央行發布公告稱，基準存貸款利率分別下調0.25個百分點。降息后，基準一年期貸款利率為4.35%，之前為4.6%；基準一年期存款利率為1.5%，之前為1.75%。與此同時，存款準備金率下降0.5%，降至16.5%。央行“雙降”舉措自今天起生效。至此，下半年以來央行連續三次“雙降”，從去年至今，央行累計六次降息五次降準。

　　先看央行“雙降”的大背景和目的：

　　從今年下半年的三次“雙降”尤其是本次“雙降”來看，目的是什么？很明顯，當前宏觀經濟觸底，前三季度GDP增速僅僅為6.9%，經濟大環境并不樂觀，央行希望通過本次“雙降”的貨幣政策舉措幫助提振中國經濟，并抵補財政性存款流出帶來的影響。

　　那么，對樓市來講是利好嗎？筆者觀點是不能一概而論。

　　從短期內來看，尤其是至年底這個階段來看，央行本次“雙降”是利好。

　　從前三季度來看，樓市“救市”政策頻發，一線城市、部分二線城市(庫存去化周期在15個月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市)樓市需求在“救市”政策刺激之下開始集中釋放，樓市基本面好轉。

　　從政策面來看，截止今年9月底，除了多輪“救市”政策之外，央行也累計有六次降息五次降準，截止9月末，廣義貨幣(M2)余額135.98萬億元，同比增長13.1%，高于今年12%的目標，貨幣政策開始走向寬松。

　　正是由于上述政策背景的變化，對于樓市來講，業內人士普遍看好一線城市、部分二線城市樓市(庫存去化周期在15個月以下的城市，比如南京、合肥、蘇州、鄭州、南昌等等)，大多數業內人士認為，在多輪救市政策刺激之下馬上會出現一波入市的行情。從二季度以來市場表現來看，在多輪救市政策刺激之下、在各地規劃政策利好頻出的市場背景下，開發商積極推盤、沖刺銷售業績指標，積極推動改善型需求集中釋放，此時，一線城市、部分二線城市迎來了市場反彈。

　　9月30日，央行住建部發布今年930新政，政策主導降首套首付至2.5成與提高公積金貸款的使用效率，10月24日，央行再度“雙降”，預計上述城市樓市“銀十”最后幾天的成交量勢必會短期反彈，“金九銀十”已經沒有什么太多的懸念，至今年年底，在開發商沖刺年度銷售業績指標的影響下，今年甚至一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。

　　從市場價格預期來看，一線城市及部分二線城市的價格在“金九十銀”已經逐漸堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市)來講，接下來幾個月勢必會出現漲價的現象。

　　筆者不否認接下來樓市的上述變化趨勢，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情，在今年“金九十銀”及樓市年底翹尾之后樓市怎么樣？2016年以后的房地產市場怎么樣？這才是當前經濟觸底階段應該關心的話題。

　　中國房地產市場環境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經基本平衡。短期內來看，樓市仍然面臨去庫存的問題，即使有限購取消、降準降息等“救市”政策，也改變不了中國樓市“去庫存”的基本現實。今年下半年三次“雙降”之后，雖然市場成交量價會有所表現，“金九十銀”也基本成定局，也會促使樓市一線城市、部分二線城市樓市在年底出現繁榮景象。

　　但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機。而這場危機極對于明年樓市來講反而是重大利空，樓市需求危機有可能在2016年三季度爆發，屆時，樓市將陷入新一輪的調整周期，“降價潮”也將來臨。具體來講，樓市將降價有六大理由：

　　一、樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續。

　　二、貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調整期，央行“雙降”對2016年樓市是重大利空。

　　三、美元加息預期強烈，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，中國樓市被美元“做空”。

　　四、“地王”頻出是樓市瘋狂的體現，樓市瘋狂之后必然出現調整期，樓市將現大蕭條的周期。

　　五、樓市“救市”政策越頻發，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。

　　六、對于大多數大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調整的市場壓力。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)