù)平穩(wěn)釋放，7月二手房成交量創(chuàng)2013年4月以來單月最高成交記錄，共成交11.84萬套，同比上漲135.49%；8月二手房成交量繼續(xù)增長，共成交11.21萬套，同比大幅上漲120.96%，增幅較上月收窄14.53個百分點。

　　總體來看，從去年四季度開始，受到930新政、連續(xù)的降準降息及公積金政策調(diào)整等，市場成交持續(xù)上行，今年二季度連續(xù)多月市場成交創(chuàng)同期新高。預計四季度，政策的刺激效應(yīng)將有所消弱，成交規(guī)模略低于三季度，但仍將位于歷史同期較高水平。