2015年以來，深圳新房及二手房市場量價齊升，房價長期領漲全國，幾乎處于失控狀態。供求關系緊張是最大推手，多重樓市利好政策也刺激購房者積極入市。經過連續近半年的高速放量，年末深圳房價將面臨一定的調整壓力。

　　樓市成交火爆 房價領漲全國

　　圖1：2015年1-10月深圳一手住宅成交統計

　　深圳土規委數據顯示，今年以來深圳新建商品住宅價格已突破3萬元大關，由年初的26691元/平飆漲至8月最高點36159元/平。

　　從“330”政策開始，深圳樓市就以超乎尋常的速度回暖，在全國各大城市中表現一枝獨秀。二季度樓市成交量連創新高，市場成交火爆，價格快速上漲。

　　7月開始深圳房地產市場開始降溫，市場表現放緩，樓市銷量下滑。10月深圳新房成交5585套，在連跌三月后首次實現止跌回穩；新房成交均價為33599元/平方米，在連續上漲5個月后終于下跌，但與去年同期22198元/平方米的均價相比，大幅上漲51.36%。

　　圖2：2015年1-10月深圳二手房成交統計

　　2015年深圳二手房勢頭不輸新房，市場成交十分活躍。中原地產數據顯示，上半年全市二手住宅成交60398套，環比增長95.4%，同比增長約130%。其中二季度市場一度出現“搶購”現象。

　　10月深圳二手房成交6733套，環比下降36.2%，從7月的備案巔峰已經連續三個月下滑，反映樓市明顯受到了市場環境轉變的沖擊；成交價反而一路走高，但漲幅逐漸收窄，二手樓市呈現量跌價漲趨勢。

　　政策持續寬松 住房存銷比創新低

　　中商產業研究院認為，今年以來深圳樓市上漲迅速的原因主要有以下幾點。

　　自2014年三季度末以來，房地產調控政策持續松綁，如“9·30”新政、公積金新政、“3·30”新政，再加上央行雙降的貨幣政策寬松，對于市民購房形成了降首付、降成本、降月供等多重利好效應。政策疊加效應之下，市場預期趨于樂觀，刺激了剛需和改善型需求積極入市，投資性需求也紛紛伺機而動，令深圳樓市迅速回溫，價格快速上漲。

　　2015年以來，深圳新房庫存一直處于歷史較低水平。易居研究院數據顯示，8月深圳新建商品住宅存量僅為30256套，去化周期為5.7個月，創近5年新低，明顯低于去化周期警戒線10個月。深圳住房用地供給嚴重不足，七成以上住宅來自長周期的舊改，再加上舊改開發節奏緩慢，后續供應量跟不上，樓市供需矛盾十分突出。

　　公開資料顯示，2014年末深圳市常住人口達1077.89萬人，比上年末增加15萬人，其中非戶籍人口高達69.2%。深圳依然是中國人口流入最穩定的大城市之一，潛在的需求隨時都有入市的可能。目前，非戶籍人口購房占比達到45%。

　　按常住人口計算，深圳商品住宅戶均住房僅為0.4套。據統計，深圳人口平均年齡為33.6歲，與上半年深圳二手房買方平均年齡33.06歲相契合，其中26-35歲適婚青年買家占比近七成，適齡購房人群首次置業剛需規模較大。大量購房需求入市，深圳新房及二手房市場急速升溫。

　　樓市高位盤整 房價面臨回調壓力

　　中商產業研究院分析認為，2015上半年深圳房價的高速上漲透支了后市的增長空間，房價不會持續暴漲。數據顯示，金九銀十房價漲幅開始回落，一二手房房價面臨回調壓力。

　　而在剩下的兩個月里，開發商為了年末沖擊業績，加大批售力度后將帶來供應增長的壓力，成交量會繼續回暖，但市場觀望氛圍仍然濃厚，價格仍然存在調整空間。