臨近年底，北京土地市場的集中發力，讓一批批高價地相繼入市，又一次推高了市場預期。4萬-5萬元/平方米的樓面價已不再罕見，這也會使得在未來一兩年內，北京豪宅產品出現扎堆入市的局面。不僅如此，去年出讓的高價地塊，如今也均相繼進入推盤階段，從這些項目目前的表現來看，不難想象未來一段時間北京高端市場的營銷“廝殺”。

　　考驗豪宅“全素質”

　　有業內人士透露，今年由于豪宅扎堆入市，分化也比較明顯：一些項目已經取得了不錯的銷售成績，比如，龍湖在豐臺西局打造的西宸原著在6月份時就已經取得了不錯的業績，而其后續的西宸原著·玉府，主推140-240平方米的平層，在經過一個月左右的蓄客之后，也于10月24日開盤，據龍湖方面透露，該項目售價達15萬元/平方米，目前的認購額已達10億元左右。不過，也有一些新入市的項目雖然位于熱點區域，但卻并未受到市場的認可，還有一些項目則以延長蓄客時間為策略，以求積攢足夠的客戶量。

　　“因為土地市場的關系，可以預計北京未來市場的高端化趨勢不會停止，而豪宅市場也將繼續分化。”一位央企營銷負責人向記者表示，由于豪宅項目大量入市，因此未來豪宅市場的競爭并不僅僅是簡單的區域、質量的比拼。會否獲得市場認可成為一個項目能否成功的關鍵，而這要看整個公司的組織能力，看產品的打造能力、定位能力能否吸引客戶，這使得豪宅項目能否達成預期變得難以確定。

　　地王項目挑戰多

　　“當今的新房市場項目主要可以分成三類，一類是保障型住房；一類是拿地時間早，地價較低，售價大大高于成本價的項目；還有一類基本上是最近兩年拿地，地價大于等于周邊房價的項目。”華潤置地北京大區營銷管理部助理總經理秦江表示。

　　不少業內人士也認為，目前來看，最近幾年拿地的地王項目，其利潤壓力和銷售壓力是比較大的，甚至有房企人士將其比喻為樓市里的“剩女”。“今年新入市的幾個地王項目，銷售情況都沒有預期的好，沒有哪個的業績像當年的廣渠金茂府一樣，保持一個每年都能夠很好地完成任務的態勢。”上述央企人士表示。

　　而秦江也認為，由于土地價格節節攀升，目前如何應戰“產品不差，房齡不長、地段更好、價格更低”的二手房，以及拿地時間較早的鄰近項目，是當下所有地王項目必須面對的挑戰。

　　比如，上周出讓的豐臺花鄉樊家村地塊，據中原地產首席分析師張大偉計算，其商品住宅部分的樓面價高達7.5萬元/平方米。而記者了解到，與之相鄰的釣云臺項目，由于拿地時間是2012年，其土地成本要大大低于這一數字。

　　“我們是當年最早一批進入豐臺板塊的房企，因此產品的利潤壓力相對最近拿地企業也沒有那么大。釣云臺入市的4棟樓均價都在10萬元/平方米以上，最高一棟樓均價超過13萬元/平方米。”懋源地產營銷策劃總監劉強表示。不過他也強調，北京土地市場上雖然存在“面粉貴過面包”的問題，但由于房企拿地價格是基于未來房價的倒推，是建立在市場預期基礎上的，因此不能簡單和前些年上市的“面包”相比。