樓市一向?qū)�資金面、政策面最為敏感。我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、財(cái)稅改革是個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，城鎮(zhèn)化在加速，一線(xiàn)及重點(diǎn)城市吸附人口和資源的趨勢(shì)不會(huì)變。在中期內(nèi)，土地財(cái)政和樓市拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資也不會(huì)改變，房地產(chǎn)托底經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)增長(zhǎng)”功能也將繼續(xù)保持，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍會(huì)被看好。

　　盡管經(jīng)濟(jì)不景氣，工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)不斷下滑，房地產(chǎn)投資和供應(yīng)都在萎縮，但房?jī)r(jià)卻連續(xù)上漲。截至10月，百城房?jī)r(jià)連續(xù)6個(gè)月上漲，同比連續(xù)3月上漲。9月一線(xiàn)城市新房和二手住房?jī)r(jià)格同比分別上漲了12.1%和15.7%，深圳新房和二手房?jī)r(jià)同比分別上漲32.66%和40.68%。在價(jià)格水平上，京、滬、深均創(chuàng)歷史新高，二手房?jī)r(jià)首次進(jìn)入了“四萬(wàn)元”時(shí)代。同時(shí)，南京、杭州和武漢等重點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅也連續(xù)3個(gè)月進(jìn)入漲幅TOP10。

　　同時(shí)，今年還被稱(chēng)為一線(xiàn)城市的“豪宅元年”。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，若以每平方米6萬(wàn)以上成交單價(jià)為豪宅標(biāo)準(zhǔn)，三季度一線(xiàn)城市豪宅有成交記錄的項(xiàng)目達(dá)145個(gè)，比二季度大增83%；一線(xiàn)城市豪宅成交3734套，創(chuàng)去年以來(lái)的季度新高，同比增長(zhǎng)380%，環(huán)比增長(zhǎng)39%，成交均價(jià)達(dá)到平方米7.8萬(wàn)元，創(chuàng)歷史新高。今年前三季度，一線(xiàn)城市豪宅累計(jì)成交7429套，同比增長(zhǎng)326%。

　　一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)快速上漲甚至“豪宅化”，首要原因就在于，政策寬松超預(yù)期。從去年9月底開(kāi)始，國(guó)家連續(xù)實(shí)施“9·30”、“3·30”和新“9·30”新政，對(duì)樓市扶持的力度之大和頻度之密實(shí)屬罕見(jiàn)，購(gòu)房成本降到歷史低位。同時(shí)，“五次降息、四次降準(zhǔn)”后，包括公積金貸款在內(nèi)，購(gòu)房貸款利率創(chuàng)歷史最低水平。同時(shí)，資金面寬松也創(chuàng)歷史之最。截至9月，今年新增貸款已達(dá)9.9萬(wàn)億，超過(guò)去年全年，考慮到地方政府債務(wù)已置換近2萬(wàn)億，銀行拆借給證金公司近萬(wàn)億元，年初以來(lái)銀行信貸投放超10萬(wàn)億，力度超過(guò)往年。

　　樓市一向?qū)�資金面、政策面最為敏感，房?jī)r(jià)上漲并不奇怪。同時(shí)，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在經(jīng)濟(jì)下行和轉(zhuǎn)型期，尋找更佳工作機(jī)會(huì)的人口、避險(xiǎn)資金必然向特大城市遷徙和轉(zhuǎn)移。盡管日本經(jīng)濟(jì)仍處在“衰退的20年”，空置房規(guī)模創(chuàng)歷史之最，占存量房比重達(dá)到13.5%，但東京、大阪、名古屋三大都市圈房?jī)r(jià)從2006年起回升，近三年?yáng)|京和大阪都市圈房?jī)r(jià)上漲了30%。

　　稍早時(shí)候筆者在北歐考察時(shí)發(fā)現(xiàn)，瑞典、芬蘭等國(guó)經(jīng)濟(jì)已連續(xù)兩年下滑，樓價(jià)也在下跌，但首都房?jī)r(jià)卻創(chuàng)歷史新高。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)緊縮時(shí)期，人口紛紛向首都遷徙，中東富裕人群也以難民身份申請(qǐng)進(jìn)入北歐，致使北歐各國(guó)首都房?jī)r(jià)高漲，城區(qū)高檔公寓、湖景新建別墅特別受歡迎。去年，斯德哥爾摩住宅價(jià)格上漲了10%，比十年前升了兩倍。

