央行發(fā)布公告稱，基準(zhǔn)存貸款利率分別下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。降息后，基準(zhǔn)一年期貸款利率為4.35%，之前為4.6%；基準(zhǔn)一年期存款利率為1.5%，之前為1.75%。與此同時(shí)，存款準(zhǔn)備金率下降0.5%，降至16.5%。央行“雙降”舉措自今天起生效。至此，下半年以來(lái)央行連續(xù)三次“雙降”，從去年至今，央行累計(jì)六次降息五次降準(zhǔn)。

　　先看央行“雙降”的大背景和目的：

　　從今年下半年的三次“雙降”尤其是本次“雙降”來(lái)看，目的是什么？很明顯，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)觸底，前三季度GDP增速僅僅為6.9%，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境并不樂(lè)觀，央行希望通過(guò)本次“雙降”的貨幣政策舉措幫助提振中國(guó)經(jīng)濟(jì)，并抵補(bǔ)財(cái)政性存款流出帶來(lái)的影響。

　　那么，對(duì)樓市來(lái)講是利好嗎？筆者觀點(diǎn)是不能一概而論。

　　從短期內(nèi)來(lái)看，尤其是至年底這個(gè)階段來(lái)看，央行本次“雙降”是利好。

　　從前三季度來(lái)看，樓市“救市”政策頻發(fā)，一線城市、部分二線城市(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市)樓市需求在“救市”政策刺激之下開(kāi)始集中釋放，樓市基本面好轉(zhuǎn)。

　　從政策面來(lái)看，截止今年9月底，除了多輪“救市”政策之外，央行也累計(jì)有六次降息五次降準(zhǔn)，截止9月末，廣義貨幣(M2)余額135.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.1%，高于今年12%的目標(biāo)，貨幣政策開(kāi)始走向?qū)捤伞?/p>

　　正是由于上述政策背景的變化，對(duì)于樓市來(lái)講，業(yè)內(nèi)人士普遍看好一線城市、部分二線城市樓市(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如南京、合肥、蘇州、鄭州、南昌等等)，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在多輪救市政策刺激之下馬上會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情。從二季度以來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，在多輪救市政策刺激之下、在各地規(guī)劃政策利好頻出的市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán)、沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)，積極推動(dòng)改善型需求集中釋放，此時(shí)，一線城市、部分二線城市迎來(lái)了市場(chǎng)反彈。

　　9月30日，央行住建部發(fā)布今年930新政，政策主導(dǎo)降首套首付至2.5成與提高公積金貸款的使用效率，10月24日，央行再度“雙降”，預(yù)計(jì)上述城市樓市“銀十”最后幾天的成交量勢(shì)必會(huì)短期反彈，“金九銀十”已經(jīng)沒(méi)有什么太多的懸念，至今年年底，在開(kāi)發(fā)商沖刺年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)指標(biāo)的影響下，今年甚至一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。

　　從市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期來(lái)看，一線城市及部分二線城市的價(jià)格在“金九十銀”已經(jīng)逐漸堅(jiān)挺，尤其是對(duì)于一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市(庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市，比如合肥、南京、蘇州、南昌等城市)來(lái)講，接下來(lái)幾個(gè)月勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。

　　筆者不否認(rèn)接下來(lái)樓市的上述變化趨勢(shì)，但是，我們不能僅僅著眼于眼下的樓市樂(lè)觀行情，在今年“金九十銀”及樓市年底翹尾之后樓市怎么樣？2016年以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣？這才是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)觸底階段應(yīng)該關(guān)心的話題。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境今非昔比，如今，樓市供求基本面已經(jīng)基本平衡。短期內(nèi)來(lái)看，樓市仍然面臨去庫(kù)存的問(wèn)題，即使有限購(gòu)取消、降準(zhǔn)降息等“救市”政策，也改變不了中國(guó)樓市“去庫(kù)存”的基本現(xiàn)實(shí)。今年下半年三次“雙降”之后，雖然市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)會(huì)有所表現(xiàn)，“金九十銀”也基本成定局，也會(huì)促使樓市一線城市、部分二線城市樓市在年底出現(xiàn)繁榮景象。

　　但是，這繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極對(duì)于明年樓市來(lái)講反而是重大利空，樓市需求危機(jī)有可能在2016年三季度爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，“降價(jià)潮”也將來(lái)臨。具體來(lái)講，樓市將降價(jià)有六大理由：

　　一、樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。

　　二、貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調(diào)整期，央行“雙降”對(duì)2016年樓市是重大利空。

　　三、美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國(guó)樓市被美元“做空”。

　　四、“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期。

　　五、樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說(shuō)明當(dāng)前樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻，未來(lái)樓市面臨的問(wèn)題越多，未來(lái)仍然會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　六、對(duì)于大多數(shù)大中城市來(lái)講，仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國(guó)情”，這也決定了未來(lái)樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)