2015年以來(lái)，深圳新房及二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期領(lǐng)漲全國(guó)，幾乎處于失控狀態(tài)。供求關(guān)系緊張是最大推手，多重樓市利好政策也刺激購(gòu)房者積極入市。經(jīng)過(guò)連續(xù)近半年的高速放量，年末深圳房?jī)r(jià)將面臨一定的調(diào)整壓力。

　　樓市成交火爆 房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)

　　圖1：2015年1-10月深圳一手住宅成交統(tǒng)計(jì)

　　深圳土規(guī)委數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)深圳新建商品住宅價(jià)格已突破3萬(wàn)元大關(guān)，由年初的26691元/平飆漲至8月最高點(diǎn)36159元/平。

　　從“330”政策開始，深圳樓市就以超乎尋常的速度回暖，在全國(guó)各大城市中表現(xiàn)一枝獨(dú)秀。二季度樓市成交量連創(chuàng)新高，市場(chǎng)成交火爆，價(jià)格快速上漲。

　　7月開始深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)開始降溫，市場(chǎng)表現(xiàn)放緩，樓市銷量下滑。10月深圳新房成交5585套，在連跌三月后首次實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)；新房成交均價(jià)為33599元/平方米，在連續(xù)上漲5個(gè)月后終于下跌，但與去年同期22198元/平方米的均價(jià)相比，大幅上漲51.36%。

　　圖2：2015年1-10月深圳二手房成交統(tǒng)計(jì)

　　2015年深圳二手房勢(shì)頭不輸新房，市場(chǎng)成交十分活躍。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年全市二手住宅成交60398套，環(huán)比增長(zhǎng)95.4%，同比增長(zhǎng)約130%。其中二季度市場(chǎng)一度出現(xiàn)“搶購(gòu)”現(xiàn)象。

　　10月深圳二手房成交6733套，環(huán)比下降36.2%，從7月的備案巔峰已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月下滑，反映樓市明顯受到了市場(chǎng)環(huán)境轉(zhuǎn)變的沖擊；成交價(jià)反而一路走高，但漲幅逐漸收窄，二手樓市呈現(xiàn)量跌價(jià)漲趨勢(shì)。

　　政策持續(xù)寬松 住房存銷比創(chuàng)新低

　　中商產(chǎn)業(yè)研究院認(rèn)為，今年以來(lái)深圳樓市上漲迅速的原因主要有以下幾點(diǎn)。

　　自2014年三季度末以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)松綁，如“9·30”新政、公積金新政、“3·30”新政，再加上央行雙降的貨幣政策寬松，對(duì)于市民購(gòu)房形成了降首付、降成本、降月供等多重利好效應(yīng)。政策疊加效應(yīng)之下，市場(chǎng)預(yù)期趨于樂(lè)觀，刺激了剛需和改善型需求積極入市，投資性需求也紛紛伺機(jī)而動(dòng)，令深圳樓市迅速回溫，價(jià)格快速上漲。

　　2015年以來(lái)，深圳新房庫(kù)存一直處于歷史較低水平。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，8月深圳新建商品住宅存量?jī)H為30256套，去化周期為5.7個(gè)月，創(chuàng)近5年新低，明顯低于去化周期警戒線10個(gè)月。深圳住房用地供給嚴(yán)重不足，七成以上住宅來(lái)自長(zhǎng)周期的舊改，再加上舊改開發(fā)節(jié)奏緩慢，后續(xù)供應(yīng)量跟不上，樓市供需矛盾十分突出。

　　公開資料顯示，2014年末深圳市常住人口達(dá)1077.89萬(wàn)人，比上年末增加15萬(wàn)人，其中非戶籍人口高達(dá)69.2%。深圳依然是中國(guó)人口流入最穩(wěn)定的大城市之一，潛在的需求隨時(shí)都有入市的可能。目前，非戶籍人口購(gòu)房占比達(dá)到45%。

　　按常住人口計(jì)算，深圳商品住宅戶均住房?jī)H為0.4套。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳人口平均年齡為33.6歲，與上半年深圳二手房買方平均年齡33.06歲相契合，其中26-35歲適婚青年買家占比近七成，適齡購(gòu)房人群首次置業(yè)剛需規(guī)模較大。大量購(gòu)房需求入市，深圳新房及二手房市場(chǎng)急速升溫。

　　樓市高位盤整 房?jī)r(jià)面臨回調(diào)壓力

　　中商產(chǎn)業(yè)研究院分析認(rèn)為，2015上半年深圳房?jī)r(jià)的高速上漲透支了后市的增長(zhǎng)空間，房?jī)r(jià)不會(huì)持續(xù)暴漲。數(shù)據(jù)顯示，金九銀十房?jī)r(jià)漲幅開始回落，一二手房房?jī)r(jià)面臨回調(diào)壓力。

　　而在剩下的兩個(gè)月里，開發(fā)商為了年末沖擊業(yè)績(jī)，加大批售力度后將帶來(lái)供應(yīng)增長(zhǎng)的壓力，成交量會(huì)繼續(xù)回暖，但市場(chǎng)觀望氛圍仍然濃厚，價(jià)格仍然存在調(diào)整空間。