　　近期，網(wǎng)上在傳播《大數(shù)據(jù)解密誰(shuí)買(mǎi)走京滬房子》，數(shù)據(jù)顯示，北京和上海戶(hù)籍人口僅分別購(gòu)買(mǎi)了36%和25%的房子，這比2006年下降了近10個(gè)百分點(diǎn)。而天津、河北、東三省及內(nèi)蒙古、山西的“煤老板”是北京樓市的幾大購(gòu)買(mǎi)力量，浙江民營(yíng)企業(yè)、蒙晉陜等西北的“煤老板”以及我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)、韓國(guó)等客戶(hù)則是上海樓市的幾大買(mǎi)家。可見(jiàn)，一線(xiàn)城市樓市已成全國(guó)資金的“安全島”。

　　一線(xiàn)城市土地價(jià)格快速上漲、土地“地王”化，這也在促使一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)創(chuàng)歷史新高。2012年以來(lái)，一線(xiàn)城市住宅樓面地價(jià)年均增長(zhǎng)59%，全國(guó)80%地王誕生在一線(xiàn)城市；今年，全國(guó)土地市場(chǎng)非常低迷。前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降33.8%；300個(gè)城市土地成交10.2億平方米，同比下降了30.1%。但開(kāi)發(fā)商瘋搶一線(xiàn)城市土地貫穿年頭年尾。1至9月，一線(xiàn)城市住宅用地樓面價(jià)每平方米近9000元，這是二線(xiàn)城市的5至6倍，溢價(jià)率達(dá)到了21%。

　　開(kāi)發(fā)商“搶食”一線(xiàn)城市土地，事實(shí)上是過(guò)去幾年貨幣寬松、地方政府高度依賴(lài)房地產(chǎn)的結(jié)果。過(guò)去10年，M2年均增長(zhǎng)17.5%。今年9月的金融數(shù)據(jù)顯示，銀行信貸對(duì)樓市支持全面上升，開(kāi)發(fā)商各項(xiàng)資金來(lái)源中，按揭貸款增速最高；同時(shí)，今年以來(lái)，債市全面“開(kāi)閘”。截至10月，全國(guó)公司債發(fā)行4267億，比去年同期翻了4倍，其中房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債占比60%，發(fā)行利率5%左右，龍頭開(kāi)發(fā)商發(fā)債利率甚至降至3至4%，比2011年至2014年平均降低了2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，過(guò)去地方政府高度依賴(lài)樓市形成隱性擔(dān)保，各路資金紛紛進(jìn)入樓市，甚至不惜“面粉貴過(guò)面包”來(lái)?yè)尩亍?/p>

　　與此同時(shí)，今年1至9月，一線(xiàn)城市商品住宅成交同比增長(zhǎng)51%，待售庫(kù)存已降到了7-8個(gè)月，開(kāi)發(fā)商在這些城市已進(jìn)入“補(bǔ)庫(kù)存”階段。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在利率很低、資金面寬松的情況下，沒(méi)有什么比搶奪升值前景好的不動(dòng)產(chǎn)更好的選擇了。目前，借助于寬松的貨幣政策，開(kāi)發(fā)商搶奪土地的戰(zhàn)場(chǎng)已燒到了全部二線(xiàn)城市。三季度，二線(xiàn)城市土地出讓價(jià)格漲幅甚至接近一線(xiàn)城市。

　　一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)暴漲，特別是“豪宅化”傾向，也是財(cái)富階層資產(chǎn)管理需求高漲的結(jié)果。一線(xiàn)城市中產(chǎn)階層占比在40%以上，京、滬、蘇、浙、魯、海等六省市的高凈值家庭數(shù)均超過(guò)10萬(wàn)戶(hù)，占全國(guó)高凈值家庭的一半，資產(chǎn)管理需求不斷上升。去年7月以來(lái)，資本市場(chǎng)異軍突起，市場(chǎng)一片樓市下行論，從磚頭化到證券化一度成為資產(chǎn)管理的新趨勢(shì)。但7月以來(lái)的資本市場(chǎng)巨震，股價(jià)單邊上漲告終。在政府持續(xù)扶持后，樓開(kāi)始回暖，財(cái)富管理又開(kāi)始傾向于樓市。我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、財(cái)稅改革是個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，城鎮(zhèn)化仍舊在加速，一線(xiàn)及重點(diǎn)城市吸附人口和資源的趨勢(shì)不會(huì)改變。在中期內(nèi)，土地財(cái)政和樓市拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資也不會(huì)改變，而房地產(chǎn)托底經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)增長(zhǎng)”功能也將繼續(xù)保持，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)仍然會(huì)被看好